N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00220 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKSQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[Z] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Eric VALLERON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [T]

né le 28 Octobre 1967 à [Localité 4] (75)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2017, à effet du 12 octobre 2017, pour une durée indéterminée, l’ODHAC 87, office public de l’habitat, a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 242,91 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 242 euros.

Par acte d’huissier de Justice du 26 février 2025 (remis à étude), l’ODHAC 87 a fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 26 novembre 2024 d’un commandement de payer,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

▸ condamner Monsieur [Z] [T], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1.927,44 € au titre des loyers et charges impayés,

▸ condamner Monsieur [Z] [T], au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

▸ condamner Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

▸ condamner Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

▸ condamner Monsieur [Z] [T] au paiement des entiers frais et dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 26 novembre 2024.

A l’audience du 4 juin 2025, l’ODHAC 87, représenté par M^e VALLERON avocat au barreau de LIMOGES, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant la dette à la somme de 1.485,66 euros. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement car un échéancier est en place et respecté.

Monsieur [Z] [T] n’est ni présent ni représenté.

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture de LIMOGES, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ne sont pas parvenues au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 novembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2024, l’ODHAC 87 a fait délivrer à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.437,38 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, arrêtés à la date du 31 octobre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte du 26 mai 2025 à hauteur de 1.485,66 €. Or, il convient de déduire de ce montant la somme de 131,37 € au titre des frais de procédure.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [Z] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.354,29 euros, arrêtée à la date du 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur donne son accord à des délais de paiement.

Il ressort en effet du décompte produit que le locataire a repris les paiements de son loyer et a commencé à apurer la dette depuis février 2025.

Au vu de ces éléments, il convient de laisser au locataire une chance de régulariser sa situation, et en conséquence de lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette locative qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement en 24 mensualités avec 23 mensualité de 50 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24 ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Z] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [Z] [T] se libère dans les délais et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [Z] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été, si le bail s’était poursuivi, soit 314,93 €,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [T], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer soit 177,94 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [T] à lui verser une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 la somme de 1.354,29 € (mille trois cent cinquante-quatre euros et vingt- neuf centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [T] à régler les sommes dues à l’aide de 24 mensualités soit 23 mensualité de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité soit la 24ème doit impérativement apurer le solde de la dette;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [Z] [T] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Z] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été, si le bail s’était poursuivi soit 314,93 € ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à payer à l’ODHAC la somme de 100€ (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