N° RG 24/00766 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WLL 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Typhaine GUENNEC substituée par Maître Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC substituée par M^e Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, substituée par Maître Hélène BERNARD, avocats au barreau de LORIENT

Madame [N] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, substituée par Maître Hélène BERNARD, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e GUENNEC Typhaine

Copie à : M^e PEMPTROIT Edith, M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2015, Madame [R] [D] et Monsieur [F] [C] ont donné en location à Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 870 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] ont fait assigner Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 16 janvier 2025 aux fins de validation du congé pour reprise et expulsion des locataires.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

A titre principal et in limine litis,

— confirmer la validité du congé pour reprise délivré le 9 mars 2023 en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] et de tous occupants de leurs chefs du logement qu’ils occupent sis [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— débouter la demande de Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] de leur accorder des délais supplémentaires pour le relogement,

— condamner Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] à régler la somme de 870 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation échue et due à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux,

En toute hypothèse,

— déclarer Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] irrecevables dans leurs demandes indemnitaires,

— débouter Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P] aux entiers dépens,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [B] [P] et Madame [N] [P], représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de :

— débouter les consorts [C]-[D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— juger que le congé pour reprise délivré par Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D], par l’intermédiaire de la SELAS ABC HUISSIERS le 9 mars 2023 est nul et de nul effet,

— débouter Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] de leur demande d’expulsion et de libération des locaux donnés à bail selon contrat en date du 19 août 2015 pour la date du 30 septembre 2024,

— ordonner la poursuite du bail régularisé entre les parties le 19 août 2015 selon les mêmes modalités que précédemment,

— débouter Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] de toutes leurs demandes plus amples et contraires,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le congé serait validé,

— leur accorder des délais les plus larges possibles pour leur permettre de se reloger dans des conditions normales,

En tout état de cause,

— juger que le logement donné à bail est insalubre et ne permet pas une jouissance normale et paisible des preneurs,

— condamner in solidum et solidairement les consorts [C]-[D] à leur payer une somme de 8221,50 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter des échanges d’emails,

— débouter Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] de leur demande d’expulsion compte tenu du caractère indécent du logement donné à bail,

— fixer à 739,50 euros le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamner in solidum et solidairement les consorts [C]-[D] à leur régler la somme de 1500 euros en réparation de leurs troubles et tracas ainsi que de leur préjudice moral,

In fine,

— débouter Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] à leur payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] font valoir que le contrat de bail liant les parties est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que la durée du bail inscrite sur le contrat et qui mentionne 43 est une erreur matérielle et que la durée s’appliquant au contrat de bail est bien trois ans.

S’agissant des motifs de la reprise, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] indiquent qu’ils ont la volonté de se réinstaller en France et d’occuper le bien immobilier à titre de résidence principale. Ils ajoutent que cette volonté est réelle et sérieuse et que les défendeurs ne démontrent pas le contraire précisant qu’ils se trouvent actuellement en France et qu’ils entendent s’y maintenir pour leur permettre de se rapprocher de leur famille, pour des raisons professionnelles et pour des raisons de santé.

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] contestent la validité du congé délivré. Ils expliquent que le motif professionnel n’est pas justifié et que le motif personnel ne l’est pas plus, rappelant que les bailleurs habitent depuis de nombreuses années en Thaïlande et qu’ils y ont développé leur carrière professionnelle.

En l’espèce, il est produit à l’appui de la demande de validation du congé le contrat de bail signé entre les parties le 19 août 2015 avec prise d’effet au 1er octobre 2015.

Il convient de relever que c’est à bon droit que Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] indiquent que le contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a été conclu de ce fait pour une période de trois ans. La mention selon laquelle le contrat a été conclu pour une période de 43 ans est une erreur matérielle, le choix de prévoir une durée dérogatoire au droit commun n’est en effet confortée par aucun élément extérieur.

Il est également produit aux débats le congé pour reprise délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023 pour la date du 30 septembre 2024. Le congé mentionne que le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise est justifié par le fait qu’ils “sont expatriés et vivent actuellement en Thaïlande. Suite à la fin de leurs contrats de travail, ils doivent revenir en France et souhaitent reprendre ce logement pour y habiter”.

Si Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] contestent la validité du motif du congé délivré, force est de relever qu’ils ne versent aux débats aucun élément de nature à établir que les motifs allégués par les bailleurs ne sont pas justifiés. A l’inverse, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] produisent aux débats les certificats de travail et une attestation de fin de contrat prenant effet le 10 octobre 2024 alors que rien ne démontre qu’il s’agirait de faux. Il est par ailleurs justifié par les bailleurs de l’existence de projets professionnels sur le territoire français.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion des locataires:

Le bail étant résilié au 30 septembre 2024, Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués. Ils pourront donc être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. L’octroi de la force publique apparaissant suffisant pour s’assurer de la bonne exécution de la décision, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux:

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] forment une demande pour bénéficier de délais supplémentaires pour quitter les lieux. Il convient cependant de relever qu’ils ne justifient d’aucune circonstance particulière démontrant le caractère difficile de leur relogement dans des conditions normales. Il sera par ailleurs relevé qu’ils ont déjà bénéficié de fait de délais supplémentaires puisqu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 30 septembre 2024.

Aussi, il convient de les débouter de cette demande d’octroi de larges délais pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 septembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 870 euros.

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] seront condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] :

Sur l’insalubrité du logement donné à bail:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] font valoir qu’ils ont dénoncé à leurs propriétaires moins de trois années après leur entrée dans les lieux des dysfonctionnements affectant le logement. Ils précisent que leurs affirmations sont confirmées par des échanges d’emails avec les bailleurs ainsi que par des écrits de différents intervenants. Ils ajoutent que ces défauts leur ont occasionné des désagréments à savoir des engorgements et des nuisances, des charges importantes de chauffage ainsi que l’impossibilité de se faire livrer du gaz et ce en pleine période hivernale. Ils estiment qu’il appartenait aux bailleurs de réaliser ces grosses réparations et évaluent leur préjudice à hauteur de 15% du montant des loyers perçus depuis le mois de février 2020 soit à une somme de 130,50X63 = 8221,50 euros.

Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] s’opposent aux demandes. Ils précisent que les locataires ne leur ont jamais dénoncé l’indécence du logement et que l’inhabitabilité des lieux n’est pas démontrée. Ils ajoutent qu’il n’est versé aucun constat de commissaire de justice et qu’ils ont effectué tout au long du bail, les travaux nécessaires pour leur permettre une jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, au soutien de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance, Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] versent :

— différents emails qui n’ont pas été authentifiés par acte de commissaire de justice et qui dès lors n’ont pas de valeur probatoire suffisante,

— une attestation de VITOGAZ en date du 6 décembre 2022, qui n’est pas signée et dont l’auteur de l’attestation n’est pas identifié, elle ne peut dès lors avoir valeur d’avis de personne qualifiée,

— une fiche d’intervention de Monsieur [E] [V] qui indique que l’installation n’est pas faite dans les normes mais qui procède par simple voie d’affirmation et ne peut avoir valeur de document technique permettant de justifier d’une non conformité,

— un avis de non conformité de l’installation d’assainissement non collectif émanant de [Localité 4] AGGLOMERATION qui relève que les conséquences de cette non conformité peuvent être néfastes pour l’environnement mais qui n’établit nullement l’existence d’un préjudice de jouissance pour les locataires en lien avec cette absence de conformité.

Dès lors, il convient de relever que Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] ne produisent pas aux débats des éléments suffisants pour démontrer que le logement loué serait indécent ou insalubre. Il ne peut qu’être constaté qu’il n’est versé ni constat de commissaire de justice ni constat d’organisme en charge de la lutte contre l’indécence.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] seront déboutés de leur demande visant à voir constater l’insalubrité du logement donné à bail.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] qui ne démontrent pas que le logement est insalubre ou présente des désordres à l’origine pour eux d’un préjudice de jouissance, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’expulsion:

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] qui ne démontrent pas que le logement loué serait indécent ou insalubre, seront déboutés de leur demande visant à débouter les propriétaires de leur demande d’expulsion au motif de cette indécence.

Sur la demande visant à voir réduite l’indemnité d’occupation:

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] qui ne démontrent pas que le logement loué serait indécent ou insalubre seront déboutés de leur demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 739,50 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnisation des troubles et tracas:

Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] ne démontrent pas en quoi les propriétaires du logement loué leur auraient causé des troubles et tracas.

Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés aux entiers dépens et seront condamnés à verser à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] pour la date du 30 septembre 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] de leur demande d’astreinte.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 870 euros charges comprises à compter du 1er octobre 2024.

Condamne Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 870 euros jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Déboute Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] à verser à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [D] une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [N] [P] et Monsieur [B] [P] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE