Tribunal Judiciaire de Limoges, 14 novembre 2025, n° 25/00406

TJ Limoges 14 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de vices cachés
La cour a estimé que les vices allégués étaient manifestement apparents ou connus des demandeurs lors de l'achat, rendant la demande d'expertise vouée à l'échec.
Rejeté
Indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a condamné les demandeurs aux dépens et a accordé une indemnité aux défendeurs, rejetant ainsi la demande des demandeurs.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Limoges, les demandeurs, M. et Mme AF et AG, ont sollicité une expertise judiciaire pour établir des vices cachés dans un bien immobilier acquis, ainsi qu'une indemnité de 2000 euros. Les questions juridiques portaient sur la recevabilité de leur demande d'expertise au regard des articles 145 et 1641 du code civil, notamment sur la nature des vices allégués et leur apparence. Le tribunal a conclu que les vices étaient manifestement apparents et connus des acquéreurs lors de l'achat, rendant leur action vouée à l'échec. Par conséquent, la demande d'expertise a été rejetée, et les demandeurs ont été condamnés à payer 1500 euros aux défendeurs ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, 14 nov. 2025, n° 25/00406
Numéro(s) :	25/00406

Sur les parties

Avocat(s) :	Damien VERGERJulien REIXJean VALIERE-VIALEIXEdouard CAHN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES N° du dossier : N° RG 25/00406 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMBK Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
ORDONNANCE DE REFERE
du 14 Novembre 2025
Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Monsieur X Y né le […] à PERIGUEUX (DORDOGNE) […] représenté par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES
Madame Z AA née le […] à LIMOGES (HAUTE VIENNE) […] représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES
DEFENDEURS
Madame AB AC née le […] à HYDE (ROYAUME-UNI […] représentée par Maître Julien REIX de la SELARL JULIEN REIX, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES Avocat plaidant : M^e Edouard CAHN, avocat au barreau de PARIS
Monsieur AD AE né le […] à BYDGOSZCZ (POLOGNE) […] représenté par Maître Julien REIX de la SELARL JULIEN REIX, avocats au barreau de LIMOGES substituée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES Avocat plaidant : M^e Edouard CAHN, avocat au barreau de PARIS
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Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 17 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 14 Novembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 26 juin 2024, M. AF et M^me AG ont acquis de M. AH et de M^me AI un bien immobilier consistant en une maison d’habitation sise à Balledent, 1 bois AG (Haute-Vienne), comprenant au rez-de-chausée, une entrée, une pièce de vie, une salle d’eau, une cuisine, un salon, une salle à manger/séjour, un demi-étage avec une salle d’eau, un wc séparé, un dégagement et une buanderie, au 1er étage, quatre chambres, un bureau, dégagements, un grenier au-dessus, une grange non attenante en face de la maison, diverses dépendances, une chaufferie, jardin et terrain autour, puits, sur une surface de 2a 36ca, pour le prix de 154 500 euros.
Par acte du 11 juin 2025, M. AF et M^me AG ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, leurs vendeurs, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1641 du code civil, aux fins d’expertise judiciaire. Ils ont également demandé la condamnation des défendeurs à leur payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, réitéré leurs demandes.
En réplique, M. AH et de M^me AI, représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs dernières conclusions, conclu au rejet de la demande pour défaut de motif légitime, l’action envisagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil étant, selon eux, irrémédiablement vouée à l’échec. Ils sollicitent la condamnation des demandeurs à leur payer une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.
SUR CE
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente
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un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Il s’en infère que les vices apparents ou connus de l’acquéreur avant la vente ne peuvent donner lieu à aucune garantie de la part des acheteurs sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.
Au cas présent, les demandeurs se plaignent de plusieurs désordres affectant le bien acquis le 26 juin 2024 :
- une remontée d’humidité dans les pièces à vivre de la maison d’habitation et dans le gîte
- un chauffage à granule défectueux et non conforme
- des vagues sur la toiture et le faîtage.
Les défendeurs opposent que toute action au fond sur le fondement de la garantie des vices cachés est immédiablement vouée à l’échec, les vices dont se plaignent les acheteurs étant apparents ou connus d’eux lors de l’achat. Ils précisent ainsi que les acheteurs ont visité deux fois le bien, ont reçu les diagnostics réalisés avant la vente sur lesquels a été portée notamment une mention relative à l’humidité des lieux ainsi que la facture de la chaudière critiquée, enfin qu’ils ont déclaré être conscients de faire l’acquisition d’une maison nécessitant des travaux.
S’agissant du chauffage à granule, les acheteurs reprochent aux vendeurs de leur avoir dissimulé qu’ils avaient eux-mêmes procédé à l’installation du système de chauffage en 2022 et soutiennent que l’installation n’est pas conforme de sorte qu’ils doivent la refaire pour un coût de 24 871,39 euros.
Ils produisent à cet égard un devis de la SARL Flacassier en date du 17 septembre 2024 aux termes duquel le chauffagiste, procédant à un
“diagnostic du chauffage central”, a conclu à la non conformité de l’installation : “manque vase d’expansion sur l’installation, manque filtre sur le réseau de chauffage, manque ballon, manque l’isolation de la tuyauterie, branchement flexible, conduit du raccordement des fumées, ventilation inexistante.”
Toutefois, selon la facture “Top Chaleur” établie le 21 novembre 2022 annexée à l’acte de vente, si les vendeurs ont fait livrer une chaudière à granulés Vinti-Legna pour le prix de 3298 euros, il n’est pas mentionné que la chaudière a été installée par ledit professionnel. Le prix aurait été d’ailleurs nécessairement plus élevé.
S’agissant de la remontée d’humidité d’eau dans les pièces à vivre de la
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maison d’habitation et dans le gîte, les demandeurs versent aux débats un constat dressé le 9 janvier 2025, soit à 5 mois de la prise de possession des lieux, par Maître Alexandre-François Delaire, commissaire de justice qui a constaté :
- la présence de cloques en pied de mur côté salle de bains
- la présence de moisissures en pied de mur
- la présence de traces d’humidité dans le salon, au sol, en béton ancien
- la présence de cloques et salpêtre sur le mur côté salle à manger
- du salpêtre sur le mur des toilettes de l’ancienne maison dont le revêtement a été retiré par les nouveaux propriétaires
- du salpêtre sur le mur à l’étage
- au grenier, une poutre cassée, fendue, de nombreuses traces d’humidité sur les voliges
- des taux d’humidité variant de 0,7 à 1,7.
Or, dans le cadre du diagnostic de risque d’exposition au plomb réalisé le 15 février 2024, soit antérieurement à la vente et dont le rapport a été joint à l’acte de vente de sorte que les acquéreurs en ont eu nécessairement connaissance, le diagnostiqueur a ajouté dans la partie “commentaire” : “ De l’humidité a été constatée dans une ou plusieurs pièces. Il est conseillé de faire ventiler afin d’éviter tout développement de champignons.” Les photographies jointes montrent d’ailleurs une bâtisse ancienne à restaurer.
Les acheteurs, qui ne contestent pas avoir visité à deux reprises le bien, ne peuvent donc sérieusement soutenir que les vices dont ils se plaignent, n’étaient manifestement pas apparents. Ils ont d’ailleurs écrit à la venderesse le 21 mars 2024 : “nous affirmons avoir visité la maison comme telle, que nous avons bien conscience que c’est un projet non terminé que nous mènerons nous mêmes à terme, et que nous l’achetons aujourd’hui en connaissance de cause.”
Ils ne produisent par ailleurs aucun rapport d’expertise amiable permettant d’établir comme plausible le fait qu’ils ont été trompés dans l’ampleur des vices et travaux de réfection à prévoir.
Enfin, s’agissant des vagues formées par la toiture refaite en 2022 par la société EW Godfrey, constatées le 18 mars 2025 par le cabinet Elex mandaté par l’assureur des nouveaux propriétaires, elles étaient, compte- tenu des photographies annexées, manifestement visibles des acheteurs lors de l’achat.
Les désordres allégués étaient donc manifestement apparents, même pour un profane et/ou connus des acquéreurs. Dans ces conditions, toute action en garantie des vices cachés ou en défaut de délivrance conforme apparaît manifestement vouée à l’échec.
Faute pour les demandeurs d’apporter la preuve qui leur incombe d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise sera en conséquence rejetée.
Sur les frais du procès
Les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement
d’une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;
Dit n’y avoir lieu à expertise-probatoire ;
Condamne M. X AF et M^me Z AG à payer à M. AD AH et M^me AB AJ la somme de 1500 euros sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile;
Condamne aux dépens de l’instance ;
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
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