TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/06222 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YN4H

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDEUR :

M. [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [L] a acquis, au sein d’une copropriété située [Adresse 4] à [Localité 3], le lot n°8.

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic lui a signifié le 11 septembre 2020 un commandement de payer la somme de 2 318,51 euros selon décompte de charges arrêté au 26 août 2020, M. [L] ne reconnaissant pour sa part pas le bien-fondé de cette dette.

Il a procédé à un règlement partiel de cette somme puis, par acte notarié du 28 octobre 2022, a procédé à la vente du lot n° 8 dont il était propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires, considérant que M. [L] était redevable d’un arriéré de 5491,83 euros selon décompte du 8 novembre 2022, a formé opposition au prix de vente auprès du notaire chargé de la vente à hauteur de 5600 euros, dont 5491,83 euros au titre du décompte et 108,17 euros au titre du coût de l’acte.

M. [L], par acte de commissaire de justice signifié le 1er février 2023, a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille pour obtenir l’annulation ou la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente et des dommages et intérêts.

Le juge de l’exécution s’est déclaré incompétent au profit de la présente juridiction par jugement du 22 mars 2024.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2025 par voie électronique, M. [L] demande au tribunal de :

— déclarer nulle l’opposition au paiement du prix de vente du 10 novembre 2022 d’un appartement appartenant à M. [L] sis [Adresse 2] à Lille de la SCP [Y] et Albot, commissaires de justice, à Lille en l’étude de la SCP [N], Boucher-Mafille et [T], notaires associés à (62500) Saint-Omer,

— ordonner la mainlevée de l’opposition,

— dire et juger qu’elle est irrégulière et abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 3] représentée par son syndic, la SAS [Adresse 5], à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour opposition abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 3] représentée par son syndic, la SAS Square Habitat Nord France, à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, il fait état de difficultés avec le syndicat des copropriétaires et conteste la créance de ce dernier et se prévaut notamment des arguments suivants, au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 :

— L’opposition au versement des fonds doit comporter à peine de nullité le montant et les causes de la créance, détaillant son origine et expliquant à quel titre elle est privilégiée. Le syndic s’est contenté de joindre un relevé de compte global à son en-tête.

— La gestion du syndic Aleo Clair a été défectueuse, ce syndic ayant pour habitude de se servir sur le compte de M. [L] lorsque d’autres copropriétaires étaient défaillants, et ne donnant jamais suite aux travaux votés et appelés. M. [L] a indiqué qu’il suspendrait le règlement de ses charges de copropriété pour inciter le syndic à plus de diligences.

— Or le syndicat des copropriétaires est le mandataire du syndic et répond donc des fautes de gestion de ce dernier.

— La créance n’est donc pas certaine, liquide et exigible.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 janvier 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger qu’au visa de l’article 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à l’encontre de M. [O] [L] s’élève à la somme de 5.491,83 euros.

— en conséquence, condamner M. [O] [L] au paiement de cette somme et juger parfaitement fondée et valable l’opposition au prix de vente signifiée le 10 novembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 2].

— en conséquence, débouter M. [O] [L] de l’intégralité de ses demandes.

— condamner M. [O] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût d’opposition au prix de vente et le coût du commandement de payer signifié le 11 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires, à l’appui de ses demandes, développe l’argumentation suivante, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

— M. [L] a fait l’objet d’un commandement de payer resté partiellement infructueux, au motif de charges impayées. Or il se contente de faire état de la mauvaise gestion du syndic et ne produit aucun élément de nature à démontrer que la créance du syndicat des copropriétaires à son encontre serait injustifiée.

— M. [L] a approuvé les comptes de charges de 2018, 2019, 2021 et 2022 alors que la créance du syndicat des copropriétaires repose sur un arriéré de charges dues depuis le 1er octobre 2018. Sa carence a obligé le syndicat des copropriétaires à voter un appel exceptionnel de 6000 euros.

— S’agissant de la contestation de l’opposition au paiement du prix de vente, M. [L] se fonde sur les dispositions abrogées de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et sur les articles 1240 et 1992 du code civil, qui ne sauraient justifier sa demande. M. [L] ne démonte en effet ni faute du syndicat, ni mandat donné au syndicat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 11 septembre 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de M. [L]

A. Sur la demande d’annulation ou de mainlevée de l’opposition au versement des fonds à hauteur de 5600 euros

Aux termes de l’article 20 de la loi 10 juillet 1965, « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

Sont considérés comme liquides et exigibles à la date de la mutation les appels de fonds votés par une assemblée générale.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention ».

En l’espèce, l’opposition formée à la requête du syndicat des copropriétaires était accompagnée en annexe du décompte de M. [L] depuis le 1er octobre 2018, date à laquelle celui-ci a commencé à avoir un solde débiteur, et donc depuis le début de la créance alléguée. Il en résulte un total de 5491,83 euros outre 108,18 euros, doit 5600 euros, montant de l’opposition au paiement du prix de vente.

Ce décompte précise pour chaque date le montant de la créance et sa nature (budget prévisionnel, cotisations pour fonds de travaux, provisions pour charges courantes, provision pour défaut de trésorerie. Ces créances apparaissent d’autant moins contestable que M. [L] a approuvé le budget des années 2018, 2019, 2021 et 2022.

Par ailleurs, les griefs que M. [L] peut avoir à l’encontre du syndic et, selon lui, du syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandataire, ne sont pas de nature à lui permettre une confusion dès lors précisément qu’il ne justifie pas d’une créance certaine et liquide à l’encontre du syndic ou même du syndicat des copropriétaires et qu’il ne se prévaut d’aucun texte qui lui permettrait de suspendre ses paiements pour inciter le syndic à plus de diligences. Il lui appartenait, le cas échéant, de voter le changement de syndic ou d’engager la responsabilité de celui dont il se plaignait, mais pas d’aggraver la situation de la copropriété en refusant le règlement des sommes dues.

Il convient donc de débouter M. [L] de sa demande relative à l’opposition faite au notaire de lui verser la somme de 5600 euros et cette opposition sera déclarée valable.

La demande de condamnation au paiement de la somme de 5600 euros apparaît en revanche redondante, le syndicat des copropriétaires bénéficiant déjà d’un titre exécutoire.

B. Sur la demande de dommages et intérêts pour opposition abusive

Conformément à l’article 1240 du code civil, soulevé par M. [L], tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’opposition étant fondée, le syndicat des copropriétaires n’a pas commis de faute ou d’abus en la délivrant, de sorte que M. [L] doit être débouté de cette demande.

II. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire.

Le comportement de M. [L], qui s’est autorisé sans fondement textuel à refuser tout règlement de charges, est fautif. Le syndicat des copropriétaires justifie qu’il a dû, à plusieurs reprises, voter des appels de fonds supplémentaires.

L’action de M. [L] pour contester l’opposition au paiement du prix de vente alors même qu’il ne conteste pas que son refus de régler les charges a accentué les difficultés de trésorerie déjà existantes de la copropriété, apparaît dès lors abusive.

Il convient donc de condamner M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais qu’elle a exposés, de sorte que M. [L] sera condamné à lui payer la somme de 2000 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE M. [O] [L] de sa demande d’annulation de l’opposition au paiement du prix de vente qui lui a été faite à hauteur de 5600 euros,

DEBOUTE M. [O] [L] de sa demande tendant à ordonner la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente qui lui a été faite à hauteur de 5600 euros,

VALIDE l’opposition au paiement du prix de vente,

DEBOUTE M. [O] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour opposition abusive,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/06222 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YN4H

[O] [L]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE DU [Adresse 2]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.