N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00959 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GO3O

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I., [W] AIR

C/

,

[D], [Q]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE, [N] LIMOGES

Jugement Civil

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 14 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I., [W] AIR

dont le siège social est sis, [Adresse 1], [Localité 1]

représentée par Maître Solange DANCIE, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [D], [Q]

demeurant, [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 avril 2021, la Société Civile Immobilière, [N] BEL AIR a donné en location à, [D], [Q] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 280 €.

Le 12 janvier 2024, la Société Civile Immobilière, [W] AIR a fait délivrer à, [D], [Q] une sommation d’avoir à user paisiblement des locaux loués.

Le 12 janvier 2024, la Société Civile Immobilière, [W] AIR a également fait délivrer à, [D], [Q] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Par ordonnance du 1er juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant sur requête de la Société Civile Immobilière, [W] AIR a désigné un commissaire de justice afin de constater l’état réel du logement loué situé, [Adresse 3] à Limoges, son entretien et les éventuels dysfonctionnements et dégradations, en autorisant l’ouverture des locaux par un serrurier avec l’assistance des forces de l’ordre en cas de refus d’accès par les occupants.

Le 23 juillet 2025, un procès-verbal de constat a été établi par le commissaire de justice désigné.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 septembre 2025, la Société Civile Immobilière, [W] AIR a assigné, [D], [Q] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir :

la résiliation du bail conclu avec, [D], [Q] le 28 avril 2021 ;l’expulsion de, [D], [Q] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 50 € par jour jusqu’à la libération des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 2.202,76 € en application de l’article 1231-1 du code civil ;sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 janvier 2026, la Société Civile Immobilière, [W] AIR, représentée par son conseil, réitère ses demandes en se référant à son assignation.

,

[D], [Q], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS, [N] LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de :

user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la Société Civile Immobilière, [N] BEL AIR a adressé de nombreux courriers à, [D], [Q] pour l’alerter sur les plaintes du voisinage et sur la nécessité de donner accès à son logement pour permettre l’évaluation par l’assureur d’un dégât des eaux.

Le plombier intervenu dans le logement loué en décembre 2024 a indiqué que l’origine du dégât des eaux dans l’appartement du dessous provenait d’un débordement des toilettes et de la douche, tandis que l’appartement lui est apparu insalubre.

Par courrier du 20 mars 2025,l’assureur en charge du sinistre découlant du dégât des eaux a indiqué ne pas avoir pu accéder au logement de, [D], [Q], malgré deux tentatives.

Par courriel du 7 mars 2025, l’entreprise chargée par le bailleur d’une intervention de traitement des rongeurs a indiqué que, [D], [Q] avait refusé l’accès à son appartement lors des deux interventions.

Le procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2025 par le commissaire de justice désigné judiciairement confirme le très mauvais état du logement, la divagation de rongeurs apprivoisés avec de la nourriture disposée pour eux au sol ou sur les meubles, l’existence de trous dans les murs permettant aux rongeurs de circuler à l’intérieur des cloisons, des raccordements électriques dangereux, des traces d’humidité, des toilettes bouchées.

Ainsi, les manquements manifestes du locataire à ses obligations d’usage paisible du logement, d’entretien du logement, de répondre des dégradations et d’accès au logement sont caractérisés et justifient de prononcer la résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de, [D], [Q], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

A compter de la résiliation du bail,, [D], [Q] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

En effet il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 50 € par jour, ce qui équivaudrait à un loyer mensuel de 1.500 €, sans proportion avec le montant actuel du loyer et qui s’apparenterait à une astreinte disproportionnée.

Sur la demande en paiement :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la Société Civile Immobilière, [W] AIR sollicite le paiement de la somme de 2.202,76 € au titre des frais suivants :

212,53 € au titre du solde du loyer dû sur les indexations ;290,74 € au titre des frais de débouchage des WC ;539 € au titre des frais de dératisation ;38,33 € au titre des frais de sommation ;42,16 € au titre des frais de commandement ;1.080 € au titre des frais de constat.

Toutefois, l’ordonnance rendue le 1er juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] a désigné un commissaire de justice pour établir un constat et elle a déjà condamné, [D], [Q] au paiement des dépens et débours, de sorte que les frais de constat établi selon procès-verbal de commissaire de justice du 23 juillet 2025 ont déjà été mis à la charge de, [D], [Q].

Par ailleurs, il n’est pas établi que, [D], [Q] soit à l’origine d’une prolifération de rongeurs sauvages dans l’immeuble et les frais de dératisation de l’immeuble décidé par le bailleur restent donc à sa charge.

Enfin, le bailleur ne produit aucun décompte locatif permettant d’apprécier l’existence et le montant d’un arriéré locatif qui serait dû soit à une absence de revalorisation du montant du loyer que le bailleur ne justifie pas avoir valablement signifié au locataire, soit à une variation des versements des aides au logement versé directement au bailleur par la Caisse d’Allocations Familiales.

En revanche, la Société Civile Immobilière, [N] BEL AIR justifie des frais de débouchage des canalisations d’eaux usées par le plombier intervenu dans le logement de, [D], [Q], ainsi que des frais de commissaire de justice pour demander à, [D], [Q] de respecter ses obligations locatives, alors qu’il ne retirait pas les lettres recommandées avec avis de réception adressées le bailleur, soit une somme totale de 371,23 € (290,74+38,33+42,16).

Ainsi, il y a lieu de condamner, [D], [Q] au paiement de la somme de 371,23 €, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,, [D], [Q], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Société Civile Immobilière, [N] BEL AIR les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et, [D], [Q] sera donc condamné à lui payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 28 avril 2021 portant sur le logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] à compter du 11 mars 2026 ;

DIT qu’à compter du 11 mars 2026,, [D], [Q] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de, [D], [Q] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, [D], [Q] à payer à la Société Civile Immobilière, [W] AIR :

la somme de 371,23 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 341 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 11 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DÉBOUTE la Société Civile Immobilière, [W] AIR de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE, [D], [Q] à payer à la Société Civile Immobilière, [N] BEL AIR la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, [D], [Q] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE juge des contentieux de la protection

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE