N° RG 25/00186 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZGI 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. VML IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [J] [H], Gérant

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025:

Exécutoire à S.C.I. VML IMMOBILIER

Copie à [L] [S] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2022, la SCI VML IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [L] [S] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Adresse 5] ([Adresse 4]) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 705 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI VML IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

A titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [L] [S] pour défaut de paiement des loyers à compter du 10 octobre 2024 et pour défaut d’assurance à compter du 10 septembre 2024,

— ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dès que le délai légal sera expiré,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [S] pour défaut de paiement des loyers à compter du 13 février 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [S] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [L] [S] à lui payer:

— la somme de 2820 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 13 février 2025 (mois de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisés et des révisions de loyers ultérieures à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et assurance, des notifications à la CCAPEX et de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— rappeler si nécessaire que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit nonobstant appel ou opposition.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 15 mai 2025, la SCI VML IMMOBILIER, a renouvelé l’ensemble de ses demandes actualisant la dette locative à la somme de 4935 euros. Elle a ajouté avoir elle même un emprunt à payer.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [L] [S] a indiqué ne pas contester le montant réclamé et avoir fait face à des difficultés professionnelles.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI VML IMMOBILIER sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [L] [S] à lui verser la somme de 4935 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [L] [S] a indiqué ne pas contester le montant réclamé. Il n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Monsieur [L] [S] sera donc condamné à payer à la SCI VML IMMOBILIER la somme de 4935 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI VML IMMOBILIER produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 4935 euros, mois de mai 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [L] [S] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 12 décembre 2024.

Monsieur [L] [S] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI VML IMMOBILIER à la date du 12 février 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [L] [S] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 février 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 725 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère délictuel et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [L] [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de sa notification à la CCAPEX et sera condamné à payer à la SCI VML IMMOBILIER la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [L] [S] à verser à la SCI VML IMMOBILIER la somme de 4935 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI VML IMMOBILIER à la date du 12 février 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [L] [S] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 705 euros charges comprises, à compter de la date du 12 février 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute la SCI VML IMMOBILIER de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [L] [S] à verser à la SCI VML IMMOBILIER la somme mensuelle de 705 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [L] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [L] [S] à payer à la SCI VML IMMOBILIER la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [L] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT