N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00785 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GDBN

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. DE FONTCHABRIER

C/

,

[H], [X],

[N], [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 25 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. DE FONTCHABRIER

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [H], [X]

né le 14 Janvier 1988 à, [Localité 1] (80)

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [N], [P] épouse, [X]

née le 23 Septembre 1987 à, [Localité 2] (80)

demeurant, [Adresse 3]

représentés par Maître Florence BERARD, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 13 Novembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 12 Mars 2025, 10 Septembre 2025 et 07 Janvier 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 04 Mars 2026 prorogé au 25 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2016, prenant effet le 27 mai 2016, la SCI DE FONTCHABRIER a donné à bail à M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à Saint-Junien (87200) moyennant un loyer mensuel révisable de 630 €, outre une provision sur charges de 30 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 630 €.

Le 28 mai 2016, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par les parties.

Suivant ordonnance de référé en date du 17 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 mars 2023, a ordonné l’expulsion de M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] et condamné ces derniers à payer à la bailleresse la somme de 4 005,31 € au titre de la dette locative.

Après le départ des lieux de M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X], la SCI DE FONTCHABRIER a fait dresser un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 6 mai 2024.

Se plaignant de dégradations locatives, la SCI DE FONTCHABRIER a, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, fait assigner M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de :

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à payer à la SCI DE FONTCHABRIER la somme de 18 250,38 € avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi qu’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 13 novembre 2024, a été renvoyée à trois reprises avant d’être retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

Lors de l’audience susdite, la SCI DE FONTCHABRIER, représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions remises lors de l’audience, actualisant ses demandes de la manière suivante :

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à payer à la SCI DE FONTCHABRIER la somme de 10 558,33 € avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— condamner solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi qu’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DE FONTCHABRIER a également sollicité de voir les époux, [X] déboutés de leurs demandes.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 1103 du code civil et 10 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI DE FONTCHABRIER expose que les locataires ont laissé le logement loué dans un très mauvais état, tel que cela ressort des constatations du commissaire de justice. Elle ajoute qu’une déclaration de sinistre a été effectuée suite à un dégât des eaux et qu’une provision a été versée par l’assureur aux locataires, sans que ces derniers ne procèdent aux travaux de réparation. Elle fait valoir que les pièces versées au débat par les défendeurs, notamment les attestations, selon elle de complaisance, ne permettent pas de remettre en cause les constatations du commissaire de justice. La SCI DE FONTCHABRIER indique s’être trouvée dans l’impossibilité de remettre en location le logement avant sa remise en état, ce qui lui a occasionné un préjudice financier.

M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X], représentés par leur conseil, ont soutenu les termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 décembre 2025, sollicitant de :

— débouter la SCI DE FONTCHABRIER de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI DE FONTCHABRIER au versement de la somme de 630 € au bénéfice des époux, [X] au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI DE FONTCHABRIER à verser à Monsieur et Madame, [X] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI DE FONTCHABRIER aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— accorder un échelonnement des dettes sur deux ans au bénéfice de Monsieur et Madame, [X].

Aux termes de leurs écritures fondées sur les articles 1343-5 du code civil et 23 de la loi du 6 juillet 1989, les époux, [X] contestent toute dégradation et défaut d’entretien, précisant avoir bénéficié d’une aide à domicile compte tenu de leurs problèmes de santé. Ils font valoir que l’usure normale ne peut être mise à leur charge. Ils ajoutent que les factures versées par la SCI DE FONTCHABRIER, dont certaines ont été établies par le frère du gérant de la SCI bailleresse, contiennent plusieurs fois les mêmes prestations. Par ailleurs, ils exposent que la SCI DE FONTCHABRIER ne justifie d’aucun préjudice financier, à défaut d’établir la réalité des travaux entrepris et d’un nouveau bail. Ils considèrent que le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice ne peut leur être imputé dès lors que le bailleur n’a tenté aucune démarche amiable préalable. Subsidiairement, ils font valoir que leur situation financière justifie l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026, puis prorogée au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des dégradations locatives et de l’entretien du logement:

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, la SCI DE FONTCHABRIER produit un état des lieux d’entrée du 28 mai 2016 mentionnant un bon état général du logement puisque la plupart des éléments comporte la lettre B correspondant à « bon état », à l’exception des sols de l’entrée, du séjour et de la cuisine, quelques observations étant par ailleurs mentionnées concernant l’entrée, la chambre n°1 et la chambre n°3.

La demanderesse verse également un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 mai 2024 soit postérieurement au départ des époux, [X], faisant état d’un certain nombre de dégradations dans plusieurs pièces ainsi que d’un état de saleté, et non pas seulement d’une simple usure normale.

Par ailleurs la SCI DE FONTCHABRIER justifie d’un constat amiable de dégât des eaux du 2 mai 2020, sans qu’il ne soit justifié en revanche du versement d’une provision par l’assureur aux locataires, comme soutenu par le bailleur.

La SCI DE FONTCHABRIER présente, à l’appui de son chiffrage :

— une facture d’un montant de 9 737,42 € TTC établie le 30 août 2024 par la SAS, [J], [S], correspondant à des prestations de réfection des peintures des murs, plafonds et boiseries de toutes les pièces ;

— une facture d’un montant de 820,91 € TTC établie le 30 septembre 2024 par la SAS, [J], [S], correspondant à des prestations de réfection des peintures des murs, plafonds et boiseries de toutes les pièces ;

— une facture d’un montant de 1 269,18 € TTC établie le 3 septembre 2024 par l’entreprise PERIER CABIROL, correspondant à la dépose des revêtements de sols, fourniture et pose de barre de seuil dans la salle de bain, la chambre n°1 et la chambre n°2.

S’il n’est pas contesté que le gérant de la société, [J], [S] est le frère du gérant de la SCI DE FONTCHABRIER, ce seul élément ne peut suffire à exclure toute force probante aux factures établies par l’entreprise, [J], [S], dès lors qu’elles sont suffisamment précises et détaillées. Toutefois, les deux factures de l’entreprise, [J], [S] établies à un mois d’intervalle l’une de l’autre correspondent aux mêmes prestations, sans que la plus-value de 820,91 € calculée dans la deuxième facture du 30 septembre 2024 ne soit justifiée.

Ainsi, seule la facture du 30 août 2024 sera prise en compte pour le chiffrage des dégradations locatives afférentes à la réfection des murs, plafonds et boiseries.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat que les postes facturés suivants sont justifiés :

Pièces

Procès-verbal de constat

Facturation correspondante

Suivant facture du 30 août 2024

Chambre 1

— murs recouverts de papier peint partiellement déchiré et taché

— porte recouverte d’adhésifs et présentant des traces de salissures ; fenêtre en PVC sale

729,57 € HT

93,60 € HT

Chambre 2

— murs recouverts de papier peint déchiré et taché en de nombreux endroits, traces d’infiltration en partie gauche de la fenêtre

— porte recouverte d’autocollants et de traces d’autocollants

957,03 € HT

103,88 € HT

Chambre 3

— murs recouverts de papier peint hors d’usage entièrement déchiré, taché, traces de feutre et de peinture

— plafond présentant de nombreuses taches, traces, dessins,

— porte recouverte d’adhésifs et de traces d’adhésif

740,88 € HT

264,22 € HT

103,88 € HT

Salle de bain étage

— peinture sous l’emplacement du vélux entièrement écaillée

— porte présentant des traces de feutre côté couloir

122,81 € HT

52,05 € HT

Cage d’escalier

Escalier en bois présentant de nombreuses traces

350 € HT

Séjour

Cuisine

— murs recouverts de papier peint, tachés et déchirés sur de nombreux lès, sur le mur situé à gauche inscriptions collées sur le mur ; peinture écaillée par endroit, côté entrée, mur recouvert de papier peint sale, six trous chevillés

— plafond présentant de multiples salissures

— une des portes donnant sur le séjour est très largement abîmée par des griffures de chien ; une fenêtre en PVC présentant des traces de fixation en partie gauche de l’encadrement de fenêtre en partie haute

1 469,03 € HT

409,10 € HT

93,60 € HT

Salle de bain RDC

,-[Localité 3] présentant des trous rebouchés, de nombreuses traces de fixation, peinture arrachée par endroit ; trou de fixation et pointe dans le mur de droite

115,79 € HT

WC RDC

— Porte présentant une plaque adhésive

,-[Localité 3] présentant de nombreux trous partiellement rebouchés sur le mur de droite

17,71 € HT

146,97 € HT

Dégagement RDC

— Porte en bois comportant quelques impacts côté entrée

29,09 € HT

Placard sous escalier

,-[Localité 3] présentant de nombreuses traces ainsi que plusieurs trous non chevillés

— Plinthes en bois sale ; porte présentant des traces sur la partie haute et côté intérieure

202,64 € HT

65,39 € HT

Entrée RDC

— Encadrement de porte comportant de nombreuses traces de salissures et de griffures ; plinthes en bois sales et en partie écaillées

— Plafond comportant de multiples salissures, traces et partie soufflée

68,67 € HT

65,79 € HT

TOTAL : 6 201,70 € HT

Les prestations facturées concernant la chambre n°4 n’étant corroborées par aucune constatation du commissaire de justice, aucune somme ne pourra être retenue à ce titre.

Par ailleurs, les seules constatations d’un état de saleté sans dégradations ne sauraient justifier la facturation d’une prestation de réfection de peinture, étant par ailleurs observé qu’aucune facture de nettoyage n’est versée au débat par le bailleur.

S’agissant des dégradations relatives aux sols et de la facturation établie par l’entreprise PERIER CABIROL, sont justifiées les prestations facturées pour la somme de 224,10 € HT concernant la chambre n°1 puisque le procès-verbal de constat fait état d’un parquet flottant abîmé en partie centrale alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune dégradation concernant ce sol.

En revanche, les prestations facturées pour la réfection des sols de la salle de bain ne sont pas justifiées puisque le procès-verbal de constat ne mentionne aucune dégradation affectant le sol de cette pièce.

De même, les prestations facturées concernant la réfection des sols de la chambre n°2 ne sont pas justifiées puisque le procès-verbal de constat fait seulement état d’un parquet flottant présentant des traces en état d’usage.

Le montant total du coût des réparations locatives s’élève donc à la somme de : 6 201,70 € HT soit 6 821,87 € TTC (TVA 10% selon facture) + 224,10 € HT soit 268,92 € TTC (TVA 20% selon facture) = 7 090,79 € TTC.

Compte tenu de l’ampleur des dégradations réellement retenue et de la vétusté devant être prise en compte dans le chiffrage des frais de remise en état, de la durée de location de 8 ans, le montant total des réparations locatives sera fixé à la somme de 4 500 €.

Il convient par ailleurs de déduire de cette somme le dépôt de garantie de 630 euros, dont il n’est pas contesté par le bailleur qu’il n’a pas été restitué.

Au vu de ces éléments, M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] seront solidairement condamnés à régler la somme de 3 870 € à la SCI DE FONTCHABRIER, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juillet 2024 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au visa de ces dispositions, la SCI DE FONTCHABRIER sollicite l’indemnisation de son préjudice financier constitué selon par elle par l’impossibilité d’avoir pu relouer son logement à l’issue du départ des défendeurs.

Toutefois, la demanderesse, sur laquelle repose la charge de la preuve en application des articles 1353 du code civil et 9 du code procédure civile, ne justifie nullement du préjudice invoqué, aucune pièce n’étant versée à l’appui de sa prétention.

La SCI DE FONTCHABRIER sera déboutée donc de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’absence de tout justificatif concernant leur situation financière, les époux, [X] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

La demanderesse ne justifiant pas du caractère nécessaire du recours au commissaire de justice pour faire dresser le procès-verbal de constat après le départ des lieux des défendeurs, le coût de ce dernier ne sera pas inclus dans les dépens et restera à sa charge.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE FONTCHABRIER l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et les époux, [X] seront solidairement condamnés à lui verser cette somme.

Enfin, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à payer à la SCI DE FONTCHABRIER représentée par son gérant M,.[O], [J], la somme de 3 870 euros (trois mille huit cent soixante-dix euros) au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 5 juillet 2024 ;

DEBOUTE la SCI DE FONTCHABRIER de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] à payer à la SCI DE FONTCHABRIER représentée par son gérant M,.[O], [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M,.[H], [X] et Mme, [N], [P] épouse, [X] aux dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 mai 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON