N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00315 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[R] [D]

C/

[J] [G]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Madame [R] [D]

née le 22 Juin 1961 à [Localité 4] (33)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [J] [G]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [Z] [Y] (oncle), muni d’un pouvoir régulier ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 17 Septembre 2025, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2024, à effet du 19 août 2024, Madame [R] [D] a donné à bail à Madame [J] [G], pour une durée de trois ans renouvelables, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 €, outre une provision sur charges d’un montant de 60 € ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 500 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 13 mars 2025, Madame [R] [D] a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 décembre 2024 et la résiliation du contrat de location conclu le 17 août 2024 ;

▸ constater l’augmentation de la dette à l’expiration des effets du commandement ;

▸ prononcer son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation à une somme de 560 € jusqu’au départ effectif des lieux ;

▸ donner acte à Madame [R] [D] qu’elle s’oppose à tout délai de paiement et qu’elle demande à bénéficier, de manière immédiate, des effets de la clause résolutoire ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience susdite, Madame [R] [D], comparante en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a sollicité le paiement de la somme provisionnelle de 3 418,56 € arrêtée au 21 mai 2025. Au soutien de ses demandes, elle expose que la locataire n’a jamais réglé le loyer depuis le 19 août 2024, soit depuis l’entrée dans les lieux. Elle ajoute que la Caisse d’allocations familiales a cessé de verser les aides au logement compte tenu du non-respect du plan d’apurement. Elle fait état des plaintes des résidents de l’immeuble suite aux troubles de voisinage occasionnés par la locataire.

Madame [J] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance en date du 18 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 septembre 2025, afin d’enjoindre Madame [R] [D] de faire signifier par commissaire de justice à Madame [J] [G] sa demande en paiement à titre provisionnel de l’arriéré de loyers et de charges en précisant le montant exact demandé et en lui adressant copie du décompte correspondant.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 juillet 2025, Madame [R] [D] a fait assigner Madame [J] [G] pour l’audience du 17 septembre 2025 afin de la voir condamnée à titre provisionnel au paiement des loyers et charges s’élevant à la somme de 4 538,56 € à la date du 23 juillet 2025 selon décompte joint.

Lors de l’audience du 17 septembre 2025, Madame [R] [D], comparante en personne, a maintenu les termes de ses deux actes introductifs d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 624 €.

Madame [J] [G], représentée par Monsieur [Z] [Y], son oncle, dûment muni d’un pouvoir de représentation, a sollicité des délais de paiement pour apurer la dette locative dont elle ne conteste pas le montant. Evoquant des difficultés personnelles, elle indique rechercher un autre logement et précise percevoir le revenu de solidarité active.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [R] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [G] par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 7 novembre 2024, pour la somme de 1 830 €.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 19 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 août 2024 à compter du 20 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 17 septembre 2025, que la locataire a cessé de payer son loyer dès son entrée dans les lieux, seul un règlement de 100 € ayant été effectué en septembre 2024.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Madame [J] [G] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 624 €, arrêtée au 17 septembre 2025, déduction faite de la somme de 250 € au titre du dépôt de garantie, tel que ce montant apparaît sur le décompte.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

La bailleresse est opposée aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la locataire n’a pas réglé le loyer courant depuis son entrée dans les lieux. Par ailleurs, la locataire ne fournit aucun justificatif concernant sa situation financière tendant à démontrer sa capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2024, Madame [J] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 560 € et de condamner Madame [J] [G] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [G] qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [D] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [J] [G] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Madame [R] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [J] [G] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS Madame [R] [D], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [G] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] à payer à titre provisionnel à Madame [R] [D] la somme de 5 624 € (cinq mille six cent vingt-quatre euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 17 septembre 2025, déduction faite de la somme de 250 € au titre du dépôt de garantie ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 décembre 2024 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] à payer à titre provisionnel à Madame [R] [D] la somme de 560 € (cinq cent soixante euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 18 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 20 décembre 2024 et le 17 septembre 2025 étant incluses dans la dette de 5 624 €) ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] à payer à Madame [R] [D] la somme de 500 € (cinq centseuros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [G] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON