copies délivrées le / /2026 à

CCC + CE M^e Xavier GRIFFITHS

CCC + CE M^e Frédéric MORIN

CCC + CE M^e Henry MONS

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00218 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPR7

Minute n° : 2026/

J U G E M E N T

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

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Par mise à disposition au greffe le dix neuf Février deux mil vingt six,

ENTRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Localité 1], demeurant [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IFNOR, demeurant [Adresse 2],

Représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

S.C.P. BAES FERTE SCHNEEGANS, notaires en charge de la succession de Mme [H] [E], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

Maître [Y] [F], es qualité de notaire en charge de la sucession de Mme [H] [E], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

Monsieur [K] [E]

né le 24 Novembre 1947 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substitué par M^e Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

Monsieur [A] [E]

né le 26 janvier 1953 à [Localité 3] (CANADA)

de nationalité franco-canadienne, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 08 Janvier 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 19 FEVRIER 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [H] [E]-[I], décédée le 11 juillet 2020, était copropriétaire des lots n° 2 et 13 consistant en un appartement au premier étage avec cour privée au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 1], immeuble soumis au régime de la copropriété.

MM. [K] et [A] [E], ses héritiers, composent l’indivision successorale de ses biens.

Arguant que Mme [E] doit la somme totale de 11 593,57 euros au titre des charges de copropriété impayées, le Syndicat des copropriétaires a adressé à la SCP Baes Ferte Schneegans, premier notaire en charge de la succession, des mises en demeure recommandées de payer en date des 6 février et 26 juillet 2024 restées sans effet.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 21 et 22 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a fait assigner la SCP Baes Ferte Schneegans, M. [K] [E] et M. [A] [E] à comparaître devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du jeudi 18 septembre 2025 afin de voir fixer la créance au passif de la succession de Mme [H] [E] à la somme de 11 593,57 euros en principal, sauf à parfaire au titre des arriérés et charges de copropriété dont elle est redevable, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de la présente assignation, et voir condamner solidairement MM. [K] et [A] [E], ses héritiers, à régler au syndicat des copropriétaires cette somme en principal augmentée des intérêts.

Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre du 28 mars 2024, Maître [Y] [F], membre de l’étude notariale Notaires [Adresse 7], a été désigné pour succéder à la SCP Baes Ferte Schneegans dans le cadre des opérations de liquidation-partage de la succession de Mme [H] [E]-[I].

En conséquence, par exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires a également attrait Maître [Y] [F] à comparaitre à l’audience du 18 septembre 2025 afin de voir fixer à son contradictoire sa créance au passif de la succession de Mme [H] [E] à la somme de 11 593,57 euros en principal, sauf à parfaire au titre des arriérés et charges de copropriété dont elle est redevable. Cette instance a été jointe à l’instance initiale.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 378 du code de procédure civile,

— rejeter la demande de sursis à statuer présentée ;

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu la loi n°65557 du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 régissant la copropriété,

— constater le désistement du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à l’encontre de la SCP Baes Ferte Schneegans ;

— fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic au passif de la succession de Mme [H] [E] représentée par Maître [Y] [F], à la somme de 5 374,36 euros au 24 novembre 2025 en principal, sauf à parfaire aux titres des arriérés de charge de copropriété dont elle est redevable ;

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance des assignations délivrées auprès de chacun des défendeurs ;

— condamner solidairement MM. [K] et [A] [E] à régler la somme en principal de 5 374,36 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Subsidiairement, condamner MM. [K] et [A] [E] à régler chacun à la copropriété 50% de cette somme en principal et des intérêts y afférent.

En tout état de cause,

— condamner solidairement Maître [Y] [F], membre de l’étude notariale Notaires [Adresse 7], ainsi que MM. [A] et [K] [E] à régler encore au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, reprises oralement à l’audience, M. [K] [E] sollicite du juge des référés, au visa

de l’article 378 du code de procédure civile, de :

A titre principal et in limine litis,

— surseoir à statuer jusqu’à la signature de l’acte de consentement à l’exécution du testament et au plus tard dans un délai de trois mois ;

A titre subsidiaire et au fond,

Vu l’attribution du bien immobilier situé à [Localité 4] à M. [A] [E] au terme du testament,

Vu l’occupation permanente par M. [A] [E],

— dire que seul M. [A] [E] est redevable du paiement des charges de copropriété portant sur le bien ;

En conclusion,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [K] [E].

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et M. [A] [E] solidairement, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, M. [A] [E] sollicite de :

A titre principal, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger la demande en paiement présentée selon la procédure accélérée au fond par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] irrecevable et mal fondée ;

— en conséquence, le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de M. [A] [E] ;

A titre subsidiaire,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en jugeant que le compte présenté est erroné et non actualisé ;

En toutes hypothèses principale et subsidiaire,

— débouter en l’état le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées vers M. [A] [E] faute pour lui de justifier d’une solidarité conventionnelle tirée du règlement de copropriété et de la justification de la quote-part revenant à l’écrivant ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer à M. [A] [E] la somme de 2 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— dire et juger que M. [A] [E] sera exclu de toute participation au règlement des frais et dépens au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Bien que régulièrement assignée, Me [Y] [F] n’a pas comparu. L’affaire étant susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement d’instance à l’encontre de la SCP Baes Ferte Schneegans

Aux termes des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement est en principe parfait par l’acceptation du défendeur, qui n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Le Syndicat des copropriétaires entend se désister à l’encontre du premier notaire, qui apparait ne plus être en charge de la succession. Il entend en revanche maintenir ses demandes à l’encontre de Maître [Y] [F].

En l’espèce, il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre du 28 mars 2024 que Maître [Y] [F] a été désigné afin d’intervenir dans le cadre des opérations de liquidation-partage de la succession en lieu et place de la SCP Baes Ferte Schneegans, sans qu’il puisse être fait état d’une ambiguïté sur sa saisine.

La SCP Baes Ferte Schneegans n’a pas constitué avocat, et il est évident que cela va de son intérêt.

En conséquence, sans qu’il ait besoin de recueillir l’accord de la SCP Baes Ferte Schneegans, elle sera mise hors de cause et le désistement sera parfait.

Sur le sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, qui peut être ordonné pour un motif tenant à la bonne administration de la justice.

M. [K] [E] sollicite, à titre principal et in limine litis, le sursis à statuer jusqu’à la signature de l’acte de consentement à l’exécution du testament et au plus tard dans un délai de trois mois, justifié par l’état d’avancement des opérations de liquidation partage.

Il explique qu’à ce jour, les deux héritiers sont sur le point de finaliser la signature du consentement à exécution du testament rédigé par Maître [F], ce qui permettra de mettre un terme définitif à l’indivision successorale. La propriété définitive de l’appartement de [Localité 4] sera alors attribuée à M. [A] [E], qui ne le conteste pas, aux termes du testament du 24 juillet 2006 rédigé par leur mère.

De plus, M. [K] [E] argue que même avant le testament et le décès de Mme [H] [E], M. [A] [E] avait toujours occupé le bien en s’acquittant des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de sursis à statuer, expliquant qu’elle est purement dilatoire et qu’il n’est produit aucun document définitif et opposable à la copropriété. Il argue qu’il a déjà fallu attendre 2024 pour que les héritiers daignent voir s’ouvrir les opérations de compte liquidation partage entre eux, sans qu’à ce jour aucun accord amiable définitif ne soit encore intervenu pour régler leur différend.

En l’espèce, quelque soit l’avancée des opérations de liquidation partage de la succession et leur issue, cette situation ne modifie pas la nature de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], les charges de propriété dues sur la période litigieuse, avant attribution de la propriété du bien, demeurant une dette de l’indivision successorale. La solution du litige ne dépend donc pas de la signature de l’acte de consentement à l’exécution du testament de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation de cet acte.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut du droit d’agir.

Selon l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Il convient de rappeler que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public. En application des articles sus-cités, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a d’abord mis en demeure la SCP Baes Ferte Schneegans, premier notaire connu en charge de la succession [E], de payer les charges de copropriété par le biais de lettres recommandées du 6 février et 26 juillet 2024, restées sans effet. Les héritiers ont été sommés personnellement par mises en demeure recommandées régularisées du 24 novembre 2025, en cours de procédure et après paiement d’une somme de 7 000 euros au titre d’une partie des charges en août 2025 par M. [A] [E].

Pour chaque mise en demeure présentée, le tribunal retient un décompte suffisamment précis des sommes dues au titre des provisions de l’exercice en cours et de celles dues au titre des charges approuvées, remplissant les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sus-rappelé.

En conséquence, le tribunal déclare recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] au titre du recouvrement des charges de copropriété.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Sur le débiteur des charges de copropriété

Mme [H] [E]-[I], décédée le 11 juillet 2020, était propriétaire de l’appartement au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 1].

MM. [K] et [A] [E], ses enfants, sont bénéficiaires légaux pour la moitié en pleine propriété des biens ayant appartenus à leur mère.

Aux termes de l’acte notarié établi le 19 novembre 2020, M. [A] [E] a été désigné légataire du bien immobilier situé à [Localité 4].

Il résulte des pièces versées aux débats que la liquidation-partage est en cours depuis novembre 2020, son déroulement étant entravé par un différend opposant les deux héritiers, et a fait l’objet d’une décision du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 28 mars 2024 ayant désigné Maître [Y] [F] comme nouveau notaire en charge de diriger les opérations de liquidation-partage de la succession.

Par conséquent, il y a toujours lieu de considérer que M. [A] [E] n’a pas été mis en possession du bien, qui fait toujours partie de l’indivision successorale.

Aux termes de l’article 870 du code civil, les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend.

MM [K] et [A] [E] seront donc tenus par moitié au paiement des charges de copropriété.

Sur le montant des charges de copropriété

Au soutien de son action, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic fixant notamment le coût des frais de suivi contentieux,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 29 octobre 2022, 26 août 2023 et 21 septembre 2024 approuvant les exercices d’avril 2020 à mars 2024, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et 2025/2026,

— les relevés des appels de provisions,

— les mises en demeures par lettre recommandée des 6 février 2024 et 26 juillet 2024,

— les états récapitulatifs de la créance arrêtés au 1er août 2025 et 24 novembre 2025,

— les mises en demeure recommandées régularisées du 24 novembre 2025.

Au vu de ces pièces justificatives, la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est bien fondée à hauteur de 5 111, 79 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois d’octobre 2025, déduction faite des frais injustifiés à concurrence de la seule somme de 262,57 euros, étant précisé que les contestations émises par M. [A] [E] sur le décompte produit sont inopérantes.

En conséquence, il convient de fixer la créance de l’indivision successorale à la somme de 5 111, 79 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois d’octobre 2025 et de condamner MM [K]t et [A] [E] à payer chacun la somme de 2 555,89 euros au titre de la moitié des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 21 août 2025, date de son assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

MM. [K] et [A] [E], succombants, seront condamnés aux dépens de l’instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ils devront indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer présentée par M. [K] [E] ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [A] [E] ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] au passif de l’indivision successorale de Mme [E]-[I] à la somme de 5 111, 79 euros au titre des charges impayées arrêtées au mois d’octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2 555,89 euros, correspondant à la moitié des charges de copropriété arrêtées au 24 novembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 21 août 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2 555,89 euros, correspondant à la moitié des charges de copropriété arrêtées au 24 novembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 22 août 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE MM. [K] et [A] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE MM. [K] et [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier, Le Président,

C.LAMOUR AL BERGERE