TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01576 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5LZD

,

[T], [F], [S], [W]

C/

S.E.L.A.R.L. PORTE DES INDES,, [D], [Y] devenu, [O],, [J], [R], [L],, [I], [F], [G], S.A.R.L. I2J

COPIE EXECUTOIRE LE

25 Mars 2026

à

M^e Luc FURET,

M^e Delphine GIRAUDET,

M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU,

M^e Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC

entre :

Madame, [T], [F], [S], [W] épouse, [Z]

née le 27 Juillet 1946 à, [Localité 1] (56),

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

SELARL OFFICE NATIONAL PORTE DES INDES

dont le siège social se situe, [Adresse 2],

[Localité 2]

Maître, [D], [Y] devenu, [O] le 1/06/2023

de nationalité Française,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentés par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

Monsieur, [J], [R], [L]

né le 04 Juillet 1991 à, [Localité 3] (78)

de nationalité Française,

[Adresse 4],

[Localité 4]

Madame, [I], [F], [G]

née le 19 Décembre 1992 à, [Localité 5] (27)

de nationalité Française,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentés par Maître Luc FURET, avocat au barreau de LORIENT

S.A.R.L. I2J

dont le siège social se situe, [Adresse 5],

[Localité 2]

représentée par Maître Delphine GIRAUDET, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame KASBARIAN, Vice-Président, Juge Rapporteur

M^me DE GRAEVE, Vice-Président

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 21 Janvier 2026

DECISION : publique, contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Madame KASBARIAN, par sa mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Madame KASBARIAN, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte sous-seing privé du 16 juillet 2022, rédigé par la société I2J, Monsieur, [J], [L] et Madame, [I], [G] en qualité de vendeurs, ainsi que Madame, [T], [W] épouse, [Z], en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur un appartement neuf dans un ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], pour la somme de 335.000 €.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 11 octobre 2022 par Maître, [D], [Y], notaire, en l’étude duquel les parties ont été régulièrement reçues, avec la participation de Maître, [E], notaire au sein de la SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES.

Considérant que l’appartement présente des désordres, notamment en raison de la présence de salpêtre sur les joints du carrelage du séjour et les parties basses du mur pignon du séjour, avec fissuration et humidité sur les plafonds et murs, infiltration et stagnation d’eau sous la partie terrasse, et encore nuisances sonores pendant les pluies, Madame, [W] épouse, [Z] a sollicité l’intervention de Maître, [B], commissaire de justice, lequel a dressé un procès-verbal de constat le 20 décembre 2022.

Une procédure judiciaire a été diligentée par le syndicat de copropriétaires à l’encontre du promoteur concernant les parties communes et assimilées de l’immeuble avec expertise judiciaire avant même la vente de l’appartement litigieux.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 1er et 6 septembre 2023, Madame, [T], [W] épouse, [Z] a fait assigner la SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES, Monsieur, [J], [L], Madame, [I], [G], la SARL I2J et l’OFFICE NOTARIAL Maître, [D], [Y] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir ordonner la nullité de la vente et la restitution du prix à titre principal et ordonner la réduction de prix à titre subsidiaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023, Madame, [T], [W] épouse, [Z] a fait assigner Maître, [D], [Y] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux mêmes fins que celles poursuivies dans les actes des 1er et 6 septembre 2023.

La SELARL PORTE DES INDES, Monsieur, [J], [L], Madame, [I], [G], la SARL I2J, l’OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES et Maître, [D], [Y] ont constitué avocat.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Prétentions et moyens

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Madame, [T], [W] épouse, [Z] demande au tribunal de :

Juger Madame, [Z] recevable et bien fondée en ses demandes.

A titre principal, ordonner la nullité de la vente et la restitution du prix augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la nullité jusqu’à restitution définitive du prix.

Condamner Madame, [G] et Monsieur, [L] à restituer le prix de vente, soit la somme de 367 808.30 € assortie des intérêts calculés au taux légal sur cette somme à compter du prononcé de la nullité de la vente et jusqu’à la restitution effective du prix.

Condamner in solidum Madame, [G], Monsieur, [L], l’agence immobilière I2J, l’Office Notarial Maître, [D], [Y] et l’Office Notarial PORTE DES INDES, à payer à Madame, [Z] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner Madame, [G] et Monsieur, [L], à rembourser à Madame, [Z] :

— La taxe foncière 2023 = mémoire

— les cotisations d’assurance = mémoire

— Les charges de copropriété :

* 381.29 € (4 ème trimestre 2022)

* 381.29 € (1er trimestre 2023)

* 381.29 € (1er trimestre 2023)

* provisions versées spécifiquement pour la procédure d’expertise = 1 310 € + 2 096 € + 458,50 € + 196,50 €, soit 4.061 €

* 318.91 € (2 ème trimestre 2023)

* 318,89 € (4 ème trimestre 2023)

* 314,40 € (contrat de mission BSI Conseil le 3 mai 2024)

* 353,70 € (2 ème assignation)

— les frais d’avocats avancés dans le cadre de l’expertise = 1 320 €

— Le 12 septembre 2024 : 196,5 € de provision pour les frais d’avocats

— Le 13 septembre 2024 : 2.096 € de consignation complémentaire pour l’expertise

— Le 13 septembre 2024 : 459,57 € pour les honoraires d’expertise,

— Le 10 octobre 2024 : 5.168 € de travaux conservatoires

— Le 17 octobre 2024 : 393 € de provision sur la procédure à venir

Outre l’actualisation de ces dépenses au jour du jugement à intervenir et jusqu’à parfait règlement des condamnations.

Pour les besoins de la publication de l’assignation au Service de la Publicité Foncière, il est rappelé que :

Madame, [T], [F], [S], [W], épouse, [Z], née le 27 juillet 1946 à, [Localité 1] (56), retraitée, épouse de Monsieur, [M], [V], [Z] a acquis de :

Monsieur, [J], [R], [L], né le 4 juillet 1991 à, [Localité 3], de nationalité française, célibataire, technicien chargé d’affaires, partenaire de Madame, [I], [F], [G] aux termes d’un pacte civil de solidarité, et de Madame, [I], [F], [G], née le 19 décembre 1992 à, [Localité 5], de nationalité française, célibataire, ingénieur chargée d’affaires, partenaire de Monsieur, [J], [R], [L] aux termes d’un pacte civil de solidarité dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur la Commune de, [Localité 2],, [Adresse 1], dénommé, [Adresse 1], figurant au cadastre de ladite Commune à la section BC, n°, [Cadastre 1] pour une contenance de 0ha 03a 98ca :

— LE LOT NUMERO SEPT (7) : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, dans l’angle Nord-Est de l’immeuble, un garage portant le numéro 3 avec une cave attenante portant le numéro 7, desservi par la cour et le proche communs depuis la rue et les 13/1000èmes des parties communes générales ;

— LE LOT NUMERO SEIZE (16) : dans le bâtiment A, au premier étage, dans la partie Sud du bâtiment, un appartement desservi par les cages d’escalier et d’ascenseur communs comprenant : un dégagement avec placard, desservant deux chambres avec chacune placard, une salle d’eau, un WC, un séjour-cuisine avec buanderie et pièce d’été et les 118/1000èmes des parties communes générales,

Etant rappelé que l’ensemble immobilier dont dépend le bien a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître, [H], notaire à, [Localité 6], le 13 décembre 2018, dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de LORIENT 1, le 26 décembre 2018, volume 2018 P n° 8752.

Aux termes d’un acte de vente établi par Maître, [D], [Y], notaire à, [Localité 2] en date du 11 octobre 2022 publié au Service de la Publicité Foncière de LORIENT 1 le 14 octobre 2022 volume 2022P n° 13507.

A titre subsidiaire, juger Madame, [Z] bien fondée en sa demande de réduction de prix à hauteur de 100 000 €.

Condamner Madame, [G] et Monsieur, [L] à restituer à Madame, [Z] la somme de 100 000 € outre les dommages et intérêts à hauteur de 10 000 €.

En tout état de cause, condamner in solidum Madame, [G], Monsieur, [L], l’agence immobilière I2J, l’Office Notarial, Maître, [D], [Y], et l’Office Notarial PORTE DES INDES à payer à Madame, [Z] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Débouter Monsieur, [L] et Madame, [G] de leur demande d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle estime que :

— elle n’a pas contracté en connaissance de cause et n’aurait pas acheté un appartement si elle avait compris toutes les aspects de la procédure en cours,

— les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information à son égard sur le fondement de la réticence dolosive prévue à l’article 1137 du code civil et au titre de la garantie du vice caché, Madame, [G] étant membre du conseil syndical, présente lors de l’expertise du 6 octobre 2021, le notaire et l’agence immobilière ayant manqué à son égard à leur obligation de conseils, de renseignement et d’information en tant que professionnels,

— elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier, ayant été il y a plus de 20 ans secrétaire dans une étude notariale, la référence au terme PMR ne faisant pas d’elle une professionnelle,

— la note n° 3 rédigée en novembre 2021 par l’expert judiciaire intervenant sur l’immeuble n’a pas été portée à sa connaissance avant le jour de la signature de l’acte authentique le 11 octobre 2022, précisant qu’il n’apparaît pas clairement que le mail que lui a adressé l’agence le 26 juillet 2022 sur l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété contenait une pièce jointe lui permettant de connaître les désordres et que cette connaissance de la pièce ne ressort pas davantage du texto qu’elle a adressé le 13 septembre 2022,

— elle n’a pas été informée des modifications qui ont vainement réduit la nuisance sonore rendant la loggia impropre à son utilisation, point étudié par l’expertise judiciaire avec recours à un sapiteur acoustique et qu’elle n’a découvert qu’en occupant les lieux alors que Madame, [G] l’avait dénoncé au syndic le 8 juillet 2020,

— elle n’a pas été informée du problème de température élevée affectant l’appartement qui persiste comme en atteste la note n°3 en points 35 et 36 justifiant l’intervention d’un sapiteur thermique,

— elle n’a pas été informée qu’une reprise du carrelage des pièces sud devait intervenir selon un mail du 8 août 2020 entre Madame, [G] et le promoteur et a eu lieu sans mention dans l’acte de vente alors que la procès-verbal de livraison mentionne “non conformité du carrelage en DTU” et que les désordres réapparaissent deux ans après, l’expert le constatant et relevant un défaut d’isolation entre le carrelage et le porche engendrant en zone froide l’effritement des joints, nécessitant dépose et reprise, outre un relogement, avec un préjudice de jouissance de 5 semaines,

— un mail de Madame, [G] le 1er février 2022 démontre sa volonté de vendre rapidement en passant sous silence les désordres plutôt que d’entrer dans la procédure judiciaire,

— les vendeurs n’ont pas respecté la clause du compromis les obligeant à informer l’acquéreur de toute assemblée générale, laquelle a eu lieu le 8 août 2022, soit trois semaines après la signature du compromis sans qu’elle en ait eu connaissance, les vendeurs ayant été reconduits dans leurs fonctions de membres du conseil syndical et une résolution n°9 ayant informé sur la procédure judiciaire en cours, ce qui l’a privée de sa faculté de rétractation dans les 10 jours suivants la signature du compromis,

— les vendeurs ont caché les différents éléments d’information intervenus depuis l’ordonnance de référé ayant désigné un expert en mai 2021 jusqu’à l’acte authentique d’octobre 2022,

— l’agence immobilière a retranscrit des informations erronées sur les charges de copropriété qui ont fortement augmenté du fait de la procédure judiciaire, ce que l’agence n’a pas vérifié,

— l’agence immobilière a mentionné dans l’annonce publicitaire “procédure en cours… c’est une procédure commune, pas sur l’appartement” alors que dès 2021 le conseil syndical était informé de désordres affectant tant les parties communes que les parties privatives, elle lui reproche de ne pas s’être renseignée auprès du conseil syndical de l’évolution de la procédure,

— l’agence immobilière n’a jamais envoyé le document de synthèse de l’expertise judiciaire que les vendeurs prétendent avoir envoyé à l’agent en juillet 2022, alors qu’elle a vainement sollicité l’agence à ce titre, l’agence ne démontrant pas lui avoir transmis la note n°3 alors qu’elle est tenue de le faire en application de l’article 112-1 du code civil, étant tenue d’une obligation d’information renforcée à l’égard de l’acquéreur,

— elle n’a pas été en mesure d’ouvrir l’AR24 reçu le 18 juillet 2022 étant rappelé qu’elle vit seule et avait alors 76 ans, l’agence devait s’assurer qu’elle en avait pris connaissance et comprenait l’étendue des désordres,

— la note aux parties ne figurait pas dans le compromis de vente,

— les notaires ont manqué également à leurs obligations de conseil et d’information en ce que l’acte a été régularisé le 11 octobre 2022 sans avoir tous les éléments sur la situation, qu’ils auraient du reporter la date de signature, qu’en outre des pièces ont été omises en annexe du l’acte de vente, elle produit une attestation de Monsieur, [X] confirmant ces manquements, le conseil syndical n’ayant pas été interrogé par le notaire sur l’état de la procédure en cours, des mails au syndic et non au conseil syndical en charge de la procédure ayant été envoyés le matin même de la signature le 11 octobre 2022, la note n°3 ne reflétant pas l’étendue de la situation,

— elle précise qu’elle aurait dû avoir ces éléments dès la signature du compromis et aurait alors disposé de son droit de rétractation

— elle rappelle qu’étant profane et âgée de 76 ans, les vices ne pouvaient être considérés comme apparents

— elle demande à titre principal la résolution de la vente et l’indemnisation des préjudices et frais occasionnés par la vente, et subsidiairement une réduction du prix d’acquisition de 100.000 euros et l’allocation de dommages et intérêts

— elle souligne que la demande d’écarter l’exécution provisoire n’est pas motivée par les défendeurs.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, la SELARL PORTE DES INDES et Maître, [D], [Y] devenu, [O] demandent au tribunal de :

• DEBOUTER Madame, [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées contre Maître, [O] et la SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES ;

• DEBOUTER Monsieur, [L] et Madame, [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre Maître, [O] ;

• CONDAMNER Madame, [Z] à verser à Maître, [O] et à la SELARL OFFICE NOTARIAL PORTE DES INDES une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMMNER Madame, [Z] aux dépens ;

• DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, ils affirment :

— n’avoir reçu des vendeurs la note n°3 de l’expert que le jour de la signature de l’acte authentique le 11 octobre 2022 et avoir eu beaucoup de difficulté pour réunir les éléments,

— que les vendeurs ne sauraient être garantis par le notaire, que c’est à l’auteur du dol ou de la faute dolosive de garantir en totalité les autres co-obligés, cet auteur ne pouvant être lui-même garanti au titre de la contribution à la dette par celui qui commet un simple manquement contractuel, le rédacteur d’acte ne pouvant en outre être tenu de réparer les conséquences d’une annulation de contrat dans le cadre de la garantie des vices cachés impliquant des restitutions réciproques, même en cas de restitution d’une partie du prix, ce préjudice n’étant pas indemnisable par le notaire qui n’a pas reçu le prix,

— cette garantie des vices cachés était exclue dans l’acte de vente sauf à démontrer la mauvaise foi des vendeurs, qui, si elle était démontrée, ne pourrait fonder une condamnation du notaire à les garantir,

— la garantie de restitution ne bénéficie qu’au créancier et ne peut en tout état de cause être activée qu’en cas de défaillance du débiteur.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, la SARL I2J demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame, [T], [W] épouse, [Z]; l’en débouter.

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame, [T], [W] épouse, [Z], plus amples ou contraires aux présentes ; l’en débouter.

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de toute partie dirigées à l’encontre de la SARL I2J, plus amples ou contraires aux présentes ; les en débouter.

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur, [J], [L] et Madame, [I], [G] formulées à l’égard de la SARL I2J; les en débouter.

Condamner Madame, [T], [W] épouse, [Z] et/ou toutes autres parties perdantes à régler à la SARL I2J la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Madame, [T], [W] épouse, [Z] et/ou toutes autres parties perdantes, aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Delphine GIRAUDET, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21/10/2024 (soit 369,20 €).

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— les demandes de Madame, [Z] et des vendeurs à son encontre doivent être rejetées en l’absence de faute pouvant lui être imputée,

— comme elle le justifie par constat de commissaire de justice du 21 octobre 2024, elle a bien transmis à Madame, [Z] la note n°3 par mail du 9 juillet 2022, la pièce jointe contenant un pdf intitulé “dossier de procédure”, note également transmise à l’étude notariale,

— elle a également par mail du 9 juillet 2022 transmis à Madame, [Z] les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de la copropriété relative à l’appartement litigieux, celui du 15 mars 2021 faisant état de la procédure judiciaire engagée, comme cela est mentionné en page 12 du compromis de vente auquel les procès-verbaaux ont été annexés,

— elle a adressé à Madame, [Z] par mails du 26 juillet 2022 les documents relatifs à l’assemblée générale du 8 août 2022, cette dernière en ayant accusé réception avant l’expiration du délai de rétractation comme constaté le 21 octobre 2024 par commissaire de justice,

— l’acte authentique du 11 octobre 2022 comporte en annexe la note n°3, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2022 et un état du syndic faisant également mention de la procédure en cours,

— il appartenait à Madame, [Z] de solliciter les professionnels,

— elle conteste ne pas avoir répondu au texto de Madame, [Z] du 12 juillet 2022, cet échange confirmant au contraire que Madame, [Z] était bien informée de la procédure judiciaire, l’agence lui ayant répondu que le compromis était sur sa boîte e-mail et que sa question était résolue en page 11,

