18/04/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/00883

N° Portalis DBVI-V-B7F-N75Z

JCG/JT

Décision déférée du 17 Décembre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN 19/00959 M. REDON

[O] [B]

[F] [Y]

C/

[Z] [R]

[A] [E]-[C]

Compagnie d’assurance MILLENNIUM INSURANCE COMPANY LTD

S.C.P. VINCENT [E] ' [A] [E]-[C]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Madame [Z] [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Sans avocat constitué

Maître [A] [E]-[C] notaire associée au sein de la SCP [E] – [E] [C].

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Compagnie d’assurance MILLENNIUM INSURANCE COMPANY LTD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno BINARD de la SELAS LABEL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.P. VINCENT [E] ' [A] [E]-[C] Société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, agissant poursuite et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, devant J.C. GARRIGUES et M. DEFIX, magistrats chargés de rapporter l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE

ARRET :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

***

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 7 février 2017, passé devant Maître [A] [E]-[C], notaire associée de la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C], [Z] [R] a vendu à [O] [B] et [F] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], à Montauban, moyennant le prix de 220 000 euros .

A l’occasion d’épisodes pluvieux orageux survenus les 27 juin 2017, 19 juillet 2017 et en juin 2018, des infiltrations d’eau se sont produites par la couverture.

M. [B] et Mme [Y] ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisque habitation, la compagnie BPCE assurances.

La société Millennium Insurance Company Ltd a été appelée à l’expertise amiable, en tant qu’assureur responsabilité décennale de l’Eurl Pro construction qui avait réalisé la couverture, et qui a été placée en redressement judiciaire par jugement du 18 octobre 2016 puis en liquidation judiciaire simplifiée le 13 décembre 2016.

La société Millenium Insurance Company Ltd (société MIC) a refusé sa garantie au motif que la seule facture en sa possession établie par la société Pro construction concernait un chantier situé n°[Adresse 3], alors que le sinistre était au n°[Adresse 4].

Par ordonnance du 18 mai 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban a désigné M. [X] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise a été déposé le 16 juillet 2019.

Par actes des 12 et 21 novembre 2019, [O] [B] et [F] [Y] ont fait assigner [Z] [R], la société MIC, la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] et Me [A] [E]-[C] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’indemnisation.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal de judiciaire de Montauban a :

— condamné [Z] [R] à payer à [O] [B] et [F] [Y] les sommes de :

# 28 139,87 euros TTC au titre des travaux de réfection de la couverture et de la charpente et du plafond en lambris PVC sous la terrasse ;

# 3 118, 60 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements,

# 2 199, 60 euros TTC au titre de la remise en état du pluvial défectueux,

# 4 950 euros TTC au titre de la réfection de la terrasse,

# 6 148, 56 euros TTC au titre de la réalisation d’un trottoir,

# 1 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

# 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— débouté de M. [B] et Mme [Y] de leurs demandes contre la compagnie MIC ;

— débouté Mme [R] de son recours contre la compagnie MIC ;

— condamné solidairement Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance ;

— condamné solidairement Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à relever garantir Mme [R] à hauteur de 1 872,90 euros ;

— débouté Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] de leur recours contre la compagnie MIC ;

— dit que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts ;

— condamné in solidum Mme [R], Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700,1 ° du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700,1 ° du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [R], Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Mme [R] était réputée constructeur de la maison au sens de l’article 1792-1 du code civil et que sa responsabilité décennale pouvait donc être engagée.

Il a jugé que relevaient de cette responsabilité décennale les désordres de la couverture et de la charpente ainsi que les désordres du réseau d’évacuation d’eau pluviale.

Il a retenu la responsabilité de Mme [R] en ce qui concernait les désordres affectant la terrasse sur le fondement des dommages intermédiaires, et sur le fondement de la garantie des vices cachés en ce qui concernait l’absence de trottoirs ou de protection périphérique.

Le tribunal a jugé que la compagnie MIC ne devait pas sa garantie dès lors qu’elle n’était pas l’assureur de responsabilité civile décennale de l’Eurl Pro Construction au moment de l’ouverture du chantier fixée au 17 octobre 2014 alors que la police d’assurance avait été souscrite à effet du 14 novembre 2014, et que par ailleurs la garantie responsabilité civile professionnelle n’était pas mobilisable pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral faute de justification d’une perte pécuniaire.

S’agissant de la responsabilité de Maître [E]-[C], le tribunal a :

— estimé que le notaire n’avait pas manqué à son devoir de conseil au sujet de l’assurance de responsabilité décennale ;

— jugé que le notaire avait manqué à son devoir de conseil quant à l’assurance dommages ouvrage en indiquant dans l’acte que le vendeur déclarait qu’il avait été souscrit une assurance de dommages alors que la police d’assurance remise aux acquéreurs concernait l’assurance de responsabilité civile et décennale, sans annexer cette police d’assurance à l’acte et sans en vérifier la teneur ;

— jugé qu’il y avait également eu défaut d’information en ce que l’acte authentique ne précisait pas clairement que les travaux de VRD n’avaient pas été réalisés par la société Pro construction et ne bénéficiaient donc d’aucune assurance ;

— sur le préjudice, jugé que le risque d’insolvabilité de Mme [R] n’était pas démontré et que le préjudice consistait en une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l’acquérir à des conditions plus favorables, perte de chance évaluée à 5 % du préjudice relatif aux désordres de nature décennale, du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Par déclaration en date du 25 février 2021, M. [B] et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné [Z] [R] à payer à [O] [B] et [F] [Y] la somme de 3 118,60 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements, 1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance et 2500 euros en réparation du préjudice moral ;

— débouté M. [B] et Mme [Y] de leurs demandes contre la compagnie MIC ;

— condamné solidairement Maître [A] [E]-[C] et la SCP Daniel [E] [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance ;

— condamné in solidum Mme [R], Maître [A] [E]-[C] et la SCP Daniel [E] [A] [E]-[C] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 octobre 2021, M. [O] [B] et Mme [F] [Y], appelants, demandent à la cour de :

— rejeter les demandes des intimés et leur appel incident ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* condamné [Z] [R] à leur payer 1 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

* débouté les consorts [B] et [Y] de leurs demandes contre la compagnie Millennium Insurance Company ;

* condamné solidairement Me [A] [E] et la Scp [E]-[C] à payer aux consorts [B] et [Y] 1 872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance;

* condamné in solidum Mme [Z] [R], Me [A] [E] et la Scp [E]-[C] aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs ;

— condamner [Z] [R] in solidum et la compagnie Millennium Insurance Company à leur payer les sommes de 6 000 euros au titre du préjudice jouissance et de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner la société Millennium Insurance Company in solidum avec [Z] [R] à leur payer les sommes de 28 139, 87 euros TTC au titre des travaux de réfection de la couverture de la charpente et de 3 118,60 euros TTC au titre des frais de reprise des embellissements, avec indexation à l’indice BT01 au jour du paiement, par référence à l’indice publié à la date du dépôt du rapport d’expertise ;

— condamner in solidum Me [A] [E] et la Scp [E]-[C] à leur payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum [Z] [R], la compagnie Millennium Insurance Company, Me [A] [E] et la Scp [E]-[C] à leur payer les entiers dépens de première instance, dont ceux de référé et d’expertise ;

Y ajoutant ;

— condamner in solidum [Z] [R] , la compagnie Millennium Insurance Company, Me [A] [E] et la Scp [E]-[C] à leur payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700, alinéa 1er du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés par leur conseil selon les modalités de l’article 699 du même code.

Sur la garantie due par la compagnie Millenium Insurance Company limited, les consorts [Y]-[B] estiment que le premier juge a méconnu les dispositions des articles A.243-1 et son annexe I du code des assurances et R.424-16 du code de l’urbanisme. Ils soutiennent que le contrat couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières, cette date correspondant à la date de déclaration d’ouverture de chantier mentionnée à l’article R. 424-16 pour les travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire.

Sur la prise en charge des dommages immatériels consécutifs, ils font observer que le premier juge n’a pas répondu au moyen selon lequel l’assureur ne rapportait pas la preuve de l’opposabilité à l’assuré comme aux tiers de la définition restrictive de ces dommages.

Sur la garantie due par le notaire, ils font valoir :

— qu’à supposer que la cour suive l’interprétation du premier juge sur la date d’effet de l’assurance décennale, le notaire se devait d’attirer l’attention des acquéreurs sur le risque potentiel d’un refus de garantie de l’assureur décennal du fait de la date de début des travaux déclarée dans la DOC en sa possession, puisque celle-ci était antérieure à la date d’effet de la police ;

— que nonobstant le caractère confus des clauses figurant dans l’acte de vente, les acquéreurs pouvaient légitimement penser que l’immeuble acquis bénéficiait d’une assurance dommages ouvrage :

— que s’il est exact que dans un tel cas de figure, le préjudice de l’acheteur est la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien ou de l’avoir fait à des conditions plus avantageuses, le tribunal n’a pas tenu compte du fait que les travaux ont été faits en grande partie par des non-professionnels puisqu’une seule facture est produite, du fait que la venderesse n’a aucune activité professionnelle ni biens immobiliers, et qu’à ce jour les démarches entreprises pour recouvrer les sommes allouées en première instance n’ont permis d’appréhender que 5821,52 euros sur plus de 50 000 euros , ce qui caractérise son insolvabilité ;

— qu’ils ont eux-mêmes mobilisé toutes leurs économies et leur capacité d’emprunt pour acheter ce bien et qu’on peut en déduire qu’ils n’auraient pas pris le risque d’acheter un tel bien s’ils avaient eu connaissance de l’absence d’assurance dommages ouvrage.

Dans ces conditions, ils chiffrent le préjudice résultant de cette perte de chance à 40 000 euros, soit environ 19 % du prix d’achat.

Enfin, ils fournissent des explications complètes sur les divers préjudices dont ils sollicitent la réparation, et plus particulièrement le préjudice de jouissance et le préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2021, la Millennium insurance company LTD, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792-6 du code civil, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter les consorts [Y]-[B] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

— juger que sa franchise est opposable aux consorts [Y]-[B] et que la somme de 1 500 euros sera déduite de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre en principal, frais, dépens et accessoires ;

— 'dire et juger’ par conséquent qu’aucune condamnation à son encontre ne saurait excéder la somme de 42 868,47 euros ;

Y ajoutant,

— condamner les consorts [Y]-[B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les consorts [Y]-[B] aux dépens.

Elle soutient que sa garantie décennale n’est pas mobilisable. Sur ce point, elle estime que la cour ne pourra que confirmer le jugement dont appel en retenant à son tour que la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 17 octobre 2014 et qu’elle est en conséquence antérieure à la date d’effet de la police d’assurance.

Elle sollicite également la confirmation de la décision dont appel en ce qu’il a été jugé que la garantie responsabilité civile professionnelle n’était pas mobilisable au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Sur ce point, elle réplique aux consorts [B]-[Y] que l’absence de signature des conditions particulières ne l’empêche pas de s’en prévaloir pour rapporter la preuve du contenu de son contrat d’assurance.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 juillet 2021, Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] , intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a condamnées solidairement à payer aux consorts [Y]-[B] la somme de 1872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a condamnées solidairement à relever et garantir Mme [Z] [R] à hauteur de la somme de 1872,90 euros,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a condamnées in solidum à payer aux consorts [Y]-[B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter les consorts [Y]-[B] de l’ensemble de leurs demandes et de leur appel tels que présentés à leur encontre,

— débouter Mme [Z] [R] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à leur

l’encontre,

— condamner les consorts [Y]-[B] aux dépens de première instance et d’appel,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a évalué la perte de chance subi par les consorts

[Y]-[B] à 5% des préjudices de caractère décennal et des préjudices de jouissance et moral,

— débouter les consorts [Y]-[B] du surplus de leurs demandes et de leur appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur action récursoire à l’encontre de Mme [Z] [R] et la condamner à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— condamner les consorts [Y]-[B] aux dépens d’appel.

Maître [E]-[C] expose qu’elle a effectivement informé Mme [R] et les acquéreurs de l’obligation de souscription des assurances obligatoires s’imposant au vendeur-constructeur et à l’Eurl Pro Construction pour les travaux qu’elle avait réalisés, des conséquences susceptibles de résulter de leur défaillance, du contenu et de l’étendue de la responsabilité civile du constructeur et des conditions de sa mise en oeuvre en cas d’apparition de désordres.

S’agissant de l’assurance décennale litigieuse souscrite par l’Eurl Pro Construction, elle précise qu’elle en a bien vérifié l’existence puisque l’attestation établie par la société MIC a bien été remise et annexée à l’acte authentique et elle soutient qu’il ne lui appartenait pas d’avoir à vérifier que toutes les conditions étaient réunies pour que la garantie puisse effectivement jouer et notamment qu’elle n’avait pas à contrôler à quelle date les travaux de construction avaient pu réellement commencer.

Elle reconnaît qu’il serait vain de contester qu’il lui appartenait de solliciter la remise de l’attestation dommages ouvrage prétendument souscrite par Mme [R].

Sur le lien de causalité et le préjudice, Maître [E]-[C] fait valoir que les consorts [B]-[L] prétendent que mieux informés ils auraient renoncé à acquérir, mais que force est de constater qu’ils n’ont pas recherché la nullité de la vente alors que Mme [R] leur avait faussement déclaré qu’elle avait souscrit une assurance dommages ouvrage, qu’ils ont été mis en garde contre les conséquences du défaut de souscription des assurances obligatoires pour les travaux de plomberie, électricité et chauffage mais ont néanmoins persisté dans leur volonté d’acquérir, et que cette attitude permet de considérer que même pleinement informés, ils n’auraient pas renoncé à acquérir.

Elle ajoute que les consorts [B]-[L] n’établissent pas qu’ils ne pourront pas obtenir de leur vendresse ou de l’assureur décennal la prise en charge financière des travaux de réparation des désordres de nature décennale, et que la prétendue insolvabilité de Mme [R] n’est pas caractérisée.

Enfin, elle forme un recours à l’encontre de Mme [R] aux motifs que celle-ci lui a faussement déclaré qu’elle avait souscrit une assurance dommages ouvrage et qu’elle ne lui a pas indiqué que les travaux de construction avaient en réalité débuté avant le 14 novembre 2014.

La déclaration d’appel et les conclusions de Mme [Y] et M. [B] ont été signifiées à Mme [Z] [R] par acte d’huissier du 7 mai 2021 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Les conclusions de maître [E]-[C] et de la Scp Vincent [E] – [A] [E]-[C] ont été signifiées à Mme [R] par acte d’huissier en date du 19 août 2021 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Mme [Z] [R] n’a pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

A défaut d’appel sur ce point, le jugement entrepris est définitif en ce que Mme [R] a été condamnée à payer à [O] [B] et [F] [Y] les sommes de :

—  28 139,87 euros TTC au titre des travaux de réfection de la couverture et de la charpente et du plafond en lambris PVC sous la terrasse sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

—  3 118, 60 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

—  2 199, 60 euros TTC au titre de la remise en état du pluvial défectueux sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

—  4 950 euros TTC au titre de la réfection de la terrasse, sur le fondement des dommages intermédiaires ;

—  6 148, 56 euros TTC au titre de la réalisation d’un trottoir, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il convient de préciser que ces sommes sont assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance en application de l’article 1231-7 du code civil, ces intérêts ayant été implicitement alloués par le premier juge qui en a ordonné la capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire indique que les travaux de peinture en intérieur vont durer un mois et affecter la totalité des pièces du logement. Il va en outre être nécessaire de déplacer les meubles et de protéger les effets personnels.

M. [B] et Mme [Y] font valoir qu’ils subissent les désordres depuis maintenant quatre ans, quatre années pendant lesquelles ils n’ont pu jouir de leur bien, vivant dans la crainte constante d’une aggravation des désordres, ce qui s’est d’ailleurs produit puisque le plafond de la terrasse s’est effondré. Ils produisent une attestation d’une agence immobilière selon laquelle la valeur locative de la maison est estimée entre 930 et 970 euros par mois. Ils insistent sur les odeurs et autres désagréments qui vont être occasionnés par les travaux intérieurs.

Les troubles de jouissance qui ont été subis depuis l’apparition des désordres en 2017, moins de six mois après l’achat de la maison, et ceux que les appelants vont devoir supporter pendant les travaux de réparation justifient l’allocation de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le préjudice moral

Le premier juge a condamné Mme [R] à payer à M. [B] et Mme [R] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant des tracas de la procédure.

Les appelants chiffrent leur préjudice à la somme de 6 000 euros en raison des tracas inhérents à la procédure judiciaire, mais aussi de l’anxiété de ne pouvoir faire face au coût des travaux nécessaires pour mettre l’immeuble hors d’eau.

Il doit leur être alloué une indemnité de 3 000 euros en réparation de ce préjudice.

Sur la garantie de la société Millenium Insurance Company Limited

La garantie responsabilité décennale

Suivant police n°141101697J à effet du 14 novembre 2014, la société Millenium était l’assureur responsabilité civile et décennale de l’Eurl Pro Construction qui a réalisé les travaux de charpente et couverture suivant facture du 25 novembre 2014.

Les conditions générales de la police prévoient :

' Le contrat couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l’assuré en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières'.

L’ouverture de chantier est définie en ces termes à l’article 2.23 des conditions générales :

' L’ouverture de chantier s’entend à date unique applicable à l’ensemble de l’opération de construction. Cette date correspond :

— soit à la date de la déclaration d’ouverture de chantier, mentionnée au premier alinéa de l’article R.424-16 du code de l’urbanisme pour les travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire,

— soit, pour les travaux ne nécessitant pas la délivrance d’un tel permis, à la date du premier ordre de service ou à défaut, à la date effective de commencement des travaux.

Lorsqu’un professionnel établit son activité postérieurement à la date unique ainsi définie et par dérogation à l’article précédent, cette date s’entend pour lui comme la date à laquelle il commence effectivement ses prestations.

Lorsqu’un professionnel exécute ses prestations antérieurement à la date unique définie au premier alinéa et qu’à cette même date il est en cessation d’activité, l’ouverture de chantier s’entend pour lui à la date de signature de son marché ou à défaut, à celle de tout acte pouvant être considéré comme le point de départ de sa prestation'.

L’article R.424-16 du code de l’urbanisme dispose que : 'Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires'.

En l’espèce, l’attestation d’assurance et les conditions particulières mentionnent une date d’effet au 14 novembre 2014.

Mme [R] a déposé la Déclaration d’ouverture de chantier en mairie le 26 mars 2015.

Il est expressément indiqué sur ce document, dans le cadre prévu à cet effet : 'Je déclare le chantier ouvert depuis le 17/10/2014".

Le premier juge a justement considéré que le 26 mars 2015 devrait en principe être retenu comme date de déclaration d’ouverture de chantier, puisqu’ayant date certaine dans la mesure où elle correspond à la date du dépôt en mairie, mais que Mme [R] ne pouvait se prévaloir de la date de dépôt de sa déclaration dès lors qu’elle reconnaissait elle-même dans sa déclaration que les travaux avaient commencé le 17 octobre 2014.

En d’autres termes, la date de déclaration d’ouverture du chantier n’est pas obligatoirement celle du dépôt de cette déclaration en mairie, mais celle figurant en première page de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cadre prévu à cet effet.

En l’espèce, le cadre dans lequel Mme [R] a apposé la date du 26/03/2015 et sa signature comporte la mention 'Je certifie exactes les informations ci-dessus', ce qui confirme la déclaration selon laquelle le chantier était ouvert depuis le 17/10/2014.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en retenant que l’ouverture du chantier est intervenue le 17 octobre 2014, antérieurement à la date d’effet de la police d’assurance, de sorte que la garantie décennale n’est pas mobilisable.

La garantie responsabilité civile professionnelle

Les consorts [B]-[Y] sollicitent la garantie de la société MIC pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral, au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle souscrite par la sarl Pro Construction.

La société MIC ne conteste pas le principe de sa garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle mais oppose à cette demande la définition des dommages immatériels telle que résultant des conditions générales de la police d’assurance (pièce n° 3, page 7) :

' 2.11 Dommages immatériels consécutifs

Les préjudices économiques, tels que perte d’usage, interruption d’un service, cessation d’activité, perte d’un bénéfice ou perte de clientèle, qui sont consécutifs à des dommages matériels garantis'.

Aux termes de cette clause, opposable aux tiers même si elle n’est pas reprise dans l’attestation d’assurance et si les conditions particulières aux termes desquelles l’assuré reconnaît avoir eu connaissance des conditions générales ne sont pas signées, dans la mesure où les consorts [B]-[Y] se réclament de ce contrat sur lequel est fondée leur demande de garantie et où c’est ainsi la totalité du contrat qui doit s’appliquer, seuls sont garantis les dommages immatériels qui créent une perte financière, ce qui n’est pas le cas du préjudice de jouissance subi par les appelants, qui ne leur a occasionné aucune perte financière, et du préjudice moral.

Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a été jugé que la société MIC ne devait pas sa garantie à M. [B] et Mme [Y] pour les préjudices immatériels.

M. [B] et Mme [Y] soutenaient également que l’assureur devait les indemniser de leur perte de jouissance et de leur préjudice moral pour avoir engagé sa responsabilité civile en refusant de manière infondée sa garantie. Dès lors que le rejet de leurs prétentions sur le fondement de la garantie décennale est confirmé, le rejet de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de l’assureur doit également être confirmé.

Sur la responsabilité du notaire

Le notaire est responsable des manquements qui peuvent être établis à son obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Il appartient au demandeur, pour mettre en cause cette responsabilité, de rapporter la preuve de la faute qu’il invoque, d’un préjudice qui doit être né, actuel et certain et d’un lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

Maître [A] [E]-[C] a tout d’abord indiqué dans l’acte de vente du 7 février 2017 que le vendeur déclarait être informé des dispositions des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros-oeuvre ou de second oeuvre une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’oeuvre, et qu’il déclarait qu’avaient été effectués les travaux d’édification d’une maison à usage d’habitation, ces travaux consistant au coulage des fondations, élévation des murs et planchers, pose de la charpente et de la couverture ayant été effectués en 2014 par l’entreprise Eurl Pro Construction sise à [Localité 10]. Etaient ensuite mentionnés les renseignements relatifs au permis de construire, au dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier le 26 mars 2015 et d’une déclaration d’achèvement des travaux le 24 février 2016.

Le notaire a rappelé le contenu des articles 1792 et suivants du code civil.

L’acte de vente comporte ensuite un paragraphe intitulé 'Assurance dommages ouvrages’ divisé en deux parties : 'Concernant les travaux réalisés par l’entreprise Eurl Pro Construction’ et 'Concernant les travaux d’électricité – plomberie – chauffage'.

S’agissant des travaux réalisés par l’entreprise Eurl Pro Construction, l’acte indique notamment :

'Le vendeur déclare qu’il a été souscrit par le maître de l’ouvrage pour la construction du bien une assurance de dommages conformément aux dispositions de l’article L. 242-1 du code des assurances garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792 du code civil'

'garanties et responsabilités : l’acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil (…) '

' Débiteurs : les débiteurs des diverses garanties dont l’acquéreur peut bénéficier à la suite de l’achat sont :

a/ le vendeur-constructeur pour la totalité de la construction

b/ les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur.

Cette police d’assurance a été souscrite sous le numéro 141101697J en date du 14 novembre 2014 auprès de la compagnie d’assurance Millenium Insurance (…) L’attestation d’assurance est annexée aux présentes après mention'

'Le vendeur a remis le contrat d’assurance et la justification du paiement des primes à l’acquéreur'.

S’agissant des travaux d’électricité – plomberie – chauffage, l’acte indique notamment :

'Absence d’assurance

Le vendeur déclare que contrairement aux dispositions de l’article L. 242-1 du code des assurances relatives aux assurances obligatoires de construction, il n’a pas été souscrit à l’occasion des travaux ci-dessus visés dépendant du bien de police d’assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil'.

Cette mention est suivie sur quasiment une page (page 27) de rappels théoriques sur les garanties et responsabilités, les débiteurs des diverses garanties, les deux régimes d’assurance (assurance de responsabilité et assurance de dommages) et le but de ces deux assurances, et de l’information donnée à l’acquéreur et au vendeur sur ces divers points.

Maître [A] [E]-[C] a indiqué dans l’acte que l’Eurl Pro Construction était garantie par une assurance de responsabilité décennale et elle a annexé l’attestation d’assurance. Le premier juge a justement considéré qu’au vu de la date de dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier en mars 2015 et de la date de prise d’effet de l’assurance en novembre 2014, le notaire avait pu croire que cette société serait effectivement couverte par une assurance de responsabilité décennale, qu’il n’avait pas l’obligation de se livrer à des recherches quant à l’effectivité de cette assurance et qu’il n’avait pas commis de manquement au devoir de conseil au sujet de l’assurance de responsabilité décennale.

En revanche, le paragraphe 'Assurance dommages ouvrages’ met en évidence une carence du notaire et un manquement au devoir d’information dû aux parties.

Le notaire n’a pas annexé à l’acte l’attestation d’assurance dommages ouvrage prétendument souscrite par le maître d’ouvrage – vendeur, ce qui lui aurait permis de constater que Mme [R] n’avait en réalité pas souscrit d’assurance dommages ouvrage. Cette faute n’est pas contestée par le notaire. De ce fait, il a été à tort indiqué que l’acquéreur pouvait bénéficier pour ces travaux d’une double garantie, au titre de l’assurance dommages ouvrage souscrite par le vendeur et au titre de l’assurance responsabilité décennale souscrite par l’entreprise.

Concernant les travaux d’électricité-plomberie-chauffage, l’acte est particulièrement confus. Il fait état à juste titre à l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage par le vendeur mais toutes les mentions suivantes sont en grande partie superflues dans le cadre d’un paragraphe intitulé 'Assurance dommages ouvrage ', difficilement compréhensibles par un acquéreur non averti et même trompeuses lorsqu’il est écrit que 'les débiteurs des diverses garanties dont l’acquéreur peut bénéficier à la suite de l’achat sont le vendeur-constructeur pour la totalité de la construction et les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur', alors qu’il aurait dû être insisté sur le fait que s’agissant de ces travaux les constructeurs n’étaient pas identifiés et que les acquéreurs ne bénéficiaient ni de la garantie dommages ouvrage ni de la garantie décennale.

En définitive, les consorts [B]-[Y] ont acquis une maison ne bénéficiant d’aucune garantie alors qu’ils pensaient bénéficier d’une double garantie en ce qui concernait les travaux de coulage des fondations, élévation des murs et planchers, pose de la charpente et de la couverture, travaux les plus importants lors de la construction d’une maison et les plus susceptibles de faire l’objet de désordres de nature décennale nécessitant des travaux de réparation onéreux, ce qui a été le cas en l’espèce, les désordres de nature décennale affectant ces ouvrages s’élevant à la somme de 33 458,07 euros (28 139,87 + 3 118,60 + 2 199,60), et qu’ils n’ont pas été correctement informés de l’absence totale de garantie en ce qui concernait tous les autres travaux.

Dans un tel cas de figure, le préjudice subi par les acquéreurs correspond à la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien ou de l’avoir fait à des conditions plus avantageuses s’ils avaient été correctement informés de la réalité et de l’étendue des assurances dont bénéficiait le bien acquis et des risques encourus, notamment l’impossibilité de bénéficier d’un préfinancement des travaux de réparation et une diminution de valeur de la maison lors d’une éventuelle revente dans le délai décennal.

Ce préjudice est indépendant de la possibilité ou non d’obtenir le paiement des sommes mises à la charge de la venderesse au titre de la réparation des désordres.

Au vu des éléments du dossier, cette perte de chance doit être évaluée à 15 % du prix d’achat de la maison, soit 33 000 euros .

Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] – [A] [H] seront solidairement condamnées à payer cette somme à M. [B] et Mme [Y] à titre de dommages et intérêts.

Sur les recours entre Mme [R] et Maître [A] [E]-[C]

Après avoir condamné solidairement Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] – [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance, le premier juge les a condamnées solidairement à relever et garantir Mme [R] à hauteur de 1 872,90 euros en les déboutant implicitement de leur recours à l’encontre de la venderesse.

En cause d’appel, les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R] et des notaires sont indépendantes, Mme [R] étant condamnée en sa qualité de constructeur de la maison au paiement des travaux de remise en état, les notaires étant quant à eux condamnés à indemniser les acquéreurs de la perte de chance d’avoir renoncé à l’acquisition de la maison.

Les fautes commises par le notaire étant sans lien avec les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R], celle-ci doit être déboutée de son recours.

De même, les notaires doivent être déboutés de leur recours à l’encontre de Mme [R] dans la mesure où il appartenait à Maître [A] [E]-[C] de vérifier les déclarations de la venderesse relatives à la souscription d’une assurance dommages ouvrage, d’annexer l’attestation d’assurance à l’acte de vente et de fournir des informations claires sur l’état assurantiel de la maison.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R], d’une part, Maître [A] [E]-[C] et la Scp [E] – [H] d’autre part, parties principalement perdantes, doivent supporter par moitié les dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, précision omise par le premier juge alors qu’elle était sollicitée, et les dépens d’appel, avec application au profit du cabinet Decharme, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société Millenium Insurance Company Ltd, M.[B] et Mme [Y] seront condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] – [A] [E]-[C] seront quant à elles déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 17 décembre 2020, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné solidairement Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 1 872,90 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance ;

— condamné solidairement Me [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à relever garantir Mme [R] à hauteur de 1 872,90 euros ;

— condamné in solidum Mme [R], Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [R], Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] aux dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R] par le tribunal sont assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement de première instance.

Dit n’y avoir lieu à actualisation des sommes allouées.

Condamne Mme [R] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Condamne solidairement Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] -[A] [H] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 33 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Déboute Mme [R] de son recours à l’encontre de Maître [A] [E]-[C] et de la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] .

Déboute Maître [A] [E]-[C] et la Scp Daniel [E] [A] [E]-[C] de leur recours à l’encontre de Mme [R].

Condamne Mme [R], d’une part, Maître [A] [E]-[C] et la Scp [E] – [H] d’autre part, au paiement chacunes de la moitié des dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, et de la moitié des dépens d’appel, avec application au profit du cabinet Decharme, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne Mme [R] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel.

Condamne Maître [A] [E]-[C] et la Scp [E] – [H] à payer à M. [B] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel.

Condamne M. [B] et Mme [Y] à payer à la société Millenium Insurance Company Ltd la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Accorde au Cabinet Decharme, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX