N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00503 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNRU

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [R]

C/

[M] [I]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

Monsieur [Y] [R]

né le 06 Octobre 1948 à [Localité 3] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [M] [I]

née le 13 Juin 1991 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Nathalie ZAMORA, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2018, à effet du 1er novembre 2018, pour une durée de trois ans renouvelables par tacite reconduction, Monsieur [Y] [R], a donné à bail à Madame [M] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 480 € et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 11 juin 2025, Monsieur [Y] [R] a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner au paiement d’une provision égale au montant de son arriéré à la date de ce jour, soit 2000 € sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle pour un montant au moins égal au loyer actuel outre charges et taxes, soit 500 € à compter de la présente assignation et jusqu’à son départ effectif ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, en ce ceux compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de la dénonce à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2025.

A l’audience susdite, Monsieur [Y] [R], représenté par son avocat M^e PICHON avocat au barreau de LIMOGES, a contesté la nullité du commandement de payer soulevée in limine litis par Madame [M] [I]. Il a indiqué ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois présentée subsidiairement par la défenderesse pour régler la dette locative qu’il actualise à la somme de 3 020 €, sous réserve de prévoir une clause de déchéance. Au soutien de ses demandes, il expose que l’erreur de date du commandement de payer n’est que partielle puisque le procès-verbal de remise mentionne quant à lui la date exacte du 6 janvier 2025 (et non pas le 6 janvier 2024 comme mentionné sur la première page de l’acte) et que cette erreur matérielle ne fait pas grief à la locataire.

Madame [M] [I], assistée de son conseil M^e ZAMORA avocat au barreau de LIMOGES, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle soulève in limine litis la nullité du commandement de payer et sollicite subsidiairement l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois.

Au soutien de son exception de nullité, elle fait valoir que le commandement de payer comporte une date erronée puisqu’il est daté du 6 janvier 2024 alors qu’il vise des impayés d’octobre et novembre 2024. Elle considère que cette erreur lui est préjudiciable dès lors que la date erronée ne permet pas de faire courir le délai de deux mois.

A l’appui de sa demande subsidiaire de délais, elle indique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’août 2025 et avoir effectué des versements supplémentaires auprès du commissaire de justice, y compris un versement de 50 € au mois d’octobre 2025. Elle rappelle n’avoir fait l’objet d’aucun incident de paiement de 2018 à mai 2024, date à laquelle elle a perdu son emploi et s’est trouvée en difficultés financières. Elle ajoute que sa situation financière s’est améliorée puisqu’elle a retrouvé un emploi lui procurant des ressources mensuelles de 1 286 €.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer :

En l’espèce, la locataire sollicite la nullité du commandement de payer en raison du fait que l’acte comporte une date erronée, à savoir le 6 janvier 2024 et non le 6 janvier 2025.

Outre que l’erreur de date ne constitue pas un motif de nullité tel que prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il ne s’agit que d’une erreur matérielle ne causant aucun grief à la locataire dès lors que la date exacte (soit le 6 janvier 2025) figure bien sur le procès-verbal de remise de l’acte, la défenderesse ne pouvant se prévaloir de l’impossibilité d’avoir pu régler les causes du commandement en raison de cette erreur de date contenue sur la première page de l’acte.

L’exception de nullité du commandement de payer sera donc rejetée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 janvier 2025 pour la somme de 1 000 € correspondant aux loyers d’octobre et novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé que Madame [M] [I] a irrégulièrement payé ses loyers.

Le bailleur sollicite la somme de 3 020 € (échéance d’octobre 2025 incluse), déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 480 € ainsi que des versements effectués par le Conseil départemental (800 €) et par la locataire (1 700 €).

Bien que le montant total des versements venant en déduction s’élève à la somme de 2 980 €, portant la dette locative à la somme de 3 520 €, le juge ne pouvant statuer ultra petita, la créance n’étant par ailleurs ni sérieusement contestable ni contestée, Madame [M] [I] sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [R] la somme de 3 020 €, à titre provisionnel, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 000 € à compter du 11 juin 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Madame [M] [I] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque les loyers d’août et septembre 2025 ont été réglés entièrement, le loyer d’octobre 2025 pouvant quant à lui être payé jusqu’au 10 du mois en vertu du contrat de bail liant les parties (soit postérieurement au jour de l’audience). En outre la locataire a effectué des versements supplémentaires à hauteur de 700 €.

Par ailleurs, il ressort de ses déclarations à l’audience et des pièces justificatives, notamment du contrat de travail, que la locataire est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [M] [I] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par 23 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [M] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [I] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [M] [I] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 € (selon dernier quittancement du mois d’octobre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [I], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de la dénonce à la Préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [R] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [M] [I] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer ;

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [Y] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [M] [I] à payer à titre provisionnel à Monsieur [Y] [R] la somme de de 3 020 € (trois mille vingt euros), échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 000 € à compter du 11 juin 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Madame [M] [I] à régler les sommes dues sur 24 mois à l’aide de 23 mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [M] [I] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [M] [I] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 500 € ;

CONDAMNONS Madame [M] [I] à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa dénonce à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et le coût de la dénonce à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON