TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIZD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

S.A. MAISONS & CITES- SA D’HLM territoire de, [Localité 3]

C/

,

[B], [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. MAISONS & CITES- SA D’HLM territoire de, [Localité 3], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M., [B], [P], demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2015, la société SA Maisons et Cités a donné à bail à M., [B], [P] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] (59162), moyennant le paiement mensuel d’un loyer et charges de 441,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la société SA Maisons et Cités a fait signifier à M., [B], [P] un commandement de payer la somme principale de 969,66 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 février 2025, la société SA Maisons et Cités a fait assigner M., [B], [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, dire que le bail est résilié de plein droit pour non-paiement de loyers,Constater la résiliation du contrat de location qui a été consenti à M., [B], [P] par la société SA Maisons et Cités et ce, pour défaut de paiements des loyers et des charges locatives, A défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant :- pour non-paiement des loyers et charges dus,

— Pour l’absence manifeste d’entretien et en s’abstenant d’user paisiblement, en bon père de famille de la chose donnée à bail,

A la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1224 du code civil,

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, Autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de M., [B], [P],Condamner M., [B], [P] à lui payer :* La somme de 1111,79 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 décembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers ,

* Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

* La somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive pour résistance abusive, en application de l’article 1231 alinéa 6 du code civil,

* La somme de 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la société SA Maisons et Cités comparaît représentée par son conseil. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au la société SA Maisons et Cités, à la somme de 6509,05 euros. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu avant le mois de novembre et quant au défaut d’entretien, elle souligne que la situation est inchangée.

M., [B], [P] comparaît. Il précise avoir eu un burn out qui explique la situation. Il affirme avoir commencé à entretenir son jardin et qu’il lui reste 30% de nettoyage à effectuer. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

DISCUSSON:

1. Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Maisons et Cités justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Maisons et Cités justifie avoir notifié au préfet du Nord le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er avril 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M., [B], [P] le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 969,66 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M., [B], [P] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 novembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Maisons et Cités fait ressortir une dette d’un montant de 6509,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5830,19 euros.

M., [B], [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M., [B], [P] à payer à la société SA Maisons et Cités la somme de 5830,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er décembre 2025, dernière échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M., [B], [P] propose de verser la somme de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société SA Maisons et Cités s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement, qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Malgré cette opposition, il ressort du décompte produit que M., [B], [P] a repris le paiement du loyer courant de son logement en ayant payé le 20 novembre 2025 la somme de 502 euros.

Dès lors, il sera autorisé à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 50 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M., [B], [P] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Maisons et Cités pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M., [B], [P] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

La société SA Maisons et Cités ayant eu gain de cause quant à sa demande principale, la demande subsidiaire de prononcer de la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et pour défaut d’entretien ne sera pas examinée.

4. Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société SA Maisons et Cités ne démontre ni la mauvaise foi de M., [B], [P], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [B], [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la société SA Maisons et Cités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Maisons et Cités recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2015 entre la société SA Maisons et Cités et M., [B], [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 5] sont réunies à la date du 17 novembre 2024,

CONDAMNE M., [B], [P] à payer à la société SA Maisons et Cités la somme de 5830,19 euros, créance arrêtée au 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

AUTORISE M., [B], [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu’à défaut pour M., [B], [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 3] à, [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA Maisons et Cités puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Condamne en tant que de besoin M., [B], [P] à payer à la société SA Maisons et Cités à compter du décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Rappelle que M., [B], [P] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 6]

DEBOUTE la société SA Maisons et Cités de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [B], [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE