Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02912 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E224

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[L] [S]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [L] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 août 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [L] [S] un appartement de type 2 à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 293,91 euros, outre 96,50 euros de provisions sur charges générales.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la Société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 3 145,82 euros et que le dernier paiement de l’intégralité du loyer remonte à février 2025. Le paiement effectué en novembre 2025 ne couvre pas l’intégralité du loyer. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [S] n’a pas comparu.

Par courrier électronique reçu au cours de l’audience, il a indiqué avoir rencontré des problèmes de transport en commun et ne pas avoir pu se rendre à l’audience. Il expose avoir payé le loyer de novembre 2025 et avoir déposé un dossier devant la Commission de surendettement lequel aurait été déclaré recevable.

L’enquête sociale diligentée par le département de la Marne indique que Monsieur [S] a perdu son emploi à la ville d'[Localité 8] en janvier 2025 suite à un licenciement pour faute. Il n’a retrouvé du travail que courant mai 2025 pour un salaire compris entre 300 et 550 euros. Il s’est inscrit en tant que demandeur d’emploi fin juillet 2025. Son allocation chômage est de 382 euros. Il a réalisé les vendanges pour un salaire de 400 et 670 euros. Il s’est engagé à payer la somme de 350 euros début novembre car il aurait dû percevoir la somme de 870 euros d’ARE le 10 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La Société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 29 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 4 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la Société PLURIAL NOVILIA produit un décompte actualisé de la créance au 11 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, démontrant que Monsieur [S] est débiteur d’une dette locative faute pour lui d’avoir payé certaines échéances.

Monsieur [S] reconnaît avoir manqué à son obligation de payer certain de ses loyers et charges au terme convenu selon courrier électronique du 25 novembre 2025.

En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mai 2024 pour la somme en principal de 848,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la Société PLURIAL NOVILIA ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La Société PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 3 novembre 2025 démontrant que Monsieur [S] à lui devoir la somme de 3145,82 euros après déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [S] reconnaît le principe de la dette dans son courrier électronique.

Il n’apporte pas d’élément s’agissant de son montant.

Il sera dès lors condamné au paiement de la somme de 3 145,82 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

La demande de capitalisation des intérêts sera toutefois rejetée.

Il y a en outre lieu d’accorder des délais de paiement car Monsieur [S] s’est acquitté du paiement de la somme de 350 euros laquelle représente au moins la somme de son loyer résiduel après paiement des aides au logement. Il ressort en outre de son courrier électronique et de l’enquête sociale qu’il est en recherche active d’emploi et qu’il sera en capacité financière d’apurer sa dette, outre le paiement des loyers et charges courantes.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la Société PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Monsieur [S] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Monsieur [S] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [S] sera condamné à payer à la Société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA à l’encontre de Monsieur [L] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [L] [S] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont en principe réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3145,82 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2025, échéance de d’octobre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande de capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [L] [S] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 35 versements de 38 euros, et à un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la Société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, ……………………………………… ………… La Présidente,