TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LONS LE SAUNIER

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU JURA

AFFAIRE N° RG 25/00002 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C463

Affaire : COMMUNE DE SALINS LES BAINS

C/

La SCI MEIR BAAL ANES

Gérants Associés :

Monsieur [H] [D] demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [N] épouse [D] demeurant [Adresse 2]

Opération : ORI (Parcelle AP n°[Cadastre 1] – [Adresse 3])

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

L’an deux mil vingt six et le vingt huit mai,

Nous, Agnès BAURAND, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Lons-le-Saunier, Juge de l’expropriation pour le département du Jura, désignée par ordonnance de Madame Nathalie DELPEY-CORBAUX, Première Présidente de la Cour d’Appel de BESANÇON en date du 10 juillet 2024, en application des articles L 311-5, R 211-1 et R 211-2 et L 211-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

assistée de Honorine CLERGET, Cadre Greffier,

avons rendu le jugement suivant dans l’instance engagée par :

LA COMMUNE DE SALINS LES BAINS

Représenté par son maire en exercice, Monsieur [X] [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Assistée par Maître Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD-GIRE, avocats au barreau de BESANCON

Autorité expropriante

contre :

La société RABBI MEIR BAAL ANES

RCS BOBIGNY n°342 790 557

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Gérants Associés : Monsieur [H] [D] et Madame [S] [N] épouse [D]

Représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

Exproprié

En présence de :

Monsieur Jérémy STEPHANN, Commissaire du Gouvernement

Et de :

Monsieur [X] [C], maire de la commune de [Localité 3] et des membres du conseil municipal suivants :

Monsieur [R] [W], adjoint à l’habitat

Madame [A] [Z], adjointe aux affaire générales

Monsieur [K] [G], chargé des travaux et de l’urbanisme

Madame [O] [E], déléguée au cadre de vie

Monsieur [U] [P], Directeur Général des services de la ville de [Localité 3]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RABBI MEIR BAAL ANES (RMBA), immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 342 790 557, dont le siège social est à [Localité 2] (93) BP20 [Adresse 1], est propriétaire de plusieurs parcelles sur la commune de Salins-les-Bains :

[Adresse 5] section AO n° [Cadastre 2] [Adresse 6] section AP [Cadastre 3] [Adresse 7] section AP [Cadastre 4] [Adresse 6] et [Adresse 8] section AP [Cadastre 5]

La société est constituée entre deux associés Madame [S] [N], épouse [D] et Monsieur [H] [D], qui en est par ailleurs le gérant.

Par délibération du 3 avril 2017, le conseil municipal de [Localité 3] décidait de mettre en œuvre une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sur le périmètre du centre-ville ancien et par délibération du 11 avril 2022, il décidait d’engager une DUP-travaux.

Le 04 avril 2022, sur demande de la commune de [Localité 3], le service du domaine délivrait une estimation sommaire et globale référencée 2022-39500-16154 concernant l’acquisition d’un immeuble situé sur la commune, au [Adresse 3], qui retenait une valeur de 77179€ avec une indemnité de remploi de 22610 € (hors taxes et frais d’enregistrements).

Par délibération du 11 avril 2022, le conseil municipal prenait acte de la concertation préalable et décidait de l’engagement d’une DUP-Travaux.

L’enquête publique préalable à la DUP se déroulait du 5 au 23 septembre 2022.

Par arrêté du 19 décembre 2022, le préfet du Jura déclarait les travaux de restauration immobilière portant sur les 4 immeubles visés, dont celui situé au [Adresse 3], d’utilité publique.

Les pourparlers entre la commune de Salins les Bains et le représentant légal de la SCI RMBA n’ayant pas aboutis, par délibération du 29 janvier 2024, le conseil municipal décidait de poursuivre la procédure de DUP travaux en vue de la cessibilité des immeubles préalablement à une éventuelle expropriation.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge de l’expropriation prononçait le transfert de propriété au profit de l’expropriant.

Par courrier du 17 mars 2025, une offre d’indemnisation était adressée par la commune de Salins Les Bains aux deux associés de la SCI RMBA sur les bases suivantes :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 25.500€Immeubles [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) et [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 64.000€Immeuble [Adresse 11] et [Adresse 8] (section AP [Cadastre 5]) : 95.000€

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, le conseil de la société RMBA refusait cette offre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 3] revoyait son offre et proposait :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 29.050€ (25.500€ au titre de l’indemnité principale et 3 550€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeubles [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 39.720€ (35.200€ au titre de l’indemnité principale et 4.520€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 32.680€ (28.800€ au titre de l’indemnité principale et 3.880€ au titre de l’indemnité de remploi) ;Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 105.500€ (95.000€ au titre de l’indemnité principale et 10.500€ au titre de l’indemnité de remploi).

Cette offre était également refusée par le conseil de la société RMBA par courrier du 8 aout 2025.

Aux termes de quatre mémoires de saisine reçus par le greffe civil le 27 octobre 2025, la commune de [Localité 3] maintenait ses offres d’indemnisation.

Par quatre mémoires reçus par le greffe civil le 1er décembre 2025, le conseil de la société RMBA présentait les demandes ci-après :

[Adresse 9] (section AO n° [Cadastre 6]) : 73.836€ au titre de l’indemnité principale ;15.736,56€ au titre de la perte locative ;8.633,60€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeubles [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) : 214.500€ au titre de l’indemnité principale ;45.585,12€ au titre de la perte locative ;22.450€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeuble [Adresse 10] (section AP [Cadastre 7]) : 175.500€ au titre de l’indemnité principale ;27.665,40€ au titre de la perte locative ; 18.500€ au titre de l’indemnité de remploi ;2.000€ à titre de dommages intérêts ;3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens à la charge de la commune.

Immeuble [Adresse 11] (section AP [Cadastre 5]) : 285.500€ au titre de l’indemnité principale ;54.368, 40€ au titre de la perte locative ;29.580€ au titre de l’indemnité de remploi.2.000€ à titre de dommages intérêts3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens à la charge de la commune

Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge de l’expropriation fixait la date de transport sur les lieux au 26 mars 2026 à 09h30.

Le commissaire du gouvernement faisait parvenir ses conclusions au greffe le 16 mars 2026.

Dans le cadre de son mémoire récapitulatif du 23 mars 2026, la commune maintenait ses offres d’indemnités concernant l’immeuble situé [Adresse 3].

Lors du transport sur les lieux, étaient présents, la commune de Salins les Bains, représentée par son Maire en exercice, Monsieur [X] [C], assisté de son conseil, le Commissaire du gouvernement Monsieur [L] [V] et le conseil de la SCI RMBA.

La date de l’audience était fixée au 26 mars 2026 dans le prolongement du transport sur les lieux.

A cette audience, le juge de l’expropriation autorisait le commissaire du gouvernement à produire, au plus tard le 5 avril 2026, une note en délibéré sur l’éventuelle application d’un coefficient de vétusté aux biens visités et les parties à y répondre, au plus tard le 25 avril 2026.

Concernant l’immeuble [Adresse 3] (section AP n° [Cadastre 1]), le commissaire du gouvernement transmettait une note en délibéré le 2 avril 2026 à laquelle la SCI RMBA répondait le 22 avril 2026 et la ville de Salins Les Bains, le 24 avril 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence

La commune de [Localité 3] sollicite que la date de référence de l’immeuble [Adresse 3] (section AP [Cadastre 1]) soit fixée au 21/09/2009.

Le conseil de la SCI RMBA ne se prononce pas sur ce point. Le commissaire du gouvernement conclut à la même date de référence.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L 213-4a du code de l’urbanisme, à savoir, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien .

En l’espèce la date d’opposabilité de la dernière modification du plan local d’urbanisme affectant le lieu de situation du bien est le 21/09/2009.

La date de référence sera en conséquence fixée au 21/09/2009

Sur la situation du bien au regard de la zone et sa qualification :

Le territoire de la commune de [Localité 3] est soumis à un plan local d’urbanisme approuvé par délibération du 21/09/2009.

La parcelle, section AP [Cadastre 1] est classée en zone UA par le plan local d’urbanisme.

Il s’agit d’un ensemble bâti.

Sur la consistance du bien :

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble, mitoyen des 2 côtés, est situé au [Adresse 3]. Il constitue avec l’immeuble [Adresse 10] un ensemble bâti en plein centre-ville, La construction date de 1830. Il comporte 3 niveaux plus combles Le rez-de-chaussée se compose d’un appartement comprenant un séjour, trois chambres, une salle de bains, deux cuisines et un cellier. Jusqu’en 2010, le rez-de-chaussée était occupé par la banque BNP. A l’entresol se trouve un appartement avec un séjour, quatre chambres, une cuisine et une salle de bains. Au premier étage, se trouve un appartement comportant un séjour, quatre chambres, une cuisine et une salle de bains.

L’immeuble est inoccupé depuis plusieurs années. Il présente un état de vétusté avancé.

La commune précise qu’il se situe sur un terrain plat d’une superficie de 170 m² et que la superficie totale de l’immeuble est de 715 m², chiffres repris par la SCI propriétaire.

Le commissaire du gouvernement, se fondant sur les données cadastrales qui indiquent une valeur de 683 m2, propose de retenir cette valeur.

La surface utile retenue est en conséquence de 683 m2.

Sur la valeur vénale du bien et la fixation des indemnités :

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en procédure urgente à l’initiative de la communauté de commune d'[Localité 4]-Cœur du Jura, le 19 juillet 2024 à la suite d’une chute de pierre provenant de la corniche de l’immeuble.

L’expert désigné par ordonnance du tribunal administratif de Besançon évoquait la présence probable de mérule. Il concluait à l’existence d’un danger imminent et à la nécessité d’appliquer la procédure prévue par l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation prévoyant, qu’en pareille hypothèse, « l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe ».

La commune précise que les travaux de mise en sécurité n’ont pas été réalisés par le propriétaire.

En juin 2023, SOLIHA à réaliser un projet de réhabilitation locative de l’immeuble en retenant une valeur de 1 800 €/m2.

Se fondant sur l’évaluation effectuée par l’agence immobilière Laforêt, elle propose une indemnité de 35.200 € outre une indemnité de remploi de 4 520€ et exclut le versement d’une indemnité pour perte locative.

Se référant à l’avis des domaines du 4 avril 2022 qui estime la dépense à 99 789€, dont 77 179€ à titre d’indemnité principale (valeur vénale du bien), la SCI RMBA souligne le caractère dérisoire de l’offre de la commune.

Elle produit par ailleurs des avis de valeurs de biens à rénover et sollicite, dans le cadre de ses dernières écritures le 1er décembre 2025 que la valeur vénale de l’immeuble soit fixée à 214 500€.

Dans le cadre de ses conclusions, le commissaire du gouvernement relève :

— que les valeurs issues de l’étude de marché sont homogènes puisque la valeur moyenne est de 274,02 €/m2 et la valeur médiane est de 289,02 €/m2 ;

— que, sur les cinq immeubles retenus à titre comparatif, trois bénéficient d’un bail commercial pour la partie rez-de-chaussée ;

— l’existence d’une forte disparité entre les valeurs extrêmes : la valeur minimale s’élevant à 90,76€/m2, tandis que la valeur maximale atteint 422,44€/m2.

Compte tenu des caractéristiques du bien, il proposait alors de retenir, la valeur issue de la moyenne des termes de comparaison les plus bas (termes de comparaison n°2 et n°5), soit 141,81 €/m2, arrondie à 142 €/m2.

Valeur vénale :683m2x 142 €/m2 = 96 986 €.

Suite aux transports sur les lieux le 26/03/2026, le commissaire du gouvernement a transmis une note en délibéré datée du 2 avril 2026, enregistrée au greffe le 7 avril 2026.

Afin de tenir compte de la présence de mérule et du fait que le bien est inaccessible en raison du risque d’effondrement des planchers, il propose désormais de retenir la valeur la plus basse, soit 90,76€/m2 et d’appliquer un abattement de 50 % pour vétusté. Soit : 90,76 €/m2 – 50 % = 45,38 €, arrondi à 45 €/m2.

Valeur vénale : 683m2× 45 €/m2 = 30 735 €.

La ville de [Localité 3] acquiesce à cette proposition.

La SCI RMBA conteste le terme retenu et l’application de l’abattement à une base d’évaluation établie à partir des termes les plus bas, ce qui reviendrait à appliquer un abattement sur une base qui en comporte déjà un. Elle fait ensuite valoir que le coefficient de vétusté doit s’appliquer sur la valeur à neuf de l’immeuble, sans la communiquer, et considère qu’il y a lieu par ailleurs d’opérer une distinction entre les différents éléments composant le bien immobilier. Enfin, elle relève que l’évaluation du taux d’abattement est arbitraire.

Compte tenu de l’état de délabrement très avancé du bien, objet d’un arrêté de mise en sécurité, inaccessible au regard des risques d’effondrement, il est cohérent de retenir le terme de comparaison le plus bas.

En revanche, sur cette base, il sera fait application d’un abattement de 40% et non de 50%. Ce coefficient est appliqué sur la valeur de l’immeuble, déterminée par application de la méthode dite « par comparaison », laquelle consiste à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local.

Le propriétaire ne s’explique pas sur la nécessité de distinguer les différents éléments composant le bien immobilier et n’apporte aucun élément à l’appui de ce moyen qui sera en conséquence écarté.

La valeur vénale est en conséquence fixée comme suit :

90,76 €/m2 – 40 % = 54,46 €

683m2× 54,46 €/m2 = 37 193 €

Sur l’évaluation des indemnités :

Indemnité principale :Elle correspond à la valeur vénale du bien, soit 37 193 €.

Indemnité de remploi :Elle sera fixée selon la méthode usuellement appliquée et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 €,15% sur celle de 5.001 à 15.000 € et 10% au-delà, soit :

. (5.000 x 20%) = 1.000 €

. (10.000 x 15%) = 1.500 €

. (22 193 x10%) = 2219, 30€

Total : 4 719,30€, arrondi à 4 720€ au titre de l’indemnité de remploi.

Perte locative :Le bien étant vacant à la date de l’ordonnance d’expropriation du 24 septembre 2024, la SCI RMBA ne peut prétendre au versement d’une indemnité pour perte locative.

Sur les dommages-intérêts sollicités par l’expropriée

La SCI RMBA fait valoir qu’il s’est écoulé près de 6 mois entre l’ordonnance expropriation du 24 septembre 2024 et la première offre présentée par la commune le 17 mars 2025, laquelle proposait une estimation dérisoire et ne comportait aucune mention de l’indemnité de remploi.

Elle estime que ce retard lui a nécessairement causé un préjudice et sollicite une somme de 2000€ à titre de dommages intérêts.

La SCI RMBA ne s’explique cependant pas sur le préjudice que lui auraient causé ces délais.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 3].

Il sera alloué à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la charge de la commune de Salins Les Bains l’indemnisation de la SCI RMBA relative à l’immeuble, dont elle est propriétaire, situé [Adresse 3] cadastré section AP [Cadastre 1] comme suit :

L’indemnité principale d’éviction : 37 193 €.L’indemnité de remploi : 4 720€

Soit une indemnité totale de 41 913 euros (quarante et un mille neuf cent treize euros)

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE la commune de Salins Les Bains à payer à la SCI RMBA la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront à la charge de la commune de [Localité 3].

La Greffière

Honorine CLERGET

Le Juge de l’expropriation

Agnès BAURAND