TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/01867 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X57G

JUGEMENT DU 09 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

M. [H] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [U], [T], [J] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Virginie COLEMAN-LECERF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES,

Assesseur: Leslie JODEAU

Assesseur: Sophie DUGOUJON

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 09 Avril 2026

Leslie JODEAU Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Avril 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente en date du 18 mai 2021, M. [U] [E] a vendu à M. [H] [I] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] comprenant un garage et un immeuble au prix de 103.000 euros.

Dans le cadre de travaux d’aménagement, se plaignant de la découverte de désordres, M. [H] [I] a fait dresser un constat d’huissier le 7 décembre 2021.

Puis, il a déclaré un sinistre à son assureur qui a refusé sa garantie au motif que les infiltrations d’eau se produisent depuis plusieurs années.

Dans ces conditions, M. [H] [I] a fait assigner son vendeur et le diagnostiqueur, M. [C] [X], exerçant sous l’enseigne Chrono Diag 59, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille lequel a, par ordonnance en date du 17 janvier 2023, mis hors de cause M. [C] [X] et ordonné une expertise confiée, après changement d’expert, à M. [R] [P].

L’expert a déposé son rapport le 5 août 2023.

Suivant exploit délivré le 31 janvier 2024, M. [H] [I] a fait assigner M. [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir indemnisation à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de la délivrance conforme.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 9 juillet 2024 pour M. [H] [I] et le 6 juin 2024 pour M. [U] [E].

La clôture des débats est intervenue le 4 mars 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 5 janvier 2026.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [H] [I] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1603 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1644 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1130 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

Principalement,

— constater l’existence des vices cachés,

— condamner M. [U] [E] à lui payer la somme de 87.079,69 euros en restitution d’une partie du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Subsidiairement, et à défaut de faire droit à l’action estimatoire en vice caché,

— condamner M. [U] [E] à lui payer la somme de 87.079,69 euros, somme correspondant au coût des dépenses qu’il devra régler pour faire réparer son bien au titre de l’action fondée sur l’obligation de délivrance aux caractéristiques prévues

En toute hypothèse,

— condamner M. [U] [E] à lui payer :

* la somme de 27.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance en raison des désordres, à parfaire au jour de la décision à intervenir,

* la somme de 2.160,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi en raison des travaux de reprise à mener,

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

* la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner M. [U] [E] à payer les intérêts produits par les sommes allouées qui se capitaliseront dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner M. [U] [E] en tous les frais et dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise et autoriser Maître Caroline Losfeld-Pinceel, Avocat à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [U] [E] demande au tribunal de :

Vu l’article 1643 du code civil,

Vu la clause d’exclusion de garantie des vices cachés,

— débouter M. [H] [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui,

— juger que les vices étaient apparents et visibles par l’acquéreur lors des visites de l’immeuble,

— condamner M. [H] [I] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à application de l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l’application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

Sur la clause de non garantie

En l’espèce, le tribunal relève que M. [H] [I] n’a pas jugé utile de détailler les désordres qu’il invoque s’étant contenté de citer les éléments du rapport d’expertise et de les faire siens. Le tribunal comprend des demandes financières que les désordres invoqués par le demandeur, sur le fondement des vices cachés, sont ceux affectant les murs extérieurs, la charpente et la toiture, l’isolation des combles et des parois et que M. [U] [E] ne conteste pas que ces désordres répondent aux critères de l’article 1641 du code civil et constituent des vices cachés. Il fait uniquement valoir que la clause de non garantie prévue à l’acte doit s’appliquer dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance de ces vices.

L’acte de vente contient en page 16 une clause intitulée « vices cachés » rédigée comme suit :

« Par application des dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur ne sera tenu à aucune garantie des vices et défauts apparents de la chose vendue, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement-Santé publique ».

Par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 in limine du code civil, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés ignorés de lui quels qu’ils soient, et notamment mauvais était du sol, du sous-sol, défauts des constructions et des éléments d’équipement.

Le vendeur est informé que la clause qui précède, dérogatoire du droit commun, ne peut pas être opposée à l’acquéreur par un vendeur considéré comme professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou par un vendeur qui, ayant connaissance du défaut de la chose vendue, n’en aurait pas informé l’acquéreur ».

Il n’est pas soutenu que M. [U] [E] serait un professionnel de l’immobilier ou de la construction ni qu’il se serait comporté comme tel de sorte que, pour écarter la clause de non garantie, il appartient à M. [H] [I] de démontrer qu’il avait connaissance des vices cachés.

S’agissant de la charpente et de la toiture

L’expert a constaté, dans la salle de bains qui se situe au premier étage, la présence de traces d’humidité ainsi que des piqûres dans le bois de charpente et des traces d’humidité avec pourriture de certains bois de charpente (points 6 et 9). Ces constats ont pu être faits grâce à une ouverture du placoplâtre.

Toujours dans la salle de bains, il a constaté qu’un bois de charpente était sectionné et a précisé que cet élément était structurellement important puisque sa découpe engendre des déformations de la charpente et de la couverture, voir du plancher bas de l’étage (point 7).

Depuis l’extérieur, il a relevé, à la jonction avec la maison voisine du [Adresse 3], un trou entre les deux chéneaux et un mauvais traitement d’étanchéité (point 17). Il a indiqué que le traitement de la rive de la toiture la plus haute n’était pas fait selon les règles de l’art, que la planche en bois de rive est apparente et donc soumise aux intempéries et que, sur le pignon où se situe la chambre, le chéneau ne va pas jusqu’au bout de la couverture tandis qu’une tôle de rive a bougé. Il estime que ces défauts d’étanchéité sont des malfaçons d’exécution datant des travaux de 2004 et précise que ces malfaçons sont à l’origine de l’infiltration repérée dans la salle de bains.

Il est en effet acquis que M. [U] [E] a fait réaliser, en 2004, des travaux de réfection de toiture avec des adaptations de la charpente.

Pour retenir que M. [U] [E] ne pouvait ignorer l’état dégradé de la charpente, l’expert retient que, dans un courrier du 21 novembre 2021 adressé à l’acquéreur, il a évoqué un état pitoyable de la toiture avec des tuiles cassées. Il en déduit qu’il savait que la charpente était exposée à l’eau avant les travaux de 2004, ce qui explique l’état avancé du pourrissement de certains bois de charpente. Il ajoute que les travaux de reprise de couverture n’ont pas été faits dans le respect des règles de l’art, ce qui est la cause des désordres

Concernant le bois de charpente sectionné, l’expert indique que ce désordre date des travaux d’aménagement de 2004 qui ont modifié la charpente. Il relève que, dans les pièces transmises par M. [U] [E], figurent des factures de fourniture de matériels d’électricité et en déduit que le passage de câble a été réalisé par M. [U] [E] qui ne pouvait donc ignorer le désordre de la charpente sectionné.

Dans son courrier du 21 novembre 2021 adressé à M. [H] [I], M. [U] [E] a écrit « ce garage, à mon achat, en septembre 2023, étant dans un état pitoyable, la toiture était à refaire en urgence, la toiture même manquait à plusieurs endroits des tuiles ou des tuiles était carrément cassé (…) ».

Le tribunal en comprend que, lors de son achat en 2003, M. [U] [E] a constaté l’état déplorable de la toiture, raison pour laquelle il a fait réaliser des travaux de réfection de la toiture fin 2003-début 2004, ainsi que cela ressort des factures produites. De ce fait, il ne pouvait ignorer que, lors de son achat, la charpente était exposée à l’eau. Pour autant, rien ne permet d’établir qu’à cette époque, les bois de charpente étaient dans un état de pourrissement avancé d’une part et que M. [U] [B] le savait d’autre part. Ensuite, alors qu’il n’est pas professionnel de la construction et qu’il est présumé de bonne foi, il a pu légitimement penser que les travaux de réfection de la toiture avaient été correctement effectués et avaient permis d’assurer l’étanchéité à l’eau de façon à protéger la charpente. En conclusion, il n’est pas établi que M. [U] [Z] avait connaissance de l’état de dégradation de la charpente, ce d’autant que l’expert indique qu’un vide avait été crée entre la maçonnerie et le placoplâtre, vide qui était ventilé, ce qui limitait naturellement l’humidité à la brique et à la charpente sans atteindre le placoplâtre et empêchait les traces d’humidité sur les cloisons de l’étage. Alors que les bois de charpente se situent derrière les placoplâtres, M. [U] [E] a pu ainsi ne pas constater leur dégradation avancée et de traces d’humidité sur les placoplâtres.

Concernant le bois de charpente sectionné, l’expert a formulé l’hypothèse selon laquelle M. [U] [E] aurait réalisé lui-même des travaux d’électricité de sorte qu’il aurait nécessairement vu que le bois était sectionné. Cette hypothèse ne repose sur aucun élément et n’a nullement été confirmée par M. [U] [E]. Il n’est donc pas établi qu’il aurait eu connaissance de ce désordre.

La clause de non garantie doit donc s’appliquer aux désordres relatifs à la charpente et la toiture.

S’agissant de l’isolation

L’expert relève que, derrière les placoplâtres de l’étage, l’isolant en place est d’épaisseur insuffisante, que sa pose ne respecte pas les règles de l’art et les normes, avec des manques en paroi verticale et en plafond (point 8).

Il indique que, selon les devis et factures transmis par M. [U] [E], il n’apparaît pas de poste d’isolation thermique.

Se basant sur le courrier d’une précédente occupante des lieux, datée du 8 avril 2023 et transmis par M. [H] [I], selon lequel elle a fait appel à la caisse d’allocations familiales pour dénoncer l’insalubrité du logement en raison d’une absence d’isolation et de l’impossibilité de chauffer l’habitation, l’expert retient que M. [U] [E] ne pouvait ignorer l’état dégradé voire inexistant de l’isolation qui date de 2004.

Le tribunal relève que, sur la facture du 1er avril 2004 de la société JMP, il est mentionné un poste doublage murs avec fourniture et pose de BA13 sur ossatures métalliques y compris laine de verre épaisseur 0,45 phonique. Il n’est pas mentionné d’isolation thermique. Pour autant, M. [U] [E] n’étant pas professionnel de la construction, il ne peut être considéré qu’il savait que cette isolation ne répondait pas aux normes en vigueur et aux règles de l’art.

Quant à l’attestation de Mme [N] [D], qui indique avoir été locataire dans le logement de novembre 2005 à février 2006, et avoir eu à déplorer une impossibilité de chauffer le logement qui a précipité leur départ et conduit à un signalement auprès de la caisse d’allocations familiales, le tribunal considère qu’elle est insuffisante, en l’absence d’autres éléments, notamment le bail en question ou la réponse apportée par la CAF, à établir que M. [U] [E] aurait eu connaissance du défaut d’isolation de l’habitation et de l’impossibilité de chauffer le logement, alors qu’il indique avoir occupé la maison de 2003 à 2021 sans avoir rencontré de difficultés.

La clause de non garantie doit donc s’appliquer aux désordres relatifs à l’isolation.

S’agissant de la maçonnerie

De manière générale, l’expert a constaté, un état de dégradation importante des murs extérieurs mitoyens, avec notamment des joints dégradés, des briques manquantes en pied de mur, des déformations, des fissures qui lézardent les murs sur la hauteur de l’immeuble du n°51 (points 10, 11, 12, 13).

Il indique que le manque d’entretien des murs commence à provoquer des désordres d’ordre structurel auxquels il faut répondre rapidement par rejointoiement et cimentage en partie basse pour éviter les infiltrations par capillarité depuis les jardins des voisins.

Pour retenir que M. [U] [E] avait connaissance de ces dégradations au niveau des maçonneries, il se fonde sur son courrier du 21 novembre 2021 dans lequel il indique avoir essayé à plusieurs reprises de contacter ses voisins pour entreprendre des travaux de réparations de ces ouvrages mais qu’il n’a eu aucun retour favorable.

Effectivement, dans ce courrier, M. [U] [E] explique qu’il a essayé à plusieurs reprises de contacter ses voisins pour réaliser des travaux sur les murs mitoyens.

Il avait donc connaissance des dégradations affectant les murs extérieurs et aurait dû en informer son acquéreur ce qu’il ne justifie pas avoir fait de sorte que la clause de non garantie ne peut s’appliquer pour ces désordres.

Sur les conséquences de la garantie

Sur la restitution d’une partie du prix de vente

L’article 1644 du code civil prévoit que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

En l’espèce, M. [H] [I] sollicite la restitution d’une partie du prix à hauteur de 87.079,69 euros.

Ainsi qu’il a été dit, aucune garantie n’est due par le vendeur pour les désordres relatifs à la toiture et charpente ainsi qu’à l’isolation.

La garantie est due uniquement pour les murs extérieurs.

L’expert a chiffré le coût du dé jointoiement, rejointoiement, hydrofuge avec coltinage d’échafaudage par les habitations voisines à 8.050 euros TTC.

Le demandeur produit un devis de reprise de maçonnerie pour le coût de consolidation d’un mur d’un montant de 3.217,17 euros qui n’aurait pas été pris en compte par l’expert. Or, la seule production de ce devis ne saurait suffire à considérer qu’une partie des travaux n’aurait pas été prise en compte par l’expert.

Dans ces conditions, le tribunal entend retenir l’estimation des travaux faite par l’expert à savoir 8.050 euros TTC.

M. [U] [E] sera donc condamné à payer à M. [H] [W] la somme de 8.050 euros TTC au titre de la restitution d’une partie du prix de vente.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil prévoit que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il a été dit que M. [U] [E] connaissait les vices affectant les murs extérieurs de sorte qu’il doit répondre des dommages et intérêts éventuels qui en découlent.

M. [H] [I] sollicite la somme de 27.000 euros, arrêtée au 1er décembre 2023, au titre de son préjudice de jouissance faisant valoir qu’il ne peut jouir de l’entièreté de l’immeuble et doit se limiter au bureau du rez-de-chaussée compte tenu des infiltrations d’eau et de la forte humidité. Rien ne permet toutefois d’établir que les vices affectant les murs extérieurs seraient à l’origine d’un trouble de jouissance de sorte que la demande sera rejetée.

Il sollicite en outre la somme de 2.160 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des travaux de reprise que l’expert a estimé à deux mois. Les travaux relatifs aux murs se feront uniquement à l’extérieur et depuis les propriétés voisines de sorte qu’aucun préjudice de jouissance ne paraît devoir être subi par M. [H] [I]. La demande sera rejetée.

Il réclame enfin une somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral faisant valoir subir une anxiété importante en raison des désordres découverts et des travaux d’ampleur à réaliser. Il ajoute qu’il souffre de ne plus pouvoir accueillir ses enfants à son domicile dans un cadre décent alors qu’il bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires.

Les désordres affectant les murs extérieurs ne sont pas à l’origine de la limitation de l’occupation du logement de sorte qu’aucune indemnisation ne peut être allouée à ce titre.

Pour le reste, il peut être admis que ces désordres ont généré du stress et de l’anxiété, l’expert évoquant une atteinte à la structure de l’immeuble. Une somme de 1.000 euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur les demandes subsidiaires

Si le tribunal ne fait pas droit à l’action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés, M. [H] [I] sollicite, à titre subsidiaire, de condamner M. [U] [E] à « prendre en charge le coût de reprise des désordres constatés par l’expert en considération du montant des devis réalisés ».

Il n’articule ni en droit ni en fait sa demande. S’il vise, au dispositif de ses conclusions, les articles 1103 et 1603 du code civil, relatifs à la force obligatoire du contrat et à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, il n’explique pas en quoi les désordres de la toiture, de la charpente et de l’isolation constitueraient un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Dans ces conditions, ses demandes d’indemnisation relatives à la charpente, la toiture, l’isolation ne peuvent prospérer.

Sur les intérêts

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présence décision.

La capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera accordée à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, M. [U] [E] sera condamné aux dépens, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés directement par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocate au barreau de Lille conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à M. [H] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne M. [U] [E] à payer à M. [H] [I] les sommes suivantes :

8.050 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente

1.000 euros au titre du préjudice moral,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Déboute M. [H] [I] de ses autres demandes indemnitaires,

Condamne M. [U] [E] aux dépens de l’instance en ce compris ceux de référés et les frais d’expertise judiciaire et autorise M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocate au barreau de Lille, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne M. [U] [E] à payer à M. [H] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 24/01867 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X57G

[H] [I]

C/

[U], [T], [J] [E]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.