N° RG 24/00774 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WPY 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. TSN, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025:

Exécutoire à Maître Anne LE GOFF

Copie à [B] [A] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2020, la SCI TSN a donné à bail à Monsieur [B] [A] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à LANESTER (56600) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 511 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la SCI TSN a fait assigner Monsieur [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 6 février 2025 pour voir:

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail conclu le 12 février 2020 par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée au bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [B] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Monsieur [B] [A] à lui payer:

— la somme de 6972,03 euros au titre des loyers impayés et des charges, arrêté à la date du 29 novembre 2024, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 511 euros,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 25.09.2024,

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [A] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SCI TSN, représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 7994,03 euros, mois de mai 2025 inclus soulignant qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement des loyers.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [B] [A], présent en personne, a indiqué ne pas s’opposer au montant réclamé. Il a précisé solliciter l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 350 euros pour apurer sa dette. Il a ajouté avoir donné son congé suivant LRAR du 7 avril 2025 et avoir déménagé. Il a expliqué être d’accord avec les montants réclamés au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI TSN sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [B] [A] à lui verser la somme de 7994,03 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [B] [A] a indiqué ne pas contester le montant réclamé. Il a fait état de deux versements au bailleur qui ont bien été pris en compte dans le décompte de ce dernier. S’il a précisé avoir repris le versement des loyers, il n’en a pas justifié.

Monsieur [B] [A] sera donc condamné à payer à la SCI TSN la somme de 7994,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5

s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [A] sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser une somme mensuelle de 350 euros pour apurer sa dette locative.

Il ressort cependant du décompte produit aux débats qu’il n’est pas justifié de la reprise du versement du loyer avant l’audience.

Dans ces circonstances, Monsieur [B] [A] ne pourra qu’être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI TSN produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 7994,03 euros, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [A] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 25 septembre 2024.

Monsieur [B] [A] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Il n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire précisant même avoir déjà quitté les lieux.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI TSN à la date du 25 novembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [B] [A] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En application des textes sus visés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or la SCI TSN ne vers aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux.

Aussi, il convient de débouter la SCI TSN de cette demande de suppression et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 25 novembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 511 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [B] [A] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

La SCI TSN sollicite l’octroi d’une somme de 1500 euros de dommages et intérêts.

Monsieur [B] [A] a indiqué au cours de l’audience être d’accord pour le paiement de cette somme.

Monsieur [B] [A] sera donc condamné à payer à la SCI TSN la somme de 1500 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [A] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SCI TSN la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [B] [A] à verser à la SCI TSN la somme de 7994,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [B] [A] de sa demande de délais de paiement.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI TSN à la date du 25 novembre 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [B] [A] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute la SCI TSN de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 511 euros charges comprises, à compter de la date du 25 novembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [B] [A] à verser à la SCI TSN la somme mensuelle de 511 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [B] [A] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [B] [A] à payer à la SCI TSN la somme de 1500 euros de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [B] [A] à payer à la SCI TSN la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [B] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT