N° RG 25/00232 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZTP 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virginie LE QUINQUIS, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-001051 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par M^e Sabrina PREDOUR, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 11/12/2025 :

Exécutoire à M^e Virginie LE QUINQUIS et M^e Sabrina PREDOUR

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2016, Monsieur [R] [V] a donné à bail à Monsieur [Z] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 580,37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Monsieur [R] [V] a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire ainsi que des condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [R] [V], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— prononcer la résiliation du bail signé le 1er janvier 2016 par Monsieur [Z] [C] par le jeu de la clause résolutoire,

— le déclarer occupant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025,

— ordonner son expulsion des lieux ainsi que celeld e tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [Z] [C] au paiement de 1149,48 euros correspondant aux loyers arrêtés au 24 mars 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [Z] [C] à payer 133,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour le logement occupé pour 2025,

— condamner Monsieur [Z] [C] au paiement mensuel de la somme de 669,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [Z] [C] au paiement des dommages et intérêts d’un montant de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— débouter Monsieur [Z] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers signifié le 16 janvier 2025,

— statuer aux dépens comme de droit.

Pour les motifs développés dans ses conclusions, qui ont été repris oralement à l’audience, Monsieur [Z] [C] ,représenté par son conseil, a demandé à la juridiction de:

— débouter Monsieur [R] [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [R] [V] à exécuter les travaux de réparation nécessaires dans le logement situé sis [Adresse 4] et occupé par Monsieur [R] [V] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, payable directement à lui,

— condamner Monsieur [R] [V] à lui payer la somme de 1500 euros de dommages et intérêts,

— réduire du quart le montant du loyer acquitté par lui et ce avec effet à compter du mois de janvier 2025,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [R] [V] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [R] [V] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [Z] [C] à lui verser la somme de 1149,48 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 24 mars 2025.

Monsieur [Z] [C] s’oppose à la demande. Il fait valoir que Monsieur [R] [V] a librement entendu ne pas indexer le loyer non pas seulement pour l’année 2024 mais également pour les années précédentes. Il ajoute que le bailleur est dans l’incapacité de démontrer avoir manifesté son intention de procéder à une révision des loyers pour la période courant de 2022 à 2024.

En l’espèce, il est produit aux débatsle contrat de bail, le commandement de payer les loyers en date du 16 janvier 2025 ainsi que le décompte arrêté au 24 mars 2025 d’un montant de 1149,48 euros. La lecture de ce décompte laisse apparaître que la dette locative dont il est réclamé le paiement correspond au montant de la révision du loyer pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025.

Il est constant que Monsieur [Z] [C] a réglé tous les mois un loyer d’un montant de 605,04 euros.

Si Monsieur [R] [V] affirme qu’il a manifesté à son locataire son intention de réviser le loyer tous les ans, il ne peut qu’être constaté qu’il ne justifie pas du bien fondé de son affirmation. En effet, les copies de courrier qui sont produites aux débats ne démontrent pas que ces courriers ont bien été transmis au défendeur, de même qu’il n’est pas plus justifié de l’envoi de ces courriers par mail. Il sera au surplus relevé que Monsieur [R] [V] ne justifie pas avoir transmis depuis 2022 des courriers de rappel à son locataire mentionnant cette indexation du loyer.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Monsieur [R] [V] sera débouté de sa demande de condamnation en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [Z] [C].

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [R] [V] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte des loyers impayés arrêté au 24 mars 2025 d’un montant de 1149,48 euros.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai deux mois en référence à l’ancienne rédaction de l’article susvisé.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 16 janvier 2025 à Monsieur [Z] [C].

Il résulte des développements précédents que les sommes réclamées dans le commandement de payer et relatives à la révision du loyer pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ne sont pas justifiées. Dès lors, la clause résolutoire prévue au contrat de bail, en l’absence de dette locative, ne saurait être acquise.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [R] [V] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bail n’étant pas résilié, Monsieur [R] [V] sera également débouté de ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025:

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [R] [V] sollicite l’octroi d’une somme de 133,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025. Il prodiut à l’appui de sa demande l’avis de taxes foncières pour l’année 2025.

Monsieur [Z] [C] s’oppose à la demande mais ne justifie pas du paiement de cette somme.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [Z] [C] à payer à Monsieur [R] [V] la somme de 133,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [R] [V]:

Selon l’article 1231-6 du code civil alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [R] [V] sollicite l’octroi d’une somme de 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Il convient cepenant de relevr que Monsieur [R] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant de ce retard.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z] [C]:

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux:

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Monsieur [Z] [C] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [R] [V] à réaliser des travaux. Il explique que le logement qu’il occupe ne satisfait pas aux règles d’hygiène et de salubrité minimales requises puisqu’il présente de nombreuses traces d’humidité dans la quasi-intégralité des pièces. Il indique que cet état a été relevé par le rapport du policier municipal et par les photographies qu’il produit aux débats.

Monsieur [R] [V] s’oppose aux demandes réfutant les allégations de son locataire. Il précise que le logement a été donné en bon état conformément à l’état des lieux d’entrée du 1er janvier 2016. Il précise que l’indécence n’a pas été constatée et qu’il est parfaitement respectueux de la législation.

En l’espèce, il appartient à Monsieur [Z] [C] de justifier de sa demande de condamnation de son bailleur à réaliser des travaux.

A l’appui de sa demande, Monsieur [Z] [C] produit un rapport de constatation d’un policier municipal en date du 15 mai 2025. Ce rapport qui ne fait que constater la présence d’humidité ne saurait avoir valeur d’expertise technique relative à l’état du logement. L’origine de l’humidité constatée est indéterminée.

De même, les photographies produites aux débats qui ne peuvent être localisées dans le temps et dans l’espace n’ont pas la valeur d’un procès verbal de constat de commissaire de justice et ne permettent pas à la juridiction d’apprécier l’état réel du logement mis en location.

Enfin, les différentes attestations produites aux débats ou les différents devis que Monsieur [Z] [C] a joint à son dossier sont insuffisantes pour justifier du mauvais état du logement et de la nécessité de réaliser des travaux, l’humidité dans un logement pouvant avoir des causes très différentes et pas nécessairement imputables au bailleur.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Monsieur [Z] [C] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [R] [V] à réaliser des travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [Z] [C] qui n’établit pas la preuve de ce que le logement loué est insalubre ou indécent sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur la demande de réduction du montant du loyer:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Monsieur [Z] [C] qui ne justifie pas de ce que le logement loué n’est pas conforme aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur sera débouté de sa demande de réduction du loyer.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [V] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payeret sera condamné à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déboute Monsieur [R] [V] de sa demande de condamnation en paiement de Monsieur [Z] [C].

Déboute Monsieur [R] [V] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Déboute Monsieur [R] [V] de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [Z] [C] à verser à Monsieur [R] [V] la somme de 133,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [R] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [V] à effectuer des travaux sous astreinte .

Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [Z] [C] de sa demande de réduction du loyer.

Condamne Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [R] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT