N° RG 20/01081

N° Portalis DBYS-W-B7E

K4NI

Minute N° 15412021

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Février 2021

Y X

Z X

C/

S.A.R.L. GOELIA GESTION

copie exécutoire délivrée le 18/02/2021 à : la SELARL C.V.S – 38B

copie certifiée conforme délivrée le 18/02/2021 à : la SELARL C.V.S-38B la SELARL RINEAU & ASSOCIES -

263

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Président : C D

Greffier: A B

DÉBATS à l’audience publique du 7 Janvier 2021

PRONONCÉ fixé au 11 Février 2021, prorogé au 18 Février 2021

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE:

Monsieur Y X, demeurant […]

Rep/assistant: Maître Anne-Sophie FINOCCHIARO de la SCP FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS Rep/assistant: Maître Bernard RINEAU de la SELARL RINEAU ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
Madame Z X, demeurant […]

Rep/assistant: Maître Anne-Sophie FINOCCHIARO de la SCP FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS Rep/assistant: Maître Bernard RINEAU de la SELARL RINEAU ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET:

S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est sis […]

EVRY-COURCOURONNES Rep/assistant: Maître Jérôme WIEHN de la SELARL C.V.S, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 18 décembre 2014, Monsieur Y X et Madame Z X ont donné à bail à la société GOELIA GESTION dans un ensemble immobilier situé « Résidence Royal Park », […], un logement à usage d’exploitation de résidence de tourisme pour une durée de 9 années s’achevant le 30 septembre 2024 moyennant un loyer annuel de 4.642,50 euros, soit 5.106,75 euros TTC.

La locataire ne payant pas régulièrement les loyers échus, Monsieur Y X et Madame Z X lui ont fait délivrer le 23 septembre 2020 un commandement d’avoir à payer la somme de 1.134,04 euros correspondant aux loyers dus sur la période du 14 mars 2020 au 2 juin 2020.

Faisant valoir que le commandement est demeuré infructueux et invoquant les dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail, ils ont fait assigner leur preneur par acte du 30 novembre 2020 devant le juge des référés pour voir constater la résiliation dudit bail, voir ordonner l’expulsion de la société GEOLIA GESTION des lieux loués et voir condamner cette dernière au paiement de la somme de 1.251,56 euros à titre provisionnelle, outre 500 euros à titre d’indemnité pour les frais non compris dans les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 décembre 2020, Monsieur Y X et Madame Z X sollicitent de voir :

- se déclarer compétent pour connaître des demandes formées par les époux X ;

- dire qu’il n’existe aucune contestation sérieuses faisant obstacle aux demandes formées par les époux X;

En conséquence,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des époux X ;

- dire qu’en conséquence le bail relatif aux locaux loués à la société GOELIA GESTION, « Résidence Royal Park » […], se trouve résilié par l’effet de la dite clause résolutoire depuis le 23 octobre 2020;

- dire qu’à défaut de départ volontaire de la société GOELIA GESTION et de tous occupants de son chef des lieux loués, les époux X seront autorisés à faire procéder à son expulsion dans les formes prévues par les articles R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et au besoin avec la force publique ;

- condamner la société GOELIA GESTION à payer aux époux X la somme provisionnelle de 1.251,56 euros TTC au titre des loyers et indemnités dus au jour de la délivrance du commandement de payer;

- débouter la société GOELIA GESTION de sa demande de délais de paiement ;

En tout état de cause,

- condamner la société GOELIA GESTION à payer aux époux X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

- condamner la société GOELIA GESTION en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils estiment que leurs demandes ne souffrent d’aucune contestation sérieuse s’agissant notamment de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conclusions en réponse notifiées par le RPVA le 5 janvier 2021, la société GEOLIA GESTION demande de voir :

A titre principal,

-dire que des contestations sérieuses s’opposent à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 18 décembre 2014 et à l’octroi de toute provision au bénéfice des époux

X ;

déclarer en conséquence irrecevables et mal fondées les demandes présentées par les époux X à l’encontre de la société GOELIA GESTION ;

- dire n’y avoir lieu à référé ;

- débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société GOELIA GESTION ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le juge des référés considérait qu’il est compétent et que des sommes resteraient à régler au titre des loyers afférents à la période de fermeture,

- accorder les plus larges délais à la société GOELIA GESTION pour procéder au paiement d’un éventuel reliquat demeurant dû;

En toute hypothèse :

- condamner les époux X à payer à la société GOELIA GESTION la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2021, le délibéré étant prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut également, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La contestation est sérieuse dès lors que pour obtenir la mesure sollicitée, le juge se trouve dans l’obligation, au préalable, de trancher une question de fond pour justifier la dite mesure.

Une demande de provision se heurte à une telle contestation dès lors qu’elle oblige le juge à procéder à un examen des pièces, preuves et arguments permettant d’apprécier les responsabilités recherchées au fond ou les moyens de défense.

Il se déduit de ces dispositions qu’il peut entrer dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire, ainsi que la résiliation de plein droit du bail en résultant et de prononcer les mesures qui en sont la conséquence, sauf à ce qu’il soit opposé à cette demande un moyen sérieux à l’application de ladite clause.

En l’espèce, les requérants produisent le contrat de bail contenant la clause de résiliation et le commandement de payer du 23 septembre 2020 qui rappelle la clause de résiliation, l’intention des bailleurs de s’en prévaloir et les dispositions légales. Ils réclament en outre le règlement des loyers pour la période du 14 mars 2020 au 2 juin 2020.

Pour s’opposer à cette demande, la société GEOLIA GESTION soutient qu’il existe des contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle précise notamment qu’au delà du contexte sanitaire l’ayant conduit à procéder à l’interruption du paiement des loyers échus pendant la période d’interruption de son activité, son obligation de paiement serait en tout état de cause autorisé par l’article 7.1 du bail du 18 décembre 2014 un mécanisme de suspension des loyers en cas de force majeure. Elle excipe en outre de mécanismes juridiques justifiant cette absence de règlement en mettant en avant les conséquences juridiques de la crise sanitaire causée

par le virus COVID-19 (force majeure, l’exception d’inexécution, l’impossibilité de jouissance du bien ou d’en faire un usage conforme à sa destination, la disproportion et l’exécution de bonne foi du contrat), dont le bien fondé serait à apprécier par le juge du fond.

Les bailleurs estiment que leurs demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse relevant que la situation sanitaire mise en avant par son locataire ne constitue pas un cas de force majeure et ne peut l’autoriser à ne pas exécuter ses obligations. Ils contestent enfin toute disproportion au sens de l’article 1221 du Code civil et mettent en cause la bonne foi de la société GOELIA ĠEŜTION dans l’exécution du contrat en ce qu’elle a pu faire croire à ses bailleurs que les loyers n’étaient pas dus.

Le bail en cause dispose notamment en son article 7 (loyer de base minimum) :

« De convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normales du logement pendant la, saison touristique (tels que tremblement de terre, catastrophes naturelles, émeutes, marées noires, état de guerre ou de siège, incendie de l’immeuble et sinistres rendant les lieux impropres a leur destination). Dans ce cas, le loyer versé par le »PRENEUR« sera égal à 40% du Chiffre d’affaires net hébergement encaissé auprès des vacanciers ayant pu effectuer leur séjour dans les logements objet du présent Bail en dépit des troubles de jouissance. Ces montants seront complétés lors du paiement ultérieur éventuel par les compagnies d’assurances sollicitées au titre des garanties pertes d’exploitation souscrites par le »PRENEUR« ou des garanties pertes de loyers souscrites par le syndicat de copropriété ou le »BAILLEUR« . »

Si comme le relèvent les demandeurs, ladite clause ne prévoit pas une annulation des loyers, il apparaît toutefois que les parties ont entendu prévoir un mécanisme visant à suspendre les loyers dans diverses hypothèses d’interruption de l’activité touristique (notamment en cas de catastrophe naturelle) et à prévoir un règlement tenant compte du chiffre d’affaire réellement perçu par l’exploitant, ainsi qu’une possibilité de complément de loyer par les assurances au titre de pertes d’exploitations ou pertes de loyers.

Dans le contexte de lutte contre l’épidémie de Covid-19 touchant la France, l’arrêté du 14 mars 2020 pris en application de la loi d’urgence auquel s’est substitué le décret n° 2020-293 du 24 mars 2020 dans sa version en vigueur le 25 avril 2020 a interdit, jusqu’au 11 mai 2020, l’accueil du public dans un grand nombre d’établissements.

Pour lutter contre la propagation du virus, à la suite des mesures prises par le gouvernement, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national, pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020, par l’article 4 de la loi d’urgence 2020-290 du 23 mars 2020.

Il n’est pas contesté comme le soutient la défenderesse que du fait de cette situation épidémique, elle a cessé son activité pendant la période considérée (loyers réclamés et causes du commandement) et qu’elle n’a notamment pas pu louer le logement des époux X entre le 14 mars et le 2 juin 2020.

Alors qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat, la présente juridiction relèvera en tout état de cause qu’il n’est pas possible avec un simple examen de la clause susvisée et avec l’évidence requise en référé d’écarter son application dans l’hypothèse de la crise sanitaire touchant le pays.

Dans ces conditions et sans avoir à examiner les autres moyens soulevés en défense, il y a lieu de considérer qu’il n’appartient pas au juge des référés, mais au juge du fond, de statuer sur les demandes des requérants. En conséquence, il n’y aura pas lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

Les dépens seront laissés aux demandeurs, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en matière de référé et en premier ressort:

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article

Le greffier

A B

-5

700 du Code de procédure civile;

Le président,

لشهر C D