TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00617 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5P3M

S.C.I. AXSA La SCI AXSA au capital de 1 000,00 € immatriculée au RCS de LORIENT sous le numéro 453 633 711

C/

S.A.S. DARMON IMMOBILIER

COPIE EXECUTOIRE LE

12 Novembre 2025

à

M^e Luc FURET

M^e Yann NOTHUMB

entre :

S.C.I. AXSA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Luc FURET, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

S.A.S. DARMON IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 19 septembre 2023, la SCI AXSA, venderesse, a conclu avec la société Darmon Immobilier, acquéreuse, un compromis de vente portant sur une partie d’un immeuble à usage mixte, commercial et d’habitation, situé à Lanester composé d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un second étage. Le prix a été fixé à 70 000 EUR.

La réitération de la vente est intervenue par acte authentique du 30 novembre 2023.

Suite à un avis de valeur vénale du 19 février 2024, la société venderesse, la SCI AXSA, a considéré, après avoir fait réaliser une estimation, que l’immeuble vendu pouvait être estimé entre 205 000 EUR et 215 1000 EUR. Un second avis de valeur du 23 février 2024 a estimé le logement en duplex entre 210 000 et 220 000 EUR. Un troisième avis de valeur du 20 mars 2024 l’a estimé entre 215 000 et 220 000 EUR

Par acte du 28 mars 2024, la SCI AXSA a fait citer devant ce tribunal la société Darmon Immobilier sur le fondement des articles 1674 et suivants du Code civil afin d’obtenir la rescision de la vente pour lésion.

Au terme de ses conclusions numéro 3, la SCI AXSA demande au tribunal de :

– avant-dire droit, l’autoriser à rapporter la preuve de la lésion et désigner 3 experts ayant pour mission d’établir un rapport permettant d’établir la preuve de cette lésion en application de l’article 1678 du Code civil,

– en principal, rescinder la vente intervenue le 30 novembre 2023,

– fixer un délai raisonnable pour permettre à la société Darmon Immobilier d’opérer son choix entre rendre la chose ou la garder en payant le supplément du juste prix sous la déduction de 1/10 du prix total,

– en cas de garde de la chose, condamner la société Darmon Immobilier à verser à la SCI AXSA le supplément du prix outre les intérêts du supplément à compter du jour de la demande en rescision conformément à l’article 1682 du Code civil,

– en cas de restitution de la chose, condamner la société Darmon Immobilier à restituer l’immeuble objet de la vente à charge pour cette dernière de lui restituer le prix de vente,

– en tout état de cause, condamner la société Darmon Immobilier à lui payer la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI AXSA explique que le tribunal doit d’abord rechercher si les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. Or elle communique 3 estimations concordantes et indépendantes, prenant en compte l’état du bien et selon elle les estimations ont été faites compte tenu des travaux de rénovation à prévoir.

La SCI AXSA expose que l’appartement a été occupé pendant 19ans et jusqu’à sa vente avec tout le confort requis et qu’il n’était donc pas dans un état de délabrement au moment de la vente, comme l’affirme à tort la société Darmon. Le coût global des travaux ne peut pas être de 350 000 EUR, un tel coût ne pouvant se limiter à la rénovation du seul bien vendu mais devant inclure nécessairement des travaux plus globaux et extérieurs.

Elle rappelle l’article 1675 du Code civil qui dispose que pour savoir s’il y a lésion de plus de 7/12, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Les 3 experts qui seront désignés par le tribunal devront donc se prononcer sur la valeur de l’appartement en duplex, de la pièce de vie de 12 mètres carrés et de la terrasse à la date du 19 septembre 2023 alors même qu’à cette époque, les prix de l’immobilier étaient sensiblement plus élevés qu’aujourd’hui.

Pour le détail des moyens développés par la SCI AXSA, le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 3.

La société Darmon Immobilier demande au tribunal de :

– juger que les faits articulés par la SCI AXSA dans le cadre de la présente instance ne sont pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion conformément à l’article 1677 du Code civil et déclarer en conséquence irrecevable l’action de la SCI AXSA,

– débouter celle-ci de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la SCI AXSA à payer à la société Darmon Immobilier la somme de 5000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

– condamner la SCI AXSA à payer à la société Darmon Immobilier la somme de 3500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI AXSA aux entiers dépens.

Elle soutient que l’immeuble qu’elle a acquis se trouve dans un état de délabrement total et qu’il est entièrement à rénover, du sol au plafond. Elle a fait établir un procès-verbal de constat le 31 mai 2024. Le bien ne dispose pas d’installation électrique aux normes, ni d’installation de chauffage. L’isolation thermique et acoustique est défaillante. Il n’y a pas de raccordement au réseau d’assainissement et de distribution électrique. L’appartement ne peut pas être mis en location puisqu’il ne présente pas les critères de décence requis par la loi. De très lourds travaux doivent être engagés par tous les corps de métier. Le logement est classé F en matière de performances énergétiques et climatiques. Il présente de l’humidité au niveau des murs.

C’est en considération de l’état de délabrement du bien immobilier et des travaux de rénovation à entreprendre pour le rendre habitable que les parties ont fixé d’un commun accord le prix de vente à 70 000 EUR.

La société Darmon Immobilier a également fait évaluer son bien immobilier par 3 agences immobilières qui ont conclu à une estimation comprise entre 105 000 et 130 000 EUR pour l’une, entre 90 000 et 100 1000 EUR pour l’autre et à environ 100 000 EUR pour la troisième. Ces 3 estimations contredisent celles communiquées par la SCI AXSA.

Elle a fait estimer le coût de la rénovation de l’immeuble pour les premier et deuxième étages consistant à refaire les sols infestés et une isolation par l’extérieur, créer un accès par l’extérieur pour accéder au premier étage et rendre l’appartement indépendant du rez-de-chaussée. Le devis s’élève à 350 000 EUR.

Elle ajoute que les associés de la SCI AXSA étaient nécessairement bien informés quant à la valeur vénale du bien au moment de sa vente, compte tenu notamment des qualifications de M. [B] [L], spécialisé dans la gestion de sociétés civiles immobilières.

La société Darmon Immobilier ajoute qu’elle n’a pas autorisé les agences qui ont estimé le bien pour la SCI AXSA à visiter les lieux en février et mars 2024. En revanche, la société Darmon Immobilier a fait intervenir les agences immobilières pour une évaluation en avril 2024, ainsi qu’un commissaire de justice en mai 2024, alors qu’elle était propriétaire du bien.

Les attestations produites par la SCI AXSA font état de valeurs vénales deux fois supérieures aux estimations produites par la société Darmon immobilier.

Pour le détail des moyens développés par la société défenderesse le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 3.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles 1674 à 1682 du Code civil que :

– si le vendeur a été lésé de plus de 7/12 dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ;

– pour savoir s’il y a lésion de plus de 7/12, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ;

– la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ;

– cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de 3 experts qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ;

– s’il y a des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu’il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été ;

– les 3 experts seront nommés d’office à moins que les parties ne se soient accordées pour les nommer tous les 3 conjointement ;

– dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fond en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du 10e du prix total ;

– si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément au jour de la demande en rescision.

Il se déduit de ces dispositions que le tribunal doit d’abord décider si la SCI AXSA produit aux débats des faits articulés assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion et donc statuer en premier lieu sur la recevabilité de l’action et non sur l’existence même de la lésion.

Elle produit aux débats 3 attestations de valeur du bien litigieux datant de février et mars 2024 et émanant de 3 agences immobilières différentes.

Les estimations pour ce logement à rénover, d’une surface d’environ 210 m2, situé au premier et au second étages, au-dessus d’un rez-de-chaussée lequel est composé d’une salle de bar restaurant avec cuisine professionnelle, sont les suivantes :

– 215 000 à 220 000 EUR

– 210 000 à 220 000 EUR

– 205 000 à 215 000 EUR.

Toutefois, le tribunal s’interroge sur la manière dont ces agences ont pu visiter l’intérieur du logement puisque la SCI AXSA n’en est plus propriétaire et qu’elle n’a pas demandé l’autorisation à l’actuelle propriétaire de pénétrer dans les lieux. Il y a donc un doute certain sur le fait que les agences mandatées aient pu se rendre compte de l’état réel de chaque pièce de l’appartement, de l’état réel des murs, des plafonds et des planchers, sachant que les attestations ne sont pas très détaillées.

Le tribunal doute également que les agences aient pris en compte dans leurs estimations le fait que le logement à estimer n’avait pas d’accès indépendant du commerce du rez-de-chaussée, sachant que l’absence d’accès dévalorisait forcément le bien.

La société AXSA produit également 4 photographies de l’appartement meublé et habité montrant le caractère habitable du logement même si son état général apparait assez vétuste. Ces photographies ne sont pas datées.

La société Darmon Immobilier produit de son côté trois attestations de valeur qui comportent des estimations bien plus basses : entre 105 000 et 130 000 EUR pour l’une, entre 90 000 et 100 000 EUR pour l’autre et à environ 100 000 EUR pour la troisième. Les attestations précisent que le bien nécessite une rénovation totale.

Du point de vue de la performance énergétique, il est classé F montrant que son état nécessite des travaux importants d’isolation.

La défenderesse a par ailleurs produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 31 mai 2024 incluant des photographies de l’appartement vidé de son mobilier et montrant la vétusté générale des sols, murs et plafonds, de l’installation électrique et des huisseries, notamment.

Enfin, elle a produit un projet établi par une architecte d’intérieur en juin 2024 portant sur une mission de rénovation standard du premier et du second étages, nécessitant une refonte totale des sols infestés et une isolation par l’intérieur, outre la création d’un accès par l’extérieur pour rendre l’appartement indépendant du rez-de-chaussée. L’architecte mentionne un budget d’environ 350 000 EUR hors-taxes et des honoraires de 42 000 EUR hors-taxes.

La société Darmon Immobilier a par ailleurs fait des recherches sur le profil des associés de la SCI AXSA, venderesse, et constaté que l’un de ceux-ci est la SCI Mercure, gérée par M. [B] [L]. Or, ce dernier apparaît comme étant le gérant de quatre SCI, d’une société de marchand de biens et de promotion immobilière et réhabilitation – construction, d’une société de lotissement – promotion immobilière et d’une société d’agence immobilière, toutes situées à Nantes.

La société Darmon Immobilier en conclut, à bon droit, que la SCI AXSA, du fait des compétences professionnelles de l’un de ses associés, était capable d’estimer à sa juste valeur le bien qu’elle a vendu à la société Darmon Immobilier et que si elle a accepté de céder le bien au prix négocié de 70 000 euros, elle avait pour cela de bonnes raisons.

Le tribunal considère que les attestations de valeur produites par la société Darmon immobilier sont plus réalistes et plus crédibles, eu égard aux conditions dans lesquelles elles ont pu être réalisées notamment et à l’état réel du bien, que celles produites par la SCI AXSA et constate que même en retenant une moyenne des estimations obtenues par la société Darmon Immobilier, soit une valeur réelle de 106 250 EUR, il n’est pas possible de constater une lésion de 7/12.

Le tribunal en conclut que les faits articulés par la demanderesse ne sont pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. L’action en rescision pour lésion sera déclarée irrecevable et la demande de désignation de 3 experts sera rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusives le tribunal constate que la société Darmon Immobilier n’a pas rapporté la preuve du préjudice qu’elle prétend avoir subi. Sa demande doit donc être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Darmon Immobilier les frais d’instance qu’elle a dû engager. La SCI AXSA sera condamnée à lui payer la somme de 3500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI AXSA irrecevable en son action fondée sur l’article 1677 du Code civil et la déboute de ses demandes,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société Darmon Immobilier pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI AXSA à payer à la société Darmon Immobilier la somme de 3500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI AXSA aux entiers dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Scheurer, greffier.

Le greffier, La présidente