TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 23/00197 – N° Portalis DBZL-W-B7G-DSWV

Minute N° : 2026/32

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [G],

demeurant 14 rue de l’Ecole – 57700 HAYANGE,

représenté par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [I] [A],

demeurant 14 rue de l’Ecole – 57700 HAYANGE,

représenté par M^e Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Y],

demeurant 2 rue de la Rivière – L3549 DUDELANGE,

représenté par M^e Laure KERN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Miroslav TERZIC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Madame [L] [X],

demeurant 2 rue de la Rivière – L3549 DUDELANGE,

représentée par M^e Laure KERN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Miroslav TERZIC, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 1er septembre 2025

renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 03 Novembre 2025

Débats : à l’audience publique du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 12 Janvier 2026

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : David RIOU,

Greffier : Sévrine SANCHES

* *

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A], propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé 14, Rue de l’école à HAYANGE (57), ont régularisé un compromis de vente à l’égard de ce bien avec Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] le 12 août 2020, pour un montant de 225.000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention de prêt bancaire d’un montant de 242.000 euros, au taux d’intérêt maximal de 1,9 %, et d’une durée maximale de 25 ans, au plus tard le 10 octobre 2020.

Il a par ailleurs été stipulé au compromis de vente une clause pénale d’un montant de 22.500 euros, représentant 10 % du prix de vente du bien, pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique de vente en dépit de la réalisation de l’ensemble des conditions prévues au compromis de vente.

Le compromis de vente a été notifié par les vendeurs aux acquéreurs par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 août 2020.

Aux termes d’un courrier recommandé avec avis de réception du 03 février 2021, les vendeurs ont mis en demeure Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] de leur régler la somme de 22.500 euros au titre de la clause pénale, suivi d’un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception du 14 avril 2021 adressé à la même fin par le conseil des vendeurs.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 23 janvier 2023, Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] ont fait assigner Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] devant le Tribunal judiciaire de THIONVILLE afin de solliciter leur condamnation à leur payer la somme de 22.500 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente en considération de leur défaillance.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le Juge de la mise en état a notamment :

— déclaré la demande de Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] recevable, au motif qu’il est constant que la clause pénale n’est pas affectée par la caducité du compromis de vente ;

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du lundi 03 juin 2024.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives notifiées le 02 janvier 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] demandent au tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] à leur verser

la somme de 22.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire que ce montant portera intérêt de droit à compter du 03 février 2021, date de la première

mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code

civil ;

— débouter Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] de l’ensemble de leurs fins et

conclusions contraires ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] en tous les

frais et dépens de la présente procédure ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] à leur verser

la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1103 et suivants et 1231-5 et suivants du Code civil.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente est justifiée au regard des modalités relatives à la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par les défendeurs. Ils soutiennent que la vente n’a pas pu être concrétisée en raison de la carence des défendeurs alors même qu’il résulte des termes d’un courrier du courtier CAFPI qu’ils ont disposé d’une offre de prêt émise par la Banque Populaire, levant ainsi les conditions suspensives, mais que ces derniers n’ont cependant pas entendu accepter.

En réponse aux moyens développés par les défendeurs, ils font valoir que la question de la caducité du compromis a déjà été tranchée définitivement par le Juge de la mise en état, et que Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] n’ont pas contesté cette décision. Ils affirment ainsi que la clause pénale conserve son efficacité et qu’elle reste applicable malgré la caducité du compromis. Il soutiennent par ailleurs que le prêt proposé par la Banque Populaire est conforme aux termes de la condition suspensive, en ce qu’il a été porté sur un montant de 236.000 euros avec un taux de 1,50%, et que s’il a été sollicité un apport de 10.000 euros, les défendeurs ont refusé de procéder à cet apport alors même qu’ils se trouvaient en sa possession, mais qu’ils ont utilisé afin de procéder à un autre achat. Ils font encore valoir à ce titre qu’il ressort d’une attestation rédigée le 27 novembre 2024 par le Notaire en charge de la rédaction de l’acte, Maître [Z] [D], que les défendeurs n’ont produit aucun justificatif d’un refus de prêt, de sorte qu’il avait considéré que la condition en cause avait été réalisée.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 12 mai 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] demandent au tribunal de :

— juger que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée,

— juger qu’ils ont satisfait à leurs obligations,

— rappeler que le compromis de vente est frappé de caducité,

en conséquence,

— juger la demande formée par Monsieur [C] [G] et Madame [I]

[A] mal fondée,

— débouter Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] de toutes leurs

demandes,

— condamner in solidum Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] à

leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs aux entiers frais et dépens.

Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1103 et suivants du Code civil ainsi que sur l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Ils font valoir que le compromis de vente est caduc, dès lors qu’il a été signé le 12 août 2020 et qu’ils ont été assignés par acte du 20 janvier 2023, de sorte que le délai de six mois prévu par les dispositions de droit local s’étant écoulé, le compromis est réputé ne jamais avoir existé.

Les défendeurs soutiennent qu’aucune inexécution fautive ne saurait leur être reprochée, dès lors qu’ils ont mandaté immédiatement la société de courtage CAFPI, que la caisse d’épargne leur a opposé un refus de prêt le 09 septembre 2020 et que si la Banque Populaire a accepté le financement le 29 octobre 2020, cette acceptation est intervenue postérieurement au délai stipulé au compromis. Ils opposent encore que cette acceptation ne satisfaisait au demeurant pas aux modalités prévues au compromis de vente quant à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors qu’elle portait sur un montant de 236.000 euros, et imposait aux défendeurs de procéder à un apport de 10.000 euros.

En réponse aux moyens développés par les demandeurs, ils précisent que la réalisation de la clause suspensive devait intervenir au plus tard le 10 octobre 2020, et qu’ils n’ont été informés de la proposition de la Banque Populaire du 29 octobre 2020 que par un courrier de leur courtier daté du 16 novembre 2020. Ils soutiennent encore que l’attestation du notaire produite par les parties adverses ne comporte aucune précision quant à la date à laquelle ce derniers les aurait interrogés, et qu’il est certain qu’à la date en cause, ils n’avaient pas connaissance de la proposition de la Banque Populaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025, aux termes de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie, à juge unique, du 03 novembre 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

* * * * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’absence de réalisation de la condition suspensive

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les dispositions de l’article 1304 du Code civil prévoient que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

En l’espèce, il résulte du compromis de vente régularisé entre les parties le 12 août 2020 qu’a été stipulée une condition suspensive particulière liée à l’obtention, par les défendeurs, d’un prêt d’un montant maximal de 242.000 euros au taux d’intérêt maximal de 1,9 %, d’une durée maximale de 25 ans, et ce dans un délai d’un mois. Il a encore été stipulé que l’obtention du ou des prêts devrait, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 10 octobre 2020.

Au titre de leurs obligations, il a été prévu que les acheteurs fassent dans les meilleurs délais toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et notamment procèdent au dépôt d’un dossier de demande de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature du compromis de vente.

Il résulte des éléments produits aux débats que Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] ont procédé, par l’intermédiaire d’un courtier, la société CAFPI, au dépôt de deux demandes de prêt :

— une demande auprès de la Caisse d’Epargne, pour un montant de 239.644 euros, sur une durée

de 300 mois, à un taux fixe de 1,40% (pièce n°4 du demandeur) ;

— une demande auprès de la Banque Populaire, pour un montant de 238.704 euros, sur une durée

de 300 mois, à un taux fixe de 1,40% (pièce n°4 du demandeur).

Il résulte du document émanant de la société CAFPI, daté du 16 novembre 2020, intitulé « refus », que d’une part, la Caisse d’Epargne a refusé l’octroi d’un prêt à Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] le 09 septembre 2020, et que d’autre part la Banque Populaire a fait une offre, le 29 octobre 2020, pour un prêt de 236.000 euros sur une durée de 301 mois au taux de 1,50% et ce avec une demande d’apport d’un montant de 10.000 euros (pièce n°4 du demandeur).

Il convient de relever, tel qu’opposé par les défendeurs, que l’offre formulée par la Banque Populaire ne saurait être considérée comme étant satisfactoire, pour ne pas être conforme aux termes de la condition suspensive, pour avoir prévu un délai de remboursement du prêt de 301 mois, outre un apport par les défendeurs de 10.000 euros, et pour avoir par ailleurs été faite le 29 octobre 2020, soit postérieurement au délai fixé au 10 octobre 2020, et dont il est établi que les défendeurs n’ont au demeurant été informés que par le courrier de leur courtier du 16 novembre 2020.

Il résulte de ces éléments que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt conforme aux modalités stipulées entre les parties, n’a pas été réalisée, sans que cette circonstance ne soit nullement imputable à Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X], dès lors que ces derniers ont justifié d’un refus de prêt, ainsi que d’une offre de prêt tardive et au demeurant non conforme aux modalités prévues par la condition suspensive.

II) Sur la demande d’application de la clause pénale

Les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil prévoient que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente régularisé entre les parties a stipulé la clause pénale suivante : « si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 22.500 euros ».

En l’absence de tout manquement de Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] à leurs obligations quant au défaut de réalisation de la condition suspensive, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] de leur demande tendant à la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 22.500 euros au titre de la clause pénale.

III) Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes à l’instance, Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] seront solidairement condamnés aux dépens.

— Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Parties perdantes au procès, Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] seront également également solidairement condamnés à payer Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l’égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en considération de l’introduction de l’instance par acte du 23 janvier 2023 et de l’absence d’élément justifiant de l’écarter, l’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] de leur demande en paiement de la somme de 22.500 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 12 août 2020 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [L] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [G] et Madame [I] [A] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier Le Président