N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00480 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GDH3

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LUBENHU

C/

[W] [R] [F] épouse [B]

[I] [K] [P] [B]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 03 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

En présence de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de Justice

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :

Entre :

S.C.I. LUBENHU

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE, substitué par Maître Sandrine PAGNOU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [R] [F] épouse [B]

née le 04 Novembre 1981 à [Localité 4] (36)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [K] [P] [B]

né le 22 Février 1982 à [Localité 6] (36)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Octobre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 05 Mars 2025, 26 Mars 2025, 25 Juin 2025 et 05 Novembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021 à effet du même jour, la SCI LUBENHU a donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 790 €, outre une provision sur charges d’un montant de 35 € et le versement d’un dépôt de garantie de 790 €.

Par actes de commissaire de justice remis à personne et à domicile le 6 juin 2024, la SCI LUBENHU a respectivement fait assigner Madame [W] [F] épouse [B] et Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 223,67 € arrêtée au 2 mai 2024 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 600 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’enquête sociale est parvenue au tribunal le 11 octobre 2024.

Appelée pour la première fois à l’audience du 16 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Lors de ladite audience, la SCI LUBENHU, représentée par son avocat, s’est référée à ses dernières conclusions transmises par RPVA le 30 octobre 2025, aux termes desquelles elle sollicite de :

— constater la résolution de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 avril 2024 ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur et Madame [B] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués du chef de Monsieur et de Madame [B] en un lieu approprié à leurs frais, risques et périls ;

— assortir l’obligation de libération des lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à la SCI LUBENHU une indemnité d’occupation d’un montant de 825 € correspondant au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à la SCI LUBENHU la somme de 552,96 € au titre de la régularisation des charges ;

— débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes totalement infondées et injustifiées ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à la SCI LUBENHU la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demanderesse fait valoir que les défendeurs n’ont pas réglé dans le délai de six semaines les causes du commandement de payer leur ayant été délivré le 28 février 2024. Elle ajoute que la clause résolutoire était déjà acquise depuis le 10 avril 2024 lors de la décision de recevabilité rendue par la Commission de surendettement le 6 mai 2025, soit plus d’un an après.

Elle expose que les défendeurs ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article VIII de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai légal du commandement pouvant suspendre les effets de ladite clause.

La SCI LUBENHU estime que les défendeurs sont mal fondés en leur demande reconventionnelle tendant à la voir condamnée à remettre sous astreinte les quittances de loyer du mois d’avril à octobre 2025, dès lors que la remise de la quittance implique le règlement total du loyer et des charges, ce qui n’était pas le cas puisqu’ils restent selon elle redevables de la somme de 552,96 € au titre de la régularisation des charges 2025, raison pour laquelle des reçus et non des quittances ont été délivrés. Elle ajoute avoir néanmoins produit lesdites quittances pour les besoins de la cause. La demanderesse fait par ailleurs valoir que les défendeurs ne justifient nullement de leur préjudice à l’appui de leur demande indemnitaire à titre provisionnel.

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 3 novembre 2025 aux termes desquelles ils sollicitent de :

— Débouter la société LUBENHU de sa demande tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs souscrit par Madame et Monsieur [B] ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 2 ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ;

— Ordonner à la SCI LUBENHU de délivrer à Madame et Monsieur [B] la quittance de loyer pour tout règlement à intervenir et ce dans les 8 jours du paiement de chaque loyer ;

— Assortir l’exécution de cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard au profit de Madame et Monsieur [B] ;

— Se réserver la liquidation de cette astreinte ;

— Condamner la SCI LUBENHU à verser à Madame et Monsieur [B] la somme totale provisionnelle de 2 000 € au titre du préjudice moral par eux subi du fait de cette résistance abusive de leur bailleur ;

— Débouter la SCI LUBENHU de toutes ses autres demandes et moyens.

A l’appui de leurs demandes, les défendeurs font valoir que la clause résolutoire ne peut être acquise sur le fondement du défaut d’assurance dès lors qu’ils indiquent justifier, dans le cadre de la présente procédure, d’une assurance pour le logement depuis la signature du bail. Ils ajoutent que la dette locative a été effacée par la Commission de surendettement par décision du 8 juillet 2025 et avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2024 (à l’exception du loyer de mars 2025), de sorte qu’ils sont en mesure de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article VIII de la loi du 6 juillet 1989.

Ils contestent le montant sollicité au titre de la régularisation des charges 2025, au motif que les sommes demandées concernant l’entretien de la climatisation 2025 et les ordures ménagères 2024 ne sont pas justifiées.

Si les défendeurs prennent acte de la remise par la demanderesse des quittances sollicitées en cours de procédure, ils maintiennent cependant leur demande de condamnation de celle-ci à leur remettre, sous astreinte, les prochaines quittances de loyer à venir. Enfin, ils exposent avoir subi un préjudice moral résultant du défaut de remise des quittances de loyer pour les mois d’avril à octobre 2025, exposant avoir rencontré des difficultés pour trouver un autre logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

— d’autre part, les demandes tendant à voir « constater », y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 8], par voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LUBENHU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de ses dernières écritures, la demanderesse fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le défaut de paiement des loyers, et non sur le défaut d’assurance.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties le 15 septembre 2021 (soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023 fixant le délai légal à six semaines), prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la SCI LUBENHU a fait délivrer à Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 748,67 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les effets de ce commandement de payer n’ont pas été paralysés par la décision de recevabilité de la commission de surendettement qui est intervenue le 6 mai 2025, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Par décision en date du 8 juillet 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 8] a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B].

Il résulte des écritures concordantes des parties et des quittances versées par le bailleur pour les mois d’août 2025 à octobre 2025 que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Dès lors il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit à compter de la décision de la Commission de surendettement du 8 juillet 2025 ayant ordonné un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cette clause sera réputée ne pas avoir joué si pendant un délai de deux ans à compter de cette date Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location.

Dans le cas contraire la clause reprendra plein effet et l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] et de tout occupant de leur chef, sera autorisée, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique, sans que le prononcé d’une astreinte soit dès lors nécessaire.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans l’hypothèse où la clause de résiliation de plein du droit reprendrait effet, une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel et son montant sera égal à celui du loyer augmenté des charges et taxes récupérables, soit la somme de 825 €.

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] seront dans ce cas solidairement condamnés à son paiement en deniers ou quittances valables à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges 2025 :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article L.741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L.711-4 et L. 711-5 du même code et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. Le créancier dont la créance est, au terme d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effacée ne peut plus agir en paiement à l’encontre du débiteur.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la somme de 552,96 € au titre de la régularisation des charges 2025, comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (pour un montant de 244 €), l’eau (pour un montant de 445,96 €) ainsi que l’entretien de la climatisation pour l’année 2025 (pour un montant de 108 €).

Si elle justifie des charges relatives à l’eau par une facture [Localité 7] METROPOLE du 13 juin 2025 et de celles relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par la taxe foncière 2025, elle ne fournit en revanche aucun justificatif concernant l’entretien de la climatisation, la seule facture fournie étant datée de l’année 2023.

La créance n’étant pour le reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 444,96 € (552,96 € – 108 €) au titre de la régularisation des charges 2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [I] [B] et de Madame [W] [F] épouse [B] :

— Sur la demande de condamnation sous astreinte à délivrer les quittances pour les règlements à venir :

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, compte tenu de la remise des quittances en cours de procédure, Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] sollicitent la condamnation de leur bailleur à leur remettre les quittances de loyer pour les règlements à intervenir, dans les 8 jours du paiement de chaque loyer, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Toutefois, la délivrance des quittances de loyer étant subordonnée à l’effectivité des règlements à venir, la demande sera rejetée.

— Sur la demande indemnitaire à titre provisionnel :

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] sollicitent la somme provisionnelle de 2000 € au titre leur préjudice moral lié au défaut de remise des quittances de loyer depuis le mois d’avril 2025, exposant avoir été en difficultés pour trouver un autre logement.

Toutefois, ils ne justifient pas de leur préjudice moral, aucun élément versé par eux au débat n’étayant les difficultés évoquées.

La demande indemnitaire provisionnelle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] qui succombent, supporteront solidairement les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LUBENHU les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI LUBENHU aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire à compter du 8 juillet 2025 jusqu’au 8 juillet 2027 ;

RAPPELONS que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] sont tenus de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance ;

DISONS que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et de Madame [W] [F] épouse [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] à payer, par provision, à la SCI LUBENHU la somme de 444,96 € (quatre cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes), au titre de la régularisation des charges 2025 ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] à compter du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 825 € (huit cent vingt-cinq euros) ;

CONDAMNONS en tant que de besoin solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] à payer, par provision, à la SCI LUBENHU l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes éventuellement déjà réglées ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI LUBENHU ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] de leur demande reconventionnelle de condamnation de la SCI LUBENHU à remettre les quittances des loyers à venir sous astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] de leur demande reconventionnelle indemnitaire à titre provisionnel ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] à payer à la SCI LUBENHU, la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [F] épouse [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON