TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C34S

Suivant Assignation – procédure de référé du 10 Juillet 2025, déposée le 26 Août 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Nous, Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. DIANE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Mme [S] [C], gérante

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Madame [V] [H] épouse [G]

née le 25 Avril 1975 à [Localité 6] (JURA)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représentée

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 1er janvier 2022, la SCI DIANE (ci-après dénommé « le bailleur ») a donné à bail à Madame [V] [H] épouse [G] (ci-après dénommé « le locataire ») un logement situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel de 367,56 euros et de provisions sur charges à hauteur de 100 euros par mois. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la SCI DIANE a fait signifier à Madame [V] [H] épouse [G] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 739,63 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, signifié à étude, la SCI DIANE a fait assigner Madame [V] [H] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de LONS LE SAUNIER statuant en référés afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement et du garage situés [Adresse 2] ainsi que le transport de l’ensemble des meubles les garnissant vers tout garde-meuble au choix, frais et risques du locataire,le constat que la locataire a fait un usage anormal de son appartement , mettant en péril la sécurité de l’immeuble et la tranquillité des voisins, la condamnation de Madame [V] [H] épouse [G] au paiement de :la somme de 1 775,90 euros au titre de l’arriéré locatif à valoir sur les loyers et charges échus au 10 juillet 2025,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation,des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que celui de la présente assignation et de sa notification à la préfecture,la condamnation de la locataire d’avoir à effectuer les remises en état des dégradations visées par la procédure de conciliation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 avril 2025 .

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, la SCI DIANE, représentée par sa gérante, a maintenu l’ensemble de ses demandes et transmis un relevé de compte locatif actualisé à la date du 09 juin 2025.

Madame [V] [H] épouse [G] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, faisant état d’un constat de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 11 juillet 2025 soit plus de six semaines avant la date de la première audience qui s’est tenue le 16 septembre 2025.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 avril 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 juillet 2025.

La demande aux fins de résiliation et d’expulsion de la SCI DIANE est dès lors recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces qui ont été remises que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas d’impayé locatif non régularisé deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 739,63 euros dans un délai de deux mois conformément au bail en cause, répondant aux conditions de forme et aux mentions obligatoires prévues par l’article 24 susvisé, a été délivré le 03 avril 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 04 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [H] épouse [G] et de tous occupants de son fait du logement situé [Adresse 2], en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur est en droit d’actualiser sa créance locative constituée en conséquence de la résiliation du bail, d’indemnités d’occupation qui présentent un caractère indemnitaire, et ce malgré l’absence de comparution du demandeur à l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance, correspondant aux loyers dus à la date du dernier décompte, soit le 10 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [V] [H] épouse [G] au paiement de la somme de 1 775,90 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années aux locataires en situation de régler leurs dettes locatives et qui ont repris le paiement des loyers courants.

En l’espèce, Madame [V] [H] épouse [G], n’a pas répondu à la convocation du travailleur social, et ne s’est pas présentée à l’audience, de sorte que sa situation personnelle et financière n’est pas connue.

En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [H] épouse [G] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 6 octobre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 12 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 3 962,86 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de sa demande tendant à obtenir le paiement des réparations locatives, la SCI DIANE a produit le constat établi par Monsieur [Y] [L] électricien qui établit que des branchements électriques sauvages ont été réalisés chez la locataire, avec des branchements éléctriques dangereux et des prises arrachées du mur.

Le bailleur soutient que la locataire a cassé la serrure de la boite aux lettres, cassé la serrure de garage, entreposé divers objets dans la cage d’escalier, entreposé des affaires sur ses fenêtres de cuisine et de chambre, qui ont coulé sur la façade.

Pour fonder sa demande la SCI DIANE produit un constat d’échec de conciliation, ainsi que des photos, qui ne sont cependant pas datées, et ne font pas l’objet d’un procès-verbal dressé par commissaire de justice.

Dès lors, que la preuve de l’imputation des dégradations invoquées à la locataire n’est pas rapportée, la demande de remise en état formée par le bailleur sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [O], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande formulée à ce titre par le bailleur.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOIE les parties à se pourvoir ;

Dès à présent par provision :

DÉCLARE recevable la demande de la SCI DIANE ;

CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires contenues au sein du contrat de bail signé le 1er janvier 2022 entre la SCI DIANE et Madame [V] [H] épouse [G] concernant le logement situé [Adresse 2] et ce, à la date du 04 juin 2025;

ORDONNE la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de Madame [V] [H] épouse [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [G] à payer à la SCI DIANE une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 04 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [G] à payer à la SCI DIANE une somme de 1 775,90 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande de remise en état formée par le bailleur ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [G] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de la SCI DIANE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des référés,

Sandrine MAIGNAN Cécile SALVI-POIREL