— l’agence a bien transmis la note n°3 à l’étude notariale par mail du 13 juillet 2022 conformément à la demande de Madame, [Z] par mail du même jour,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2022 a été joint à l’acte de vente du 11 octobre 2022 sans apporter d’éclairage ou d’analyse supplémentaire, étant repris dans l’acte de vente la procédure judiciaire en cours,

— s’agissant des charges de copropriété annoncées initialement de 100 euros par mois dans la fiche descriptive du bien lors de la mise en vente, l’agence souligne que Madame, [Z] a eu connaissance le 26 juillet 2022 des documents relatifs à l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2022 contenant le relevé général des dépenses avec la précision des dépenses relatives au frais de la procédure judiciaire pris en charge en grande partie par l’assurance de protection juridique de la copropriété, ajoutant que Madame, [Z] ne justifie pas d’une forte augmentation des charges liée à la procédure en cours,

— la demande subsidiaire en diminution du prix n’est motivée ni en droit ni en fait,

— la demande d’exécution provisoire doit être écartée eu égard à la nature de l’affaire.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, Monsieur, [J], [L] et Madame, [I], [G] demandent au tribunal de :

DEBOUTER Madame, [T], [Z] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins plus amples ou contraires.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la Société I2J à l’enseigne STEPHANE PLAZA et Maître, [D], [Y], Notaire à, [Localité 2] à garantir Madame, [I], [G] et Monsieur, [J], [L] de toutes condamnations prononcées à leur égard.

Par extraordinaire et en cas de condamnation de Madame, [I], [G] et Monsieur, [J], [L]

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame, [T], [Z] à payer à Madame, [I], [G] et Monsieur, [J], [L] une somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame, [T], [Z] aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent :

— avoir souhaité vendre leur appartement en raison de la naissance de jumeaux le 16 février 2022 rendant trop exiguë leur logement, précisant qu’ils ont occupé les lieux jusqu’à fin septembre 2022 dans des conditions tout à fait confortables avec deux nourrissons prématurés,

— qu’ils n’ont été qu’une seule fois en présence de Madame, [Z] le jour de la signature de l’acte authentique, l’agence ayant été intermédiaire pendant le processus de vente,

— qu’ils n’ont dissimulé aucune information à Madame, [Z] et que le contentieux judiciaire a même justifié une négociation du prix et une baisse de 15.000 euros sur le prix de vente initial,

— que la procédure judiciaire en cours est mentionnée dans le compromis et que Madame, [Z] a eu, en annexe de l’acte de vente du 11 octobre 2022, tous les éléments sur la situation de l’appartement et la procédure en cours, que la note n°3, seul document listant les désordres affectant l’immeuble au moment de la vente, a été lu le jour de la signature,

— qu’elle a supprimé de ses premières écritures le défaut de communication des pièces, ce qui constitue selon eux un aveu judiciaire,

— qu’ils n’ont eu aucune intention dolosive dès lors qu’ils ont communiqué à l’agence immobilière le 3 juillet 2022, soit avant la signature du compromis, la note n°3 rédigée en novembre 2021 par l’expert intervenu sur l’immeuble et que l’agence l’a communiquée à Madame, [Z] par mail du 9 juillet 2022, un texto de Madame, [Z] attestant de cette transmission,

— avoir écrit à l’agence immobilière le 25 juillet 2022 pour qu’elle transmette à Madame, [Z] la convocation à l’assemblée générale du 8 août 2022 contenant les informations sur la procédure en cours et une seconde expertise prévue à l’automne, l’agence ayant communiqué à Madame, [Z] l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juillet 2022,

— qu’en tout état de cause ils n’avaient pas à s’assurer que l’agence avait transmis les pièces, celle-ci devant les garantir le cas échéant,

— la chute d’eau a été modifiée et une dalle en caoutchoux a été installée pour absorber les bruits résiduels sur la terrasse, ce désordre n’est donc plus d’actualité et ne saurait être considéré comme rendant le bien impropre à sa destination, il n’est pas retenu dans la note n°4 de l’expert,

— le problème de température élevée a été résolu et en tout état de cause était porté à la connaissance de Madame, [Z] dans la note n°3 communiquée à l’agence le 3 juillet 2022, étant relevé que la note n°4 ne retient pas ce point, note postérieure à la vente,

— l’infiltration dans la partie loggia liée à une fuite d’étanchéité du balcon de l’étage supérieur et la fuite dans la descente d’eau pluviale collective dans la partie privative du garage figurent dans la note n°3, que les fissures relevées par le commissaires de justice le 20 décembre 2022, soit deux mois après la vente, ne sont pas des vices cachés car ils étaient apparents le jour de la visite avant la vente, tout comme la différence de teinte de carrelage,

— que Madame, [Z] a démontré une parfaite connaissance en termes d’opérations immobilières chez le notaire, précisant que le garage n’était pas classé PMR (personne à mobilité réduite) imposant une poignée accessible sans être en position debout,

— que s’agissant du carrelage des pièces Sud, Madame, [Z] n’a jamais cherché à contacter directement l’expert ou eux-mêmes pour avoir des précisions supplémentaires à celles figurants dans la note de l’expert, précisant qu’ils n’ont jamais rencontré de problème d’humidité à ce titre et que ce problème n’a pas été relevé lors de l’établissement du DPE un mois avant la vente, estimant que seul le problème de planétité affecte le carrelage figurant dans le procès-verbal de livraison de l’appartement annexé à l’acte de vente, globalement résolu par l’intervention d’une entreprise et non lié à un défaut d’isolation,

— Sustidiairement, ils demandent d’écarter l’exécution provisoire car ils ont réemployé le prix de vente pour leur nouveau domicile et que cela nécessiterait la sollicitation de prêt à taux actuellement augmentés, ce qui impliquerait des conséquences manifestement excessives pour eux.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 11 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 21 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la vente

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le notaire a un devoir d’authentification de l’acte, un devoir d’efficacité de l’acte, outre une obligation d’information et un devoir de conseil.

L’agent immobilier a un devoir de conseil auprès du vendeur et de l’acquéreur.

En l’espèce, il est établi que Madame, [Z] était secrétaire dans une étude notariale, ce qui n’implique pas en soi des connaissances particulières en matière de contruction et désordres portant sur un immeuble, la seule référence à un terme technique type “accès PMR” ne suffisant pas à en faire un professionnel ; en revanche, en sa qualité d’ancienne secrétaire auprès d’un notaire, elle est moins profane sur la vigilance à apporter aux termes des actes juridiques et annexes, aux mentions particulières d’informations portées à la connaissance de l’acquéreur et/ou du vendeur dans un compromis de vente parfois notarié et dans un acte authentique de vente.

Il résulte des pièces produites que :

— par mail du 3 juillet 2022, les vendeurs ont transmis à l’agence en pièce jointe pdf intitulée “synthèse expert” et par mail du 25 juillet 2022 une pièce jointe pdf intitulée “assemblée générale” ;

— par mails du 9 juillet 2022 constatés par commissaire de justice selon procès-verbal du 21 octobre 2024, l’agence a transmis à Madame, [Z] en pdf un “DOSSIER PROCEDURE” lui indiquant “j’ai obtenu le dossier procédure. Vous trouverez le document en pièce jointe”, ce dossier contenant le note n°3 de l’expert listant les désordres constatés sur l’immeuble et par mail distinct “pour votre complète information, vous trouverez en pièces jointes les trois derniers procès-verbal d’AGS” des 7 juillet 2020, 15 mars 2021 évoquant en résolution n°5 “le rapport de l’expert était en pièce jointe à la convocation. Tous les propriétaires ont reçu le rapport et les remarques complémentaires par mail” et en résolutions n°6 et 7 la possible prise en charge par le propriétaires des conséquences des désordres affectant les parties communes ou assimilées, outre le procès-verbal du 19 août 2021 rappelant une “ratification de l’appel de provisions exceptionnel du 1er juin 2021 pour le financement de la procédure” ;

— un échange de texto le 13 juillet 2022, l’agence informant Madame, [Z] de l’identité de la personne en charge au syndicat de copropriété, tenue de fournir les derniers Pvs d’AG” et auprès de qui elle va se renseigner “pour connaître la date de la prochaine AG pour 2022", Madame, [Z] la remerciant le même jour d’être autant investie.

Il ressort de ces éléments que Madame, [Z] a été informée directement avant la signature du compromis de vente de l’existence de la procédure judiciaire, de la note n°3 de l’expert et des mentions se référant à cette procédure et à son financement dans les procés-verbaux d’assemblée générale de la copropriété.

— le compromis de vente signé le 16 juillet 2022 comporte :

*en page 11 la mention que le vendeur s’engage à transmettre à l’acquéreur l’ordre du jour de tout assemblée générale

*en page 12 la mention “les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont été remis à l’acquéreur” et il est précisé qu'”une procédure à l’encontre du promoteur est mentionnée dans le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 15 mars 2021"

*en annexe n°9 du compromis de vente figure le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2020, en annexe n°10 celui du 15 mars 2021 évoquant en résolution n°5 “le rapport de l’expert était en pièce jointe à la convocation. Tous les propriétaire ont reçu le rapport et les remarques complémentaires par mail”, en annexe n°11 le procès-verbal du 19 août 2021 ;

— par mail du 26 juillet 2022 constaté par commissaire de justice selon procès-verbal du 21 octobre 2024, l’agence transmet à Madame, [Z] la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 8 août 2022 contenant l’ordre du jour et les projets de résolutions, notamment en résolution n°9 “les informations sur la procédure” avec mention que “les comptes de la copropriété de cette année attestent de la situation financière de la procédure avec le total des dépenses à date (en charges courantes et appels de fonds exceptionnels)”;

— par mail du même jour Madame, [Z] confirme la réception “des documents concernant l’assemblée générale”

— par mail du 7 octobre 2022, les vendeurs rappellent au notaire qu’il avait été convenu d’annexer le compte-rendu de l’expert d’octobre 2021 ;

— par mail du même jour le notaire demande à Barraine Immo (syndic de l’immeuble) ledit compte-rendu de l’expert d’octobre 2021 ;

— par mail du 10 octobre 2022, Barraine Immo renvoie le notaire vers les vendeurs pour cette transmission, transmet le dernier procès-verbal d’assemblée générale faisant état de la procédure en cours et souhaite la modification “du paragraphe concernant la procédure en cours pour plus de précisions”;

— par mail du 10 octobre 2022, le notaire demande aux vendeurs les documents concernant la procédure en cours ;

— par mail du 10 octobre 2022, Maître, [N] sollicite un ajout dans l’acte sur l’absence de certification de la conformité et l’indication qu'”il y a eu une assemblée générale entre le compromis et la vente et la précision si l’acquéreur a eu pouvoir pour y assister” ;

— par mail du 11 octobre 2022, jour de la vente, les vendeurs transmettent le rapport d’expertise de novembre 2021 reprenant l’ensemble des désordres listés dans la procédure et indiquant qu’une prochaine expertise devant avoir lieu prochainement ;

— par mail du 11 octobre 2022, le notaire en charge de l’acte transmet le rapport d’expertise à Maître, [N] ;

— l’acte de vente en la forme authentique signé le 11 octobre 2022 comporte :

*en page 12, la mention “parfaitement informé de l’absence de conformité sur le bien acquis, l’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle”,

*en page 21 des mentions sur le “procès en cours impliquant le syndicat des copropriétaires”devant le tribunal judiciaire de Lorient, “une copie du rapport d’expertise diligentée dans le cadre de la procédure judiciaire est annexée”,

*en page 153 en annexe des informations sur l’état de la procédure en cours contre le promoteur,

*en pages 162 et 163 le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 août 2022 avec en résolution n°9 les informations sur la procédure en cours avec l’indication qu'”une seconde expertise judiciaire doit avoir lieu”, avec mention que “les comptes de la copropriété de cette année attestent de la situation financière de la procédure avec le total des dépenses à date (en charges courantes et appels de fonds exceptionnels)”

*en page 169 la note n°3 de l’expert judiciaire de 22 pages.

Ainsi, Madame, [Z] a eu connaissance également par l’agence de la convocation de l’AG ordinaire du 8 août 2022 avant sa tenue, et dès le compromis de vente, l’attention de Madame, [Z], qui, de part ses anciennes fonctions, savait lire un compromis de vente et un acte authentique de vente, est attirée sur le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 15 mars 2021 à elle communiqué et portant sur la procédure en cours contre le promoteur. Elle en a donc eu connaissance même avant la signature du compromis et a choisi de signer le compromis, lequel a confirmé des éléments d’information s’agissant de l’existence de la procédure judiciaire ; elle avait après ce choix de signer encore 10 jours pour lire ces documents, solliciter des précisions, avant de faire éventuellement valoir son droit de rétractation expirant le 26 juillet 2022. Elle n’est ainsi pas fondée à dire que le notaire devait reporter la signature de l’acte pour avoir reçu le matin même des éléments qu’elle avait elle-même reçus bien avant par l’agence. Il est également relevé qu’elle n’a pas sollicité les professionnels sur ces questions pour en mesurer l’ampleur qu’elle a manifestement mesuré a posteriori. L’acte de vente contient toutes les informations sur l’expertise en cours, les assemblées générales, le contenu de la dernière assemblée générale, les décisions sur les charges. Elle ne peut donc invoquer en outre un problème d’information sur celles-ci, la répercussion des frais de la procédure judiciaire étant expréssément mentionnée dans les procès-verbaux d’assemblée générale.

S’agissant des problèmes de température dans l’appartement en litige, l’expert le mentionne dans la note n°3 communiquée à Madame, [Z] avant la signature du compromis.

Cette note permet de comprendre l’ampleur des désordres et leur implication sur les appartements justifiant que les propriétaires concernés soient attraits à la procédure. Madame, [Z] ne pouvait l’ignorer et ne justifie pas avoir sollicité davantage d’information, avoir demandé à assister à l’assemblée générale qu’elle savait se tenir le 8 août 2022, elle ne produit aucun mail démontrant une préoccupation sur l’ensemble des désordres listés par la note n°3 de l’expert pouvant nécessairement avoir une incidence sur les appartements de la copropriété. Les correspondances montrent en revanche que l’agent a été diligent pour l’informer avant la signature du compromis sur l’existence de cette procédure et lui a donné des informations lui permettant d’en connaître davantage notamment auprès du conseil syndical. Il s’en suit que agence et notaire lui ont transmis les informations portées à leur connaissance et n’ont donc pas manqué à leur obligation d’information portant sur la procédure judiciaire en cours comportant intrinsèquement un risque de conséquences pour l’acquéreur. Le fait que ces professionnels ne l’aient pas assisté en détail, afin qu’elle étudie l’ampleur de ce risque pour elle d’être impliquée dans une procédure judiciaire touchant la copropriété, les désordres de l’immeuble ayant des répercussions sur certains appartements dont celui acheté et visé expressément par l’expert, ne peut être analysé comme un manquement à leur obligation de conseil qui ne peut aller au-delà des investigations qu’ils ont faits pour obtenir les éléments y afférents car cette exigence de conseil s’apparenterait à de l’assitance technique avec connaissance approfondie des vices susceptibles d’affecter l’appartement avec une analyse et présentation de perspectives aléatoires inhérentes à une procédure judiciaire.

S’agissant des écarts mesurées sur les carrelages, ils étaient apparents pour l’acquéreur.

Le problème de température élevée est expressément mentionné dans la note n°3 de l’expert qui vise expressément l’appartement ligitieux.

Pour tous autres prétendus désordres qui ne seraient pas apparents ni issus des désordres des parties communes ou assimilées concernant la procédure judiciaire distincte en cours, Madame, [Z] ne justifie pas d’éléments techniques les démontrant et démontrant leur antériorité à la vente.

Ainsi, Madame, [Z] est déboutée de sa demande de nullité de la vente du 11 octobre 2022 et de sa demande de réduction du prix de vente, ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame, [Z] succombant en ses demandes, elle sera condamnée aux dépens et à payer :

— aux vendeurs une somme totale de 2500 euros,

— à Maître, [D], [O] et la société Office Notarial Porte des Indes une somme totale de 2500 euros

— à la société I2J une somme totale de 2500 euros.

Les dépens seront recouvrés par Maître Delphine GIRAUDET, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce qui concernent ceux avancés par ce conseil mais ils ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21/10/2024 (soit 369,20 €) dès lors que cet acte n’a pas été ordonné par décision de justice en application de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il convient d’apprécier si l’exécution provisoire peut avoir des conséquences manifestement excessives, au regard de la situation concrète et actuelle des parties, notamment soit au regard de la faculté du débiteur à supporter la condamnation sans dommage irréversible, soit de celle du créancier à assumer le risque d’une éventuelle restitution en cas de réformation ou d’annulation du jugement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute Madame, [T], [W] épouse, [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame, [T], [W] épouse, [Z] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— à Madame, [I], [G] et Monsieur, [J], [L] une somme totale de 2500 euros,

— à Maître, [D], [O] et la société Office Notarial Porte des Indes une somme totale de 2500 euros,

— à la société I2J une somme totale de 2500 euros ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne Madame, [T], [W] épouse, [Z] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Delphine GIRAUDET, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce qui concernent ceux avancés par ce conseil ;

Dit que les dépens ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21/10/2024 (soit 369,20 €).

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 25 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT