Tribunal Judiciaire de Limoges, Referes, 24 avril 2026, n° 26/00095

TJ Limoges 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, réf., 24 avr. 2026, n° 26/00095
Numéro(s) :	26/00095
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel MAGNEGisèle CLAUDE-LACHENAUDPaul GERARDINElodie MONS-BARIAUD
Cabinet(s) :	DAURIAC, MAGNE, MONS-BARIAUD, MAGNE-GANDOIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 26/00095 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GTGN

Nature:53I Cautionnement – Demande en paiement formée contre la caution seule

ORDONNANCE DE REFERE

du 24 Avril 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD, greffier lors des débats et de Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Monsieur [T] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

Rep/assistant : Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

Monsieur [Q] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

Rep/assistant : Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

Madame [M] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Monsieur [F] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [C] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [A] [Z] Veuve [J]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Monsieur [I] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [U] [D]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [N] [X] Veuve [E]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [K] [O] [IN] Veuve [MH]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [PL] [NO] Veuve [UO]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Monsieur [NT] [KR]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [AX] [SP] Veuve [YS]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

Madame [WD] [AF]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel MAGNE de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

substitué par M^e MONS-BARIAUD

DEFENDERESSE

Société Caisse d’Epargne d’Auvergne et du Limousin

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 20 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 24 Avril 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV LES JARDINS DE [Localité 6] a entrepris de construire à [Localité 6] un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 14] [Adresse 15] » dont un bâtiment A composé de 13 logements, sur un terrain sis à [Localité 6] [Adresse 16] dont elle a fait l’acquisition suivant acte notarié du 9 mars 2018.

Commercialisant sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la SCCV LES JARDINS DE [Localité 6] a souscrit auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Auvergne et du Limousin (Caisse d’Epargne) une garantie d’achèvement de l’immeuble.

Soutenant que la livraison de l’immeuble, initialement fixée au 30 mars 2022, a été reportée au 30 juin 2023 et que depuis le chantier est arrêté alors qu’ils ont réglé 90% des travaux, les consorts [B], [V], [E], [MH], [UO], [KR], [YS], [AF], [H], [P], [S] et [J] ont, par acte du 8 mars 2024, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 20 mars 2024, M. [GI] [BO] a été désigné en qualité d’expert.

Par acte du 18 février 2025, les consorts précités ont fait assigner en référé la Caisse d’Epargne devant le président du tribunal judiciaire de céans, au visa des articles L261-11, L261-3, R 261-21 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de :

Dire recevables et fondées leurs demandes ;Enjoindre à la Caisse d’Epargne d’exécuter son engagement de caution solidaire en date du 10 décembre 2020 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner la Caisse d’Epargne à leur payer, à chacun, la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.La Caisse d’Epargne ayant procédé au paiement de la somme de 35000 euros ensuite du premier chiffrage de travaux à réaliser établi par l’expert suivant note n°2 en date du 7 avril 2025, les parties ont sollicité le retrait du rôle à l’audience du 12 septembre 2025.

Par lettre du 13 janvier 2026, les acquéreurs, représentés par leur conseil, ont demandé le rétablissement de l’affaire au rôle.

A l’audience du 20 mars 2026, les acquéreurs, représentés par leur conseil, reprenant oralement leurs dernières conclusions, ont demandé de :

Les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ;Enjoindre à la Caisse d’Epargne d’exécuter son engagement de caution solidaire en date du 10 décembre 2020 sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner la Caisse d’Epargne à leur payer une somme provisionnelle de 20000 euros, à parfaire, au titre de la réticence fautive dans l’exécution de la garantie financière d’achèvement ;Condamner la Caisse d’Epargne à leur payer, à chacun, la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Oralement, les acquéreurs ont demandé en outre la désignation d’un administrateur ad hoc.

A l’appui de leurs demandes, ils expliquent avoir mis en œuvre la garantie financière d’achèvement et reprochent à la Caisse d’Epargne de ne pas avoir satisfait à son obligation de payer à chacun d’eux les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

En réplique, la Caisse d’Epargne, représentée par son conseil, et reprenant oralement ses dernières conclusions, a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes.

A l’appui de sa défense, elle oppose en premier lieu que certains requérants n’ont toujours pas justifié de leur qualité d’acquéreur. Elle fait ensuite valoir qu’elle a réglé la somme de 35000 euros le 23 avril 2025 sur demande des requérants formée au lendemain de la note de chiffrage de l’expert puis la somme de 2629,69 euros à l’ordre de la CARPA à la suite du dépôt du pré-rapport de l’expert pour paiement des factures des travaux réalisés par la société Bougnoteau. Elle fait observer encore d’une part que le cautionnement est, selon la garantie financière d’achèvement, subordonnée à la production des marchés de travaux signés, d’autre part que les requérants ne chiffrent leur demande en paiement. Enfin, une contestation à la demande de provision pour réticence fautive arguant que les requérants n’apportent pas la preuve de la faute alléguée.

Invités à préciser en cours de délibéré la demande d’injonction d’exécuter son engagement de caution solidaire, les requérants ont, par l’intermédiaire de leur conseil, communiqué par RPVA une note ainsi libellée :

Ordonner la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement de la CEPAL, à savoir décaisser, sur devis, les sommes nécessaires à l’achèvement de la tranche 2 du bâtiment A ;Ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc disposant des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.Par note en délibéré communiquée par RPVA, la Caisse d’Epargne, représentée par son conseil, a conclu au rejet en ce que d’une part les demandes en paiement de la facture de la SAS [DR] [OL] d’un montant de 3567 euros et de la facture de la SAS MASSY TP d’un montant de 1073,56 euros par courriel du 18 mars 2026 ont été réglées le 24 mars 2026, d’autre part la demande de désignation d’un administrateur ad hoc est nouvelle et partant irrecevable et n’appartient qu’au garant sur requête conformément aux dispositions de l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en injonction d’exécuter l’engagement de caution solidaire sous astreinte

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, suivant note en délibéré communiquée par RPVA, les requérants ont précisé cette demande de la manière suivante : ordonner la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement de la CEPAL, à savoir décaisser, sur devis, les sommes nécessaires à l’achèvement de la tranche 2 du bâtiment A.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation prescrit que le contrat de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

e) La description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire comportant la clause prévue au II de l’article L. 261-15 et dès lors que l’acquéreur n’a pas demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont il s’est réservé l’exécution.

[…]

Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Lorsqu’avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d’un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.

Selon l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : d) lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L.261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

L’article R.261-21 du même code dispose : « La garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R.261-17 prend la forme :

a) Soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Cette convention doit stipuler au profit de l’acquéreur ou sous acquéreur le droit d’en exiger l’exécution ;

b) Soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers ».

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article R.261-14, le paiement du prix par l’acquéreur ne peut excéder au total 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble avec les prévisions du contrat. »

En l’espèce, les acquéreurs ont produit aux débats une copie partielle du contrat de garantie financière d’achèvement (pages 1 à 11) de l’immeuble que la Caisse d’Epargne a consentie à la SCCV LES JARDINS DE [Localité 6], conformément à l’article R.261-21 b susvisé.

Ce contrat stipule en son article III-1 intitulé « Engagement de la banque – stipulation en faveur des acquéreurs » : « afin de permettre au Vendeur de satisfaire à l’obligation visée à l’article L.261-11 d) du code de la construction et de l’habitation, le Vendeur stipule de la Banque qui l’accepte qu’elle s’engage à titre de caution solidaire à payer pour le compte du vendeur, sous la forme fixée par l’article R.262-21 du même code, les sommes nécessaires à l’achèvement du programme. […] En application de l’article 1205 du code civil, les acquéreurs […] des fractions d’immeuble du programme disposeront de la faculté d’exiger l’exécution du présent engagement dès lors que l’acquisition aura lieu conformément à l’article L.261-3 du code de la construction et de l’habitation et que ces acquéreurs auront eux-mêmes acquis des biens conformes au permis de construire et satisfait à toutes leurs obligations résultant de l’acte de vente. L’engagement de la Banque porte exclusivement sur les biens désignés au Programme tels qu’ils doivent être édifiés en exécution de la notice descriptive et de la liste récapitulative du Programme, chacune annexée aux présentes.

Aux termes du paragraphe III-2 intitulé « centralisation financière », « le Vendeur s’oblige à centraliser sur le compte ouvert à son nom dans les livres de la Banque ous le n°18715 00200 080032816 56 63, toutes les recettes à provenir du Programme, toutes sommes qui resteraient dues par les acquéreurs des lots à réaliser, ainsi que les fonds propres du vendeur affectés au financement du Programme. […] Le Vendeur s’interdit de débiter du compte toute somme dont l’exigibilité ne serait pas en relation directe avec la réalisation du Programme. »

Les parties ne contestent pas que la garantie financière d’achèvement (GFA) a été mise en œuvre à la suite de la défaillance de la SCCV LES JARDINS DE [Localité 6], placée en liquidation judiciaire.

Selon la note du 1er octobre 2024 produite aux débats par les demandeurs, l’expert a émis l’avis que :

Les non-façons, désordres et malfaçons qui touchent les parties privatives n’empêchent pas les demandeurs de prendre possession des lieux ;Avant la prise de possession des lieux, doivent être réalisés :Le raccordement des réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usées aux réseaux collectifs pour un montant à dire d’expert de 35000 euros ;L’installation des compteurs d’eau divisionnaires qui est à la charge du Syndicat des Eaux ;L’éclairage des parties communes ;La mise en place des dispositifs de désenfumage ;Le contrôle et la mise en service de l’ascenseur ;La reprise des abords de l’immeuble pour éviter les risques de chute.

Or, la Caisse d’Epargne justifie avoir exécuté son engagement au fur et à mesure des demandes écrites et chiffrées à hauteur des sommes de 35000 euros (23 avril 2025), 2629,60 euros (30 janvier 2026), 3567 euros (18 mars 2026) et 1073,56 euros (18 mars 2026) correspondant aux factures des travaux au fur et à mesure réalisés.

Les acquéreurs ne justifient pas avoir vainement demandé le paiement d’autres sommes au titre des travaux d’achèvement ou de reprise. Ils ne chiffrent pas les sommes qu’ils réclament, se contentant de renvoyer de manière générale à « l’achèvement de la tranche 2 du bâtiment A » et à « la lecture de la page 90 du rapport d’expert », pièces qu’ils n’ont cependant pas produites aux débats, non plus d’ailleurs que les actes authentiques d’acquisition et la fiche descriptive des travaux.

Faute pour les demandeurs d’apporter la preuve qui leur incombe, avec toute l’évidence requise devant le juge des référés, de la défaillance de la Banque à son engagement de garantie financière, il sera donc dit n’y avoir lieu à référé-injonction.

Sur la demande de provision

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, les requérants sollicitent la condamnation de la Caisse d’Epargne au paiement d’une somme provisionnelle de 20000 euros pour réticence fautive dans l’exécution de la garantie financière.

Ils reprochent à la banque de se comporter à leur égard avec mépris en tardant à exécuter son engagement de caution.

A l’appui de leur demande, ils ont versé aux débats deux lettres de mise en demeure des 16 février et 7 mars 2024 aux termes desquels les acquéreurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont demandé à la banque de procéder au paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le défendeur oppose avoir satisfait aux demandes de paiement qui lui ont été présentées lorsque celles-ci étaient justifiées et entraient dans sa garantie et que la réticence fautive alléguée relève de l’appréciation du juge du fond. Il a justifié, dans la présente instance, ainsi que développé ci-avant, des paiements au fur et à mesure de la transmission des factures.

En conséquence, en présence d’une contestation sérieuse et faute pour les demandeurs de démontrer, avec l’évidence requise devant le juge des référés, la faute alléguée de la Banque susceptible de donner lieu à des dommages-intérêts, il sera dit n’y avoir lieu à référé-provision.

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc

A l’audience puis par note en délibéré, les requérants ont sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc, sans cependant préciser les éléments de droit et de fait de leur demande.

Or, la demande de désignation d’un administrateur ad hoc appartient au garant selon l’article R261-10-1 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation.

La demande des requérants sera donc rejetée.

Sur les frais de justice

Les requérants, succombant en leurs demandes, supporteront les dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Dit n’y avoir lieu à référé-injonction ;

Dit n’y avoir lieu à référé-provision ;

Dit n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur ad hoc ;

Déboute les demandeurs de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [AN] [B], M. [I] [V], Mme [U] [D] épouse [WV], Mme [N] [X], Mme [K] [IN], Mme [PL] [NO], M. [NT] [KR], Mme [AX] [SP], Mme [WD] [YS] épouse [AF], M. [T] [H], Mme [L] [W] épouse [H], M. [Q] [P], Mme [M] [Y], M. [F] [S], Mme [C] [R] épouse [S], Mme [A] [Z] aux dépens de la présente instance ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,