N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00537 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMCV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[L] [M]

C/

[H] [Z]

[V] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 17 Septembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [L] [M]

né le 18 Septembre 1977 à [Localité 6] (16)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florence BERARD, substituée par Maître Anna RAYNAUD-PELAUDEIX, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [Z]

né le 24 Juin 1976 à [Localité 5] (93)

demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [R]

née le 23 Septembre 1974 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Juin 2025, l’avoact du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 17 Septembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 17 mars 2021, [B] [C] a donné à bail à [H] [Z] et [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 600 € et 30 € de provision sur charges.

[B] [C] a vendu le bien immeuble à [L] [M] le 4 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, [L] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner [H] [Z] et [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, [L] [M] – représenté par son conseil – dépose son dossier. Aux termes de son assignation il demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [H] [Z] et [V] [R] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner ces derniers solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6039,68 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien qu’assignés par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 avril 2025, [H] [Z] et [V] [R] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 11 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [L] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 17 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 2432 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 mars 2025.

L’expulsion de [H] [Z] et [V] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[L] [M] produit un décompte démontrant que [H] [Z] et [V] [R] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5880,26 € à la date du 06 juin 2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5880,26 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2432 € à compter du commandement de payer (16 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a donc pas lieu de leur octroyer d’office des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[H] [Z] et [V] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [L] [M], [H] [Z] et [V] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2021 entre [B] [C] et [H] [Z] et [V] [R] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à [H] [Z] et [V] [R] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à [H] [Z] et [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [H] [Z] et [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [L] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE [H] [Z] et [V] [R] solidairement à verser à [L] [M] la somme de 5880,26 € (cinq mille huit cent quatre vingts euros et vingt six centimes) (décompte arrêté au 06 juin 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2432 € à compter du 16 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [H] [Z] et [V] [R] solidairement à verser à [L] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE [H] [Z] et [V] [R] in solidum à verser à [L] [M] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [Z] et [V] [R] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL