Extrait des minutes du greffe
du tribunal judiciairede LISIEUX ([…]) copies d^élivrées ^le 01/2024 à CCC CE M^e Sylvain NAVIAUX CCC CE M^e Florence VALLANSAN dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
N° RG 23/00[…]5 – N° Portalis DBW6-W-B7H-DHXQ
Minute n° 2024/19:
ORDONNANCE
Par mise à disposition au greffe le onze Janvier deux mil vingt quatre,
ENTRE:
Madame X Y née le […] à BEZIERS (3[…]00) de nationalité Française, demeurant […]
Représentée par M^e Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX
ET:
Monsieur Z AA de nationalité Française, demeurant […]
Comparant, assisté de M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)
Madame AB GANDREY CHAUVEAU DE QUERCIZE-AA de nationalité Française, demeurant […]
Comparante, assistée de M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Marie-Pierre ROLLAND,
Présidente;
GREFFIER
: Madame Camille LAMOUR, Greffier;^LORS ^DES ^DEBATS
GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier;
Après avoir entendu à l’audience du 30 Novembre 2023, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 11 JANVIER 2024.
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Madame X Y est propriétaire, depuis le 23 juin 2007, d’une maison d’habitation située […] […], figurant au cadastre sous les numéros […], […]. Est mentionnée dans l’annexe de l’acte de vente du 23 juin 2007 l’existence d’une servitude afin d’accéder à une cave, identifiée au cadastre sous le numéro […] et dont le fonds dominant est une habitation voisine située […], elle-même identifiée au cadastre sous le numéro B[…] et dont monsieur Z et madame AB AA sont propriétaires depuis le 31 mai 2016. L’acte de vente du 31 mai 2016 rappelle l’existence de cette servitude relative à une cave, avant de faire référence, dans la partie relative à l’identification du bien, à une « annexe séparée avec WC et point d’eau ».
Cette servitude a été fixée suite à une ordonnance du 15 mars 1967 ayant désigné monsieur AC AD, architecte honoraire, afin de résoudre le litige persistant entre les propriétaires de l’époque. Un procès-verbal de conciliation avait ainsi été érigé le 22 octobre 1968 et déposé au rang des minutes de l’étude de maître AE AF le 10 septembre 1970, fixant l’assiette d’un droit de passage, s’arrêtant au mur de la cave.
Cependant, les époux AA ont transformé cette annexe en habitation. Madame X Y a dénoncé cette situation à l’autorité municipale qui a l’informée, par courrier du 31 mars 2023, qu’un procès-verbal de constatation d’infraction au code de l’urbanisme avait été dressé par des agents assermentés ayant pu s’introduire à l’intérieur de la cave litigieuse.
Madame X Y a alors mis en demeure les époux AA de remettre en état les lieux. Néanmoins, cette mise en demeure étant restée infructueuse, elle a saisi la présidente du tribunal judiciaire de LISIEUX aux fins de désignation de la SCP MAIGNAN DESCHAMPS, commissaires de justice, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 4 octobre 2023.
Le commissaire de justice a ainsi constaté, le 13 octobre 2023, que la cave avait été transformée en habitation.
C’est dans ces conditions que madame X Y a assigné monsieur Z et madame AB AA, le 8 novembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux, afin de voir :
- Condamner solidairement les époux AA à remettre les lieux en état, à savoir conformément aux caractéristiques d’une cave, le bien situé 49 rue du Butin à […], sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro […] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit ;
-Condamner solidairement les époux AA à supprimer les canalisations d’eau et électriques souterraines passant à l’intérieur de sa propriété sur la parcelle identifiée au cadastre sous le numéro B[…], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant 60 jours, période au-delà de laquelle il sera de nouveau fait droit.
- A titre subsidiaire, si la juridiction s’estimait ne pas être suffisamment éclairée quant à la présence de canalisations à l’intérieur de sa propriété de madame Y, celle-ci sollicitait la désignation d’un expert avec pour mission de déterminer le passage des canalisations d’eau et électriques, dire si ces canalisations passent sur sa propriété et chiffrer, le cas échéant, le montant forfaitaire de l’indemnité d’occupation; Condamner solidairement les époux AA à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation;
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Condamner solidairement les époux AA à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance ; Condamner solidairement les époux AA à lui payer la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation du préjudice moral ; Condamner solidairement les époux AA à lui payer la somme de 4 000
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euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement les époux AA aux entiers dépens.
Le dossier a été examiné au cours de l’audience du 7 décembre 2023 à laquelle le compagnon de madame X Y était présent et à laquelle elle était représentée par son conseil et maintenait ses demandes.
En effet, madame X Y faisait valoir l’existence de plusieurs troubles manifestement illicites, en application de l’article 835 du code de procédure civile. Elle relevait tout d’abord une violation des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal en ce que les époux AA avaient transformé la cave en logement, au sens de l’article R111-1 du code de la construction et de l’habitation, cette transformation ayant été constatée par commissaire de justice. Elle constatait par ailleurs que le règlement zone UA applicable à ces parcelles exigeait la présence d’une place de stationnement accompagnant chaque habitation dont les époux AA ne pouvaient justifier s’agissant de la cave transformée. Elle déplorait également l’absence de déclaration préalable auprès de l’autorité administrative, pourtant obligatoire en cas de création d’ouvertures sur une façade.
Elle relevait ensuite, au visa de l’article 702 du code civil, une aggravation de la servitude existante en raison de la transformation du fonds dominant en habitation, bien que le titre de propriété des époux AA mentionnait une < cave >> dans sa partie relative à la désignation de l’immeuble au profit duquel la servitude était créée.
Elle relevait enfin la création d’une servitude par le passage illicite de canalisations, qui avait déjà été constaté dans le titre de propriété des époux AA mentionnant une « annexe séparée avec WC et point d’eau >>, entrainant de fait la présence de canalisations, et par un commissaire de justice. Elle relevait qu’un courrier de la chambre interdépartementale des notaires du 26 juin 2023 constatait également que l’alimentation en eau et électricité passait nécessairement par la propriété de madame Y, ce qui avait déjà pu être considéré irrégulier en jurisprudence, et que l’appellation « annexe », ressortant de la volonté des époux AA, n’emportait aucune conséquence sur la servitude existante.
Madame X Y formulait également plusieurs demandes provisionnelles au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Tout d’abord, au titre de l’indemnité d’occupation, elle soulevait que les époux AA avaient conscience de l’alimentation en eau de la cave, ces derniers ayant de ce fait demandé la modification terminologique de la cave en annexe, de sorte qu’ils avaient pu en profiter alors même que ce n’était pas prévu dans la servitude. Ensuite, elle affirmait qu’un préjudice pour trouble de jouissance était constitué en raison des allées et venues ainsi que des mouvements et bruits plus importants dans sa cour. Enfin, elle demandait réparation de son préjudice moral en raison des nombreuses démarches qu’elle avait dû effectuer.
Monsieur Z et madame AB AA étaient présents et assistés à l’audience. Ils souhaitaient voir :
- Constater que le procès-verbal de conciliation du 22 octobre 1968 avait établi deux droits au bénéfice de la parcelle […], l’un portant sur une servitude de passage, l’autre sur une servitude de tour d’échelle ;
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 – Constater que le procès-verbal de conciliation du 22 octobre 1968 ne portait aucune restriction de passage en raison d’une utilisation particulière du fonds dominant ;
- Constater que l’acte notarié de vente du 30 mai 2016 désignait une maison d’habitation de 50 mètres carré, composée d’une partie principale de 19 mètres carré et d’une annexe de […] mètres carré, mais ne mentionnait pas ^l'^existence
d’une cave;
Constater que, par suite, les travaux entrepris par eux correspondaient à l’aménagement de l’annexe de leur maison d’habitation sise […] à […];
Ils souhaitaient également, à titre principal, voir constater que madame X Y n’établissait pas la présence de mesures illégales, et encore moins de troubles manifestement illicites et la voir déboutée de sa demande de condamnation solidaire des époux AA à remettre en l’état l’annexe et à supprimer les canalisations souterraines.
A titre subsidiaire, ils formulaient leurs protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise sollicitée par madame X Y, sous réserve que les frais d’expertise lui soient imputés mais souhaitaient tout de même voir ordonner un élargissement des missions de l’expert aux points suivants :
- Se prononcer sur le caractère apparent ou non, depuis la propriété de madame X Y, des canalisations reliées à la parcelle […]; Se prononcer sur la date d’installation des raccordements aux différents
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réseaux – eau, électricité, égout;
- Dans l’hypothèse où les canalisations passeraient en-dessous de la parcelle B[…], se prononcer sur les différentes options disponibles pour raccorder la parcelle […] au réseau d’eau, d’électricité et d’égouts, en classant les options selon leur simplicité de mise en œuvre ;
- Faire toutes observations utiles en vue de résoudre le litige.
En tout état de cause, ils souhaitaient voir constater que madame X Y n’établissait aucun des préjudices dont elle demandait réparation à titre provisionnel et donc la voir déboutée de l’intégralité de ses demandes financières.
Enfin, ils sollicitaient la condamnation de madame X Y à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile.
En effet, au soutien de leurs prétentions, les défendeurs avançaient d’abord l’incompétence du juge des référés pour se prononcer sur la conformité des transformations litigieuses au droit de l’urbanisme. Ils relevaient ensuite que le
^fonds ^dominant était une annexe et non une cave, leur acte de propriété mentionnant une « annexe séparée avec WC et point d’eau » et sa superficie étant prise en compte dans la surface habitable, les caves en étant exclues en vertu de l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, ils affirmaient que la seule référence faite à une cave dans cet acte de propriété figurait dans la partie reprenant la lettre du procès-verbal du 22 octobre 1968. En outre, ils relevaient qu’aucune infraction à l’urbanisme ne pouvait être constituée, les travaux de rénovation intérieure ne relevant pas du champ d’application des autorisations d’urbanisme en application des articles R. […].421-2 du code de l’urbanisme et l’arrêté du 21 septembre 2023 ayant régularisé les travaux de modification de la façade qui n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration préalable. Par ailleurs et en vertu des articles R. 151-27 et R. 151-29 du code de l’urbanisme, les époux faisaient valoir qu’aucun nouveau logement n’avait été créé car l’annexe était réputée avoir la même destination que le local principal.
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Ainsi, sur l’aggravation de la servitude, les défendeurs relevaient d’une part qu’aucun commencement de preuve d’une telle aggravation n’était rapporté par la demanderesse et que, d’autre part, le procès-verbal du 22 octobre 1968 établissant la servitude ne portait aucune restriction du passage en raison d’une destination particulière du fonds dominant de sorte que les travaux de rénovation ne modifiaient ni l’assiette de cette servitude, ni son mode d’exercice. Ils répondaient par ailleurs à la crainte formulée par madame X Y quant à l’usage de cette annexe aux fins de location saisonnière, affirmant qu’elle ne servirait que pour les besoins de leur fils d’une vingtaine d’années, lors de ses visites en Normandie. Sur la création de la servitude de canalisations, les époux
AA affirmaient que faute pour la défenderesse de fournir le plan des travaux de canalisations, rien ne permettait d’assurer que celles-ci passaient sur sa propriété, la chambre interdépartementale des notaires relevant par ailleurs que les travaux avaient été visibles et réalisés au vu et su de la demanderesse. Ils avançaient en outre qu’une jurisprudence constante admettait le passage de canalisations lorsque celui-ci s’avérait nécessaire afin de relier la parcelle aux canalisations utiles à son utilisation. Enfin, ils relevaient que, même si la servitude de canalisations passait effectivement sur la propriété de madame X Y, une telle servitude avait été acquise par usucapion en application des articles 690 et suivants du code civil. En effet, celle-ci était continue en ce qu’il s’agissait de conduites d’eau et égouts, apparente en raison de la présence d’une bouche sur la propriété de la demanderesse, complète et utile car les arrivées d’eau avaient toujours été utilisées et que les raccordements existaient de longue date, une ancienne propriétaire, madame AG AH, épouse AI, soutenant que les WC et le point d’eau existaient déjà en 1962, soit il y a 61 ans, de sorte que le délai de prescription de 30 ans était acquis.
Enfin, les époux AA sollicitaient le rejet des demandes provisionnelles de madame X Y. En effet, ils relevaient n’y avoir lieu à indemnité d’occupation au titre des canalisations en ce qu’il était impossible de s’assurer que celles-ci passaient effectivement sur la propriété de la demanderesse qui ne rapportait par ailleurs pas même un commencement de preuve. S’agissant ensuite du préjudice lié au trouble de jouissance, ils faisaient valoir que celui-ci ne pouvait être réparé en l’absence de preuve de l’augmentation du nombre de passages, qui s’avéraient par ailleurs ponctuels, ne s’agissant que de la résidence secondaire des époux AA qui n’était pas louée. Enfin, ils relevaient que le préjudice moral de madame X Y n’était pas constitué par les démarches qu’elle avait eu à entreprendre.
Le dossier était mis en délibéré au 11 janvier 2024.
SUR CE
Sur le trouble lié à la transformation de la «< cave » en habitation
L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. >>
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En l’espèce, madame Y fait valoir un trouble manifestement illicite lié à la transformation de la cave de ses voisins en habitation en violation des règles de l’urbanisme pour solliciter la remise en état de ladite cave.
Au sens de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation < un logement ou habitation comprend d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et d’autre part des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »
Madame Y rappelle ainsi que les travaux réalisés par ses voisins correspondent à la création d’un logement. La pièce initialement appelée < cave >> a été transformée en logement comme en atteste le constat établi par le commissaire de justice qui est intervenu à sa demande. Or, ils n’ont pas obtenu d’autorisation administrative et ne bénéficient pas en tout état de cause d’une place de parking pour se logement comme le règlement de la zone UA l’exige. Cette création aggrave la servitude existante qui concernait l’accès à une cave et ce en raison des aller-retour supplémentaires, de la dépréciation de son bien du fait de ce logement dans sa cour et du bruit plus important.
Cependant, il convient tout d’abord de noter qu’existe une imprécision liée au fait que l’acte de vente des époux AA indique s’agissant de la désignation du bien «< maison d’habitation comprenant :
Au rez de chaussée : cuisine et WC
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Au premier étage : une chambre
- Au deuxième étage : une chambre, WC et salle de bains.
- Annexe séparée avec WC et point d’eau. », le tout avec une surface pour le 47
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rue Butin de 19 ca et pour […], […] ca, soit un total de 51ca.
Or l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface d’une cave n’est pas prise en compte et en l’espèce, la superficie de l’annexe du […] a été intégrée à la surface totale de la propriété des époux AA.
Ainsi, ces derniers ont procédé à l’aménagement de leur annexe. Madame Y l’écrit d’ailleurs dans ses conclusions «le descriptif du constat de l’huissier permet de se convaincre que l’aménagement réalisé dans la cave d’origine correspond bien désormais à un logement. »
De plus, si elle évoque des aller-venues, du bruit supplémentaire, elle n’en rapporte pas la preuve. Il convient de rappeler à toutes fins, qu’elle n’accède pas à son propre logement par la cour mais directement de la rue. Elle ne justifie pas non plus que le bien a été mis en location alors que les époux AA précisent qu’ils ont aménagé leur annexe pour leur fils. Enfin, la servitude initiale ne comprend aucune limitation quant au nombre de passages.
Ainsi, madame Y ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite. Accessoirement, il est difficilement compréhensible, si un tel aménagement la gênait, qu’elle ne soit pas intervenue plus rapidement. En effet, le constat du commissaire de justice évoque l’installation de plancher, d’une salle de bains, création d’une mezzanine, or de tels travaux ont nécessité l’intervention de plusieurs entreprises sur un lapse de temps assez long ou à défaut de ses voisins s’ils ont aménagé eux-mêmes les lieux.
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Sur la création d’une servitude de passage pour les canalisations de la nouvelle habitation des époux AA
Madame Y indique que la visite du logement aménagé dans la «< cave >> de ses voisins a permis de constater la présence d’un ballon d’eau chaude et d’un compteur électrique. Elle rappelle également le courrier établi par la chambre interdépartementales des notaires qui précise «< qu’il en résulte que la conduite alimentant la cave en eau est nécessairement un raccordement d’ordre privé allant de la […] à la […]. Si la cave était raccordée indépendamment en eau, il y aurait un deuxième compteur, un deuxième abonnement et donc un contrôle indépendant. Aucun élément ne permet de connaître l’origine de ce raccordement reliant la cave […] à la maison […]. Il passe nécessairement en souterrain sur la […]. »
Madame Y fait alors valoir qu’elle subit une servitude illicite qui ne peut s’acquérir par prescription car son exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, créant ainsi un caractère discontinu à la servitude. Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation de son droit de propriété.
Cependant, comme le rappellent les époux AA, la chambre interdépartementale des notaires affirme sans élément objectif que le raccordement de la parcelle […] à la parcelle […] passe en souterrain sur la […]. Par ailleurs, elle note également que la chambre interdépartementale des notaires précise que « le rapport d’assainissement fourni à l’occasion de la vente aux époux AA s’est révélé conforme, ne faisant apparaître aucun problème de servitude ou d’autorisation. Aucune servitude liée à un tel raccordement n’a été mentionnée dans les actes antérieurs ou dans les déclarations des vendeurs » et ce alors même que les époux AA communiquent aux débats l’attestation de madame AG AH épouse AI qui écrit avoir été propriétaire en 1997 des bâtiments des […] et […], que le bâtiment annexe était déjà muni d’un point d’eau incluant un lavabo et WC ainsi que l’électricité, qu’elle est arrivée à Villerville en 1962 dans la famille AI et a toujours connu le local comme elle l’a décrit ci-dessus.
En tout état de cause, il convient de rappeler que la jurisprudence (c.cass civ 3ème 14/12/1977) considère que si l’accès à la voie publique n’est possible que par une servitude de passage conventionnelle sur un autre fonds, il est possible de placer sous l’assiette de ce fonds les canalisations nécessaires, faisant également référence au chemin le plus court. Or, en l’espèce, la parcelle B […] est enclavée et les canalisations ne pourraient passer que sur la parcelle de madame Y. Ainsi même s’il y avait une certitude quant à leur présence sur la propriété de madame Y, cela ne constituerait pas un trouble manifestement illicite.
Sur la demande d’expertise
Au vu des développements ci-dessus, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise sollicitée par madame Y.
Sur les demandes provisionnelles de madame Y
Madame Y étant déboutée de ses demandes au titre des troubles manifestement illicites, elle sera également déboutée de ses demandes provisionnelles.
Sur les dépens
Partie succombante, madame Y conservera ses dépens.
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Sur les demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile
Au vu de l’objet du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe.
DEBOUTE madame X Y de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE madame X Y aux entiers dépens;
LAISSE à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits
Le greffier, Le juge des référés,
C LAMOUR MP ROLLAND
La présente expédition certifiée conforme a été signée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de Lisieux, soussigné,
DE
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