TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEIN

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A. VILOGIA

C/

[U] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [O] [T] (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [B], demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, après prorogation, par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 octobre 2022, la société SA Vilogia a donné à bail à M. [U] [B] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 297,81 euros, outre une provision sur charges de 214,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la société SA Vilogia a fait signifier à M. [U] [B] un commandement de payer la somme principale de 1760,73 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que d’avoir à fournir l’attestation d’assurance habitation.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la société SA Vilogia a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [U] [B], est occupant sans droit ni titre,

— A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, et défaut d’assurance habitation,

— Ordonner l’expulsion de M. [U] [B], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner M. [U] [B] à lui payer une somme de 3 403,48 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— Condamner M. [U] [B] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— Condamner M. [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner M. [U] [B] au paiement des intérêts à compter de la présente décision,

— Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

— Condamner M. [U] [B] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner M. [U] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [U] [B] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable en date du 30 avril 2025. Des mesures imposées sont entrées en application à compter du 30 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [O] [T], chargé de procédures, chiffre l’arriéré des loyers et des charges dus par son ancien locataire à la somme de 7 498,88 euros à la date de l’audience. Elle précise que le dernier paiement est intervenu le 1er septembre 2025 et était d’un montant de 700 euros. Elle refuse les délais de paiements et s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

M. [U] [B], assisté de son conseil, précise qu’il a tenté de reprendre le paiement de son loyer courant mais qu’une saisie directe de son salaire du à un arriéré de la CAF l’en a empêché. Il souligne que cette saisie est désormais terminée. Il propose de payer son loyer courant plus une mensualité de 220 euros. Il sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 prorogée au 12 mars 2026.

DISCUSSION

1. Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

a. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

b. Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon l’article 24, VI, de la loi du 6 juillet 1989, " (…) Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue notamment dans les conditions suivantes (…)4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

(…)Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [U] [B] le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1 760,73 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser les causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 20 avril 2024.

2. Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 7 498,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise, après déduction des frais de poursuites.

M. [U] [B] assisté de son conseil, ne conteste pas devoir cette somme.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] [B] à payer à la société SA Vilogia la somme de 7 498,88 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  (…) VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. -Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. (…) ".

En l’espèce, M. [U] [B] assisté de son conseil, expose avoir déposé un dossier de surendettement et bénéficier depuis le 30 novembre 2025 de mesures imposées qui prévoient notamment l’échelonnement de sa dette locative pendant 41 mois de la manière suivante, à savoir un premier palier de novembre 2025 à septembre 2027 avec des mensualités de 10,31 euros et du mois d’octobre 2027 au mois de mars 2029 des mensualités de 312,42 euros.

Il expose avoir repris le paiement de son loyer les mois de juillet et septembre en payant 700 euros mais qu’une saisie de la CAF sur son salaire pour un arriéré l’a empêché de payer les mois d’octobre et novembre. Il souligne cependant que cette saisie est désormais terminée.

La société SA Vilogia s’oppose à l’octroi de délais de paiements et à la suspension de la clause résolutoire.

Au regard du commencement des mesures imposées au 30 novembre 2025 et de la date d’audience, aucun défaut de respect de ces mesures n’est établi.

Dès lors, il conviendra donc d’accorder les mêmes délais que ceux accordés par la Commission de Surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [U] [B] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [U] [B] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [U] [B] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

5. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2022 entre la société SA Vilogia et M. [U] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 avril 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [U] [B] à payer à la société SA Vilogia la somme de 7 498,88 euros, créance arrêtée au 4 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

AUTORISE M. [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 10,31 euros, puis en 18 mensualités de 312,42 euros, selon les mesures imposées par la Commission de Surendettement du Nord,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Dit qu’à défaut pour M. [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Condamne en tant que de besoin M. [U] [B] à payer à la société SA Vilogia à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

— Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— Rappelle que M. [U] [B] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

ACCORDE à M. [U] [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

LE CADRE GREFFIER, LE JUGE,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;