Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00297 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQMG

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [B] [I],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [S] [A],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 23 mars 2025, Monsieur [B] [I] a donné en location à Monsieur [S] [A] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 900,00 euros.

Le 6 août 2025, Monsieur [B] [I] a fait délivrer à Monsieur [S] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 450,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 août 2025.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d’impayé le 7 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2025, Monsieur [B] [I] a fait assigner Monsieur [S] [A] devant la présente juridiction aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [A] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner Monsieur [S] [A] à lui payer la somme de 3 350,00 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 17 septembre 2025, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 900,00 euros par mois, jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal,condamner Monsieur [S] [A] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et a été renvoyée à celle du 2 mars 2026 pour les conclusions de l’avocate du défendeur.

Par courrier reçu au greffe le 25 février 2026, l’avocate du défendeur a indiqué ne plus intervenir.

À ladite audience du 2 mars 2026, Monsieur [B] [I] réitère ses demandes par la voix de son avocat, soutenant que :

le montant actualisé de l’impayé est de 8 750,00 euros, à la date du 2 mars 2026,le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris,il s’oppose à tout délai de grâce,il conteste tout paiement récent,il conteste toute non-décence du logement.

Monsieur [S] [A] comparaît personnellement. Il ne conteste pas le principe de l’impayé, mais invoque des règlements récents (janvier et février 2026) et demande une diminution du loyer compte tenu de l’état de non-décence du logement. Il indique être d’accord pour libérer les lieux.

À l’issue des débats, la juridiction a autorisé Monsieur [S] [A] à produire en cours de délibéré, le 13 mars 2026 au plus tard, la justification de ses règlements récents ainsi que toute pièce établissant la non-décence du logement. Par courriel du 12 mars 2026 adressé au greffe, il a récapitulé les désordres du logement, sans que ce courriel ne soit accompagné d’une quelconque pièce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Il apparaît que l’assignation a été délivrée au locataire (le 23 octobre 2025) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 7 août 2025) ; que l’audience initiale (le 5 janvier 2026) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 24 octobre 2025) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

Sur le principe de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, Monsieur [B] [I] a fait délivrer à Monsieur [S] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 450,00 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que la dette n’a pas été apurée dans les six semaines du commandement, délai prévu par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de six semaines, soit en l’occurrence le 17 septembre 2025.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale du locataire est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de faire la preuve de l’obligation du locataire, et au locataire de démontrer une cause d’extinction de sa dette.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le bailleur (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette) que Monsieur [S] [A] reste lui devoir la somme de 8 750,00 euros arrêtée au 2 mars 2026 (terme du mois de mars 2026 inclus).

Monsieur [S] [A] ne justifie d’aucun règlement de nature à diminuer sa dette – étant précisé que Monsieur [B] [I] indique n’avoir reçu aucun règlement depuis le commandement de payer, signifié le 6 août 2025.

Par ailleurs, Monsieur [S] [A] ne produit aucune pièce justificative de l’état dégradé du logement, de sorte que sa demande de réduction du loyer sera rejetée.

Aussi, la condamnation sera prononcée à hauteur du montant total réclamé, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, et il sera précisé que tout paiement intervenu depuis le 6 août 2025 devra en être déduit.

Sur l’indemnité d’occupation

La cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour le bailleur, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer qui aurait été à la charge du preneur si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Monsieur [S] [A], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Monsieur [S] [A] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, Monsieur [S] [A] pourra former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [A], qui perd le procès, sera condamné aux dépens limitativement énumérés au dispositif.

De plus, vu l’article 700 du code de procédure civile, il indemnisera Monsieur [B] [I] de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 800,00 euros.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du bail soutenue par Monsieur [B] [I] ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail susvisé, daté du 23 mars 2025, conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] a produit son effet le 17 septembre 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [A] de sa demande de diminution du loyer ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 8 750,00 euros, comprenant le solde du dépôt de garantie, les loyers et les indemnités d’occupation fixées ci-dessous, jusqu’au terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT que tout paiement intervenu depuis le 6 août 2025 devra être déduit du montant ci-dessus ;

DIT que Monsieur [S] [A] devra quitter les lieux et pourra être expulsé selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Monsieur [S] [A] et de tous occupants de son chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que :

en cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, le locataire peut former des demandes de délais auprès du juge de l’exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code,le sort des meubles laissés dans les lieux après l’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à Monsieur [B] [I] une indemnité d’occupation d’un montant de 900,00 euros par mois, et ce à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] aux dépens de l’instance, limitativement constitués du coût tarifé :

de la signification du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX,de la signification de l’assignation et de sa notification en préfecture, à l’exclusion des éventuels honoraires de rédaction et de placet de cet acte,de la signification du présent jugement ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,