TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/58114

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IB4

N° : 4

Assignation du :

25 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 4]

représentée par son Syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA),pris en la personne de son dirigeant en exercice domicilié audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDEURS

Monsieur [G] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [P] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Maître Isabelle SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #E2272

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Monsieur [G] [O] et Madame [P] [O] sont propriétaires des lots n°12, 75, 76, 311, 426 et 427, constitués notamment d’un appartement au 3ème étage d’un immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Exposant que des dégâts des eaux récurrents en provenance de l’appartement de Monsieur et Madame [O] dégradent les parties communes de l’immeuble depuis plusieurs années et leur reprochant leur inertie pour y remédier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice le cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA), les a fait assigner, par exploit du 25 novembre 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

A l’audience du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement à ses écritures, aux termes desquelles il entend voir :

Ordonner à Monsieur et Madame [O] de procéder à tous travaux immédiats permettant de mettre un terme aux dégâts des eaux, au plus tard sous quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 1er jour suivant l’expiration du délai de quinze jours ;A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;Juger que les frais de consignation seront à la charge de Monsieur et Madame [O] ; Condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [O] aux dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis plusieurs années, le bac à douche se situant dans l’appartement de Monsieur et Madame [O] est la cause de dégâts des eaux dans les parties communes aux deuxième et troisième étages et dans certaines parties privatives de l’immeuble. Il précise que les défendeurs ont fait réaliser des travaux ayant mis temporairement fin aux fuites d’eau, mais que celles-ci ont repris à la fin de l’année 2023. Il indique que malgré plusieurs mises en demeure adressées aux défendeurs, ceux-ci n’ont rien fait pour mettre fin aux infiltrations. Il considère qu’il est urgent de faire cesser ces désordres, notamment en raison de fissures apparues sur les murs de l’immeuble et de l’humidité croissante, et que ces désordres sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

Il demande en outre que les défendeurs soient condamnés à lui payer une provision de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, puisqu’il s’est vu contraint de désigner un commissaire de justice pour faire constater les dégâts des eaux.

Il sollicite, à titre subsidiaire, que soit ordonnée la désignation d’un expert afin de rechercher l’origine précise des fuites d’eau, aux frais avancés des parties défenderesses.

En réplique, par la voix de leur conseil se reportant à ses conclusions, Monsieur et Madame [O] entendent voir :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Monsieur et Madame [O] affirment que l’action du syndicat des copropriétaires introduite à leur encontre n’est justifiée ni par l’urgence, puisque les fuites d’eau datent de l’année 2023 ce qui signifie qu’en deux ans, le syndicat n’a entrepris aucune démarche contradictoire pour y mettre fin, ni par l’existence d’un trouble manifestement illicite, justifiant la saisine du juge des référés. Ils considèrent par ailleurs qu’aucune des pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne démontre que les fuites d’eau proviennent de leur appartement et que seul un expert désigné judiciairement est à même de déterminer les causes des désordres, les responsabilités et les travaux de remise en état.

En outre, ils indiquent que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifié, puisqu’il ne démontre pas que les parties privatives leur appartenant sont à l’origine des désordres, ni que ceux-ci affectent des parties communes.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et auxquelles les parties se sont référées à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction formulée par le syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires fonde sa demande principale tout à la fois sur l’article 834 du code de procédure civile et sur l’article 835 alinéa 1er du même code.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est appréciée au jour où le juge statue.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […] »

L’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux courriels du gestionnaire de l’appartement de Madame [N], locataire résidant en dessous de l’appartement des consorts [O], qui indique :

Le 28 septembre 2023, avoir relevé la présence d’une « flaque d’eau dans son entrée ainsi qu’une forte humidité dans le placard contenant son tableau électrique », et soupçonner « une infiltration ou un dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus » ;Le 23 avril 2025, l’apparition d’une nouvelle fuite d’eau le 17 avril 2025 « à proximité du compteur électrique », en précisant qu’un plombier a été mandaté et a « conclut que la fuite provient très probablement du 3e étage ».

Dans son procès-verbal de constat en date du 2 octobre 2024, Maître [B], commissaire de justice, a relevé la présence de fissures, de décollements de peinture et d’humidité sur les murs des deuxième et troisième étages de l’immeuble, et plus précisément :

au troisième étage de l’immeuble, la présence d’un réseau de fissures sur la partie haute des portes d’accès aux appartements face à l’escalier, de la peinture écaillée et décollée, des cloques et des traces sur les murs, des « traces, décollements et fissures » à l’intérieur du placard contenant la colonne de gaz, ainsi qu’un taux d’humidité qui varie entre 30% et 35% ;au deuxième étage, la présence de « spectres de fissures et des boursoufflements » sur les murs, le mauvais état du placard contenant la colonne de gaz qui « présente des décollements de peinture et s’effrite » au toucher, ainsi qu’un taux d’humidité de 20%.

Il ressort de ces éléments que des fuites affectent les parties communes de l’immeuble séparant les deuxième et troisième étages, ainsi que les murs donnant sur les dégagements et cages d’escaliers communs jouxtant l’appartement du troisième étage appartenant aux époux [O]. La persistance potentielle d’une fuite d’eau est de nature à causer et à accentuer la dégradation des lots privatifs situés au deuxième étage, ainsi que celle des parties communes séparant les lots privatifs du troisième étage des autres lots privatifs et des espaces communs.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que les infiltrations proviennent de l’appartement des époux [O], les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer avec certitude que les désordres trouvent leur source dans ce logement.

Toutefois, il est établi – et au demeurant non contesté par les parties défenderesses – que les diligences entreprises par le syndic pour inviter les époux [O] à faire procéder à une recherche de fuite depuis le mois de septembre 2023 sont demeurées vaines.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi que bien qu’avisés depuis près de deux ans de l’existence d’infiltrations affectant les parties communes de l’immeuble ainsi qu’un lot privatif appartenant à un tiers, les époux [O] ont, par leur silence, refusé de faire procéder à toute recherche de fuite susceptible de permettre la détermination des causes des désordres.

Une telle inertie porte à l’évidence atteinte aux droits des autres copropriétaires, au sens de l’article 9 de la loi n°65-557, et constitue un trouble manifestement illicite imputable aux époux [O], qu’il convient de faire cesser en ordonnant aux époux [O] de permettre au syndicat des copropriétaires -représenté par son syndic- et à tout professionnel par lui mandaté d’accéder à leur appartement aux fins de recherche de fuite et de réalisation de travaux urgents permettant la sauvegarde de l’immeuble, lesquels peuvent être réalisés sans assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 18 de la loi n°65-557.

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose, en son premier alinéa, que

tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En considération du silence opposé par les époux [O] aux multiples sollicitations du syndic, il convient d’assortir l’injonction d’une astreinte, dans des conditions précisées au dispositif.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses au versement d’une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice.

Or, d’une part, l’imputabilité des désordres n’est pas établie avec l’évidence requise en référé. D’autre part, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer qu’il a subi un préjudice consistant en la nécessité de mandater un commissaire de justice, sans qualifier son préjudice ni en expliciter le quantum, pourtant manifestement supérieur au coût de la réalisation d’un constat.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui se heurte à des contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, les époux [O] seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnés aux dépens, les époux [O] seront tenus au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

ENJOIGNONS à Monsieur [G] [O] et à Madame [P] [O] de laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic-, et à tous professionnels de son choix accès à leur appartement situé au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 2], aux seules fins de :

réaliser une recherche de fuite ;procéder aux travaux urgents nécessaires à la suppression de la cause des infiltrations constatées aux deuxième et troisième étages de l’immeuble ;

ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte provisoire de cinq cents euros (500 euros) par refus d’accès postérieur à la signification de la présente décision et précédé d’une notification par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de la date et de l’horaire de la venue du professionnel, par tout moyen permettant d’en vérifier la réception au moins dix (10) jours avant la date de la visite, ce dans la limite de vingt refus d’accès ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] et à Madame [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] et à Madame [P] [O] aux dépens de l’instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 25 juin 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT