TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 AVRIL 2026

N° RG 25/03156 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3GOZ

N° de minute :

HAUTS-DE-SEINE HABITAT-OPH

c/

S.A.S. ECOCLEANERS

DEMANDERESSE

HAUTS-DE-SEINE HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

DEFENDERESSE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Pierre CHAUSSONNAUD,Greffier présent lors des plaidoiries et Matëa BECUE, greffier présent lors de la mise à disposition

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mars 2024, l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a donné à bail commercial à la société ECOCLEANERS, un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 7 mars 2024, moyennant un loyer annuel de 7.300 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu, destinés à l’usage de bureaux et stockage de matériels.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société ECOCLEANERS, pour une somme de 10.486,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a fait assigner la société ECOCLEANERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial dont bénéficie la société ECOCLEANERSDire que la société ECOCLEANERS est occupante sans droit ni titre depuis le 30 mai 2025 (date d’acquisition de la clause résolutoire) ;Ordonner l’expulsion de la société ECOCLEANERS des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Dire, que faute pour la société ECOCLEANERS de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;Dire et juger que la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT- OPH conservera le montant du dépôt de garantie ;- Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement, juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par l’ordonnance d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme à défaut de paiement d’un seul terme des redevances et charges courantes, l’intégralité de la dette deviendrait exigible, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie ;

Condamner la société ECOCLEANERS à lui payer à titre provisionnel à :la somme de 15.301,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2025,une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux ;la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer d’un montant de 195,09 euros et les frais de signification de la présente ;- Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’audience du 5 mars 2026, l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a soutenu oralement les termes de son assignation et a remis l’état des créanciers inscrits (néant).

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la société ECOCLEANERS n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article 30 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 30 avril 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 10.486,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 22 octobre 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 30 mai 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH produit un décompte au 22 octobre 2025 faisant apparaître un solde de 15.301,29 euros au titre de l’arriéré locatif troisième trimestre 2025 inclus.

Le relevé de compte actualisé au 23 décembre 2025 versé aux débats ne fait apparaître aucun règlement postérieurement à l’assignation.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société ECOCLEANERS s’établit à 15.301,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 décembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2025 à hauteur de 10.486,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que l’indemnité contractuelle d’occupation doit correspondre à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Ainsi, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société ECOCLEANERS sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du quatrième trimestre 2025 (1er octobre 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Les pouvoirs du juge des référés sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur son application.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ECOCLEANERS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société ECOCLEANERS à payer à l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 mai 2025 à 24 heures ;

DISONS que la société ECOCLEANERS est occcupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 31 mai 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ECOCLEANERS et de tout occupant de son chef des locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte ;

DISONS que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société ECOCLEANERS à payer à l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 15.301,29 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal compter du 30 avril 2025 à hauteur de 10.486,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’application de la clause prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société ECOCLEANERS à verser à titre provisionnel à l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, à compter du quatrième trimestre 2025 (1er octobre 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la société ECOCLEANERS aux entiers dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

CONDAMNONS la société ECOCLEANERS à payer à l’établissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 09 avril 2026.

LE GREFFIER

Matëa BECUE, greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge