TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00019 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2JNN

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. D’ELOCQUES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Benoît DE BERNY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A. PIECES AUTO DISTRIBUTION

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Benoit BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 12 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte reçu le 4 avril 2011 par Maître [E] [S], notaire à Lille, la société civile immobilière SCI d’Eloques a donné à bail à la société Pièces Auto Distribution, en renouvellement d’un bail du 1er avril 2000, un ensemble immobilier à usage commercial situé au [Adresse 3] à Mons-en-Barœul et n°[Adresse 4] à Lille-Hellemmes, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 31 050,24 euros HT soumis à indexation.

Le 19 décembre 2023, par acte de commissaire de justice, la SAS Pièces Auto Distribution a donné congé à la SCI d’Eloques pour le 30 juin 2024.

Par ordonnance du 21 janvier 2025 (n° RG 24/1438), le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a ordonné deux expertises, l’une concernant la structure du bâtiment, l’autre concernant la pollution du site, condamné la SAS Pièces Auto Distribution à payer à la SCI d’Eloques une provision de 25 000 euros pour frais d’instance et travaux de remise en état et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la perte de jouissance, faute de pouvoir déterminer si les locaux pourraient ou non être loués en l’état.

Mme [B] [V] [O], expert judiciaire désigné pour réaliser l’expertise concernant la structure de l’immeuble, a déposé son rapport le 12 novembre 2025.

L’expertise judicaire concernant la pollution du site est toujours en cours.

Le 5 janvier 2026, la SCI d’Elocques a assigné la SAS Pièces Auto Distribution devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins d’obtenir l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de perte de jouissance de son local.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 10 février 2026, puis à celle du 10 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026 et soutenues oralement, la SCI d’Elocques, représentée par son avocat, demande de :

— condamner la SAS Pièces Auto Distribution à lui payer la provision de 104 960 euros à valoir sur l’indemnité de jouissance de juillet 2024 à février 2026,

— la condamner à lui payer la provision de 5 248 euros chaque mois civil à compter de mars 2026 provisoirement jusqu’à la détermination des travaux de dépollution à engager, se réservant de réclamer une indemnité pour la période ultérieure,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, la SAS Pièces Auto Distribution, représentée par son avocat, demande de :

— juger que les prétentions judiciaires de la SCI d’Elocques excèdent les pouvoirs du juge des référés,

— rejeter les prétentions judiciaires de la SCI d’Elocques,

— condamner la SCI d’Elocques à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 12 mai 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 12 novembre 2025 (pièce n°52 demanderesse) que l’immeuble objet du bail comporte une partie magasin et une partie atelier et boxes, que, devant l’atelier, une cour close a été couverte par le preneur, et que sur l’avant, un local annexe a été sous-loué à un coiffeur.

L’expert n’a pas constaté de désordre concernant la partie magasin.

Pour ce qui est de la partie atelier et boxes, la structure porteuse de la toiture, en forme de T, est composée d’un portique d’entrée, d’un portique de fond et d’un portique longitudinal. L’expert a constaté que le poteau du portique du fond avait été coupé et que des poteaux de soutien du portique longitudinal avaient été supprimés dans chaque travée ; il n’a pas relevé de désordre résultant de ces suppressions mais conseille néanmoins de remettre ces poteaux dans leur état initial afin d’assurer la stabilité de la couverture et de rétablir son accès aux fins d’entretien du cheneau encaissé, accès qui n’est plus possible en l’état actuel du fait de la plus grande fragilité de la structure et de la présence d’une nouvelle couverture sur la cour avant de l’atelier. S’agissant du portique d’entrée, l’expert a constaté que le poteau qui était au centre et participait à la stabilité de l’ensemble avait été déplacé, sans calcul des charges ni calcul des fixations, et ne se trouvait plus dans l’axe du portique longitudinal, ce qui pouvait engendrer des phénomènes de torsion de la poutre longitudinale, et que le renforcement de la poutre n’avait pas été fait dans les règles de l’art ; l’expert conclut que les travaux de remise en état initial du portique d’entrée sont indispensables à la perennité de la structure.

Concernant la cour close qui a été couverte, l’expert constate que les poutres de cette couverture posent sur le portique d’entrée de l’atelier, que les calculs de charge n’ont pas été effectués pour la construction de cette charpente et couverture, qui ajoute du poids sur la structure déjà fragilisée par la suppression des poteaux, que l’eau de pluie n’est pas reprise dans un système d’évacuation, et qu’aucune mesure destinée à compenser les conséquences de cet aménagement n’a été réalisée ni en termes de structure ni en terme d’évacuation des eaux pluviales.

S’agissant de la jouissance des locaux, l’expert indique que “l’état actuel du bâtiment permet l’exercice au sein des locaux de l’activité de la société Pièces Auto Distribution puisque c’est cette société qui a aménagé les locaux de manière à pouvoir l’exercer. Cependant, la modification de la structure et en particulier du portique avant de l’atelier n’est pas sécure et un écroulement est possible. (…) L’usage des locaux n’est donc pas concevable en l’état actuel. Seule la partie magasin de l’immeuble peut être exploitée en l’absence de réparation de la structure de l’atelier.” L’expert précise qu'“il n’y a pas de désordre affectant le bâtiment sans lien avec les aménagements réalisés par le preneur.” Il ajoute que “la structure de l’atelier ne peut en aucun cas rester en l’état en cas d’exploitation”, que “seule l’entreprise Pièces Auto Distribution est responsable de la modification de la structure de l’atelier par suppression de poteaux porteurs et couverture de la cour”.

S’agissant des travaux à réaliser, l’expert indique qu'“en l’absence d’occupant dans l’immeuble, les travaux ne sont pas urgents. Mais en aucun cas les locaux ne peuvent être loués ou vendus en l’état sauf si le projet prévoit la déconstruction totale (…)” et précise que “les travaux à prendre en compte sont bien évidemment dépendants des réparations du désordre de pollution et qu’en cas de décaissement obligatoire de la surface de l’atelier, un démontage et évacuation de la toiture translucide de l’atelier (couverture et charpente) sera nécessaire puisque cette partie de l’immeuble n’aura plus de stabilité au niveau de ses fondations.”

La société Pièces Auto Distribution soutient qu’elle a donné congé parce qu’elle subissait des dégâts des eaux, la toiture nécessitant une réfection, et que, faute de réparation de la part du bailleur, débiteur de la vétusté, elle a dû se résoudre à prendre la décision de quitter le local et déménager son activité. Elle ajoute qu’à défaut de production par le bailleur d’un état des lieux d’entrée, l’état du local ne peut lui être imputé.

Elle soutient encore que les travaux de type construction incombent à la SCI d’Eloques en sa qualité de propriétaire, au surplus en possession des fonds nécessaires en raison de la provision déjà versée, et que les travaux sont reportés par la SCI d’Eloques motif pris d’une pollution non démontrée à ce jour.

Or, la société Pièces Auto Distribution ne produit aux débats aucune pièce probante de nature à démontrer qu’elle aurait subi des dégâts des eaux, et encore moins qu’elle se serait trouvée dans l’impossibilité d’exploiter le local. En effet, le rapport de visite Attila du 12 juillet 2023 (pièce n°14 société PAD) qui contient des photographies non datées, non localisées, sans description technique, et évoque une “intervention” sans plus de précision, est inexploitable, tout comme le “plan d’action sécurité” et la note d’information en vue de la consultation du CSE (pièces n°21 et n°22 société PAD), dont ni l’auteur ni la date ni le contexte d’établissement ni les suites ne sont précisés.

Il ressort au contraire du rapport d’expertise judiciaire précité que les aménagements que la société Pièces Auto Distribution ne conteste pas avoir réalisés pour les besoins de son activité et sans autorisation du bailleur, en supprimant et déplaçant des poteaux porteurs de la charpente et de la toiture de l’atelier et en couvrant la cour close à l’avant de celui-ci, sans calcul des charges ni calcul des fixations, ont généré un risque d’effondrement de l’immeuble, de sorte que les locaux ne peuvent pas être loués ou vendus en l’état sauf si le projet prévoit la déconstruction totale, l’expert précisant n’avoir pas constaté de désordre affectant le bâtiment sans lien avec les aménagements réalisés par le preneur.

En cet état, et dès lors que le bail signé entre les parties prévoit que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations locatives et supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite de dégradations résultant de son fait, il n’est pas sérieusement contestable que la société Pièces Auto Distribution a une obligation d’indemniser le préjudice causé à la SCI d’Eloques du fait de l’impossibilité pour celle-ci de relouer ou vendre son local.

En outre, il ne peut être reproché à la SCI d’Eloques de ne pas encore avoir engagé de travaux de remise en état de la structure de l’immeuble dès lors qu’au vu du rapport d’expertise précité, la décision de réaliser de tels travaux ne pourra être prise et la nature de ces travaux déterminée qu’à l’issue de l’expertise relative à la pollution du site, qui est toujours en cours, et en fonction des conclusions de cette expertise, et que, par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable qu’au vu des pièces versées aux débats, notamment le constat dressé par commissaire de justice le 24 juin 2024 à la demande de la société Pièces Auto Distribution (pièce n°5 société PAD), le sol de l’immeuble présentait à la fin de l’exploitation par celle-ci des traces caractéristiques de la présence d’huile et d’hydrocarbures, et que la société Pièces Auto Distribution reconnait être, en sa qualité de dernier exploitant, tenue de dépolluer l’immeuble (pièce n°6, lettre du 27 juin 2024 du conseil de la société Pièces Auto Distribution à la SCI d’Eloques).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, en prenant pour base d’évaluation le montant du loyer qui avait été contractuellement prévu entre les parties s’élevant à 5 248 euros par mois et en retenant une perte de chance pour la SCI d’Eloques de relouer le local dans les mêmes conditions de juillet 2024 à février 2026, il y a lieu de condamner la société Pièces Auto Distribution à payer à la SCI d’Eloques une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur du montant non sérieusement contestable de 50 000 euros. La date de remise en location ou vente du local n’étant manifestement pas déterminable à ce stade, il y a lieu de rejeter la demande de provision formée pour l’avenir.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Pièces Auto Distribution, qui succombe, les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de condamner la société Pièces Auto Distribution à payer à la SCI d’Eloques la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Condamne la société Pièces Auto Distribution à payer à la SCI d’Eloques la somme de 50 000 euros (cinquante mille euros) à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance de son local commercial ;

Rejette la demande de provision pour le surplus ;

Condamne la société Pièces Auto Distribution aux dépens ;

Condamne la société Pièces Auto Distribution à payer à la SCI d’Eloques la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;