N° RG 25/00426 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C54BD

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [P] née [M], demeurant [Adresse 2]

S.A.S. FONCIA MORBIHAN, dont le siège est [Adresse 3]

représentés par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Madame [B] [U], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-56121-2025-1550 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Emily ERMENEUX, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l’audience du 02 Avril 2026

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : M^e BRIL Corinne, M^e ERMENEUX Emily

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2025, Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] ont donné à bail à Madame [B] [U] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 815 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, Monsieur [V] [P], Madame [D] [P] et la SAS FONCIA MORBIHAN ont fait assigner Madame [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 4 septembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, l’expulsion de la locataire ainsi que différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 avril 2026, Monsieur [V] [P], Madame [D] [P] et la SAS FONCIA MORBIHAN, représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

— constater que les effets du commandement de payer en date du 16 avril 2025 sont demeurés infructueux,

— débouter Madame [B] [U] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Madame [B] [U] au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 2573,20 euros arrêtée au 26 mars 2026 suivant décompte,

— condamner Madame [B] [U] au paiement de la somme de 990 euros au titre du nettoyage du garage,

— condamner Madame [B] [U] au paiement des dégradations à la porte du garage et son remplacement à la somme de 227,92 euros,

— condamner Madame [B] [U] au paiement de la somme de 295,30 euros au titre du remplacement des deux clefs perdues ou conservées par elle,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Madame [B] [U] à régler à la SAS FONCIA MORBIHAN les honoraires de rédaction du bail pour la somme de 630,80 euros outre l’état des lieux de 236,56 euros,

— condamner Madame [B] [U] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation, de sommation de débarrasser le garage et de signification à intervenir.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, dont le bénéfice a été sollicité à l’audience, Madame [B] [U], représentée par son conseil, sollicite de la juridiction de:

— constater qu’elle a libéré les lieux,

A titre reconventionnel,

— constater que Monsieur et Madame [P] ont manqué à leur devoir de délivrance d’un logement décent,

— condamner in solidum Madame [B] [U] à lui payer 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait condamnée à régler une quelconque somme aux époux [P],

— lui octroyer des délais de 3 ans pour régler ces sommes,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 311,28 euros correspondant au remboursement des frais du procès-verbal du commissaire de justice,

— débouter Monsieur et Madame [P] et la SAS FONCIA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur et Madame [P] et la SAS FONCIA de leur demande au titre des dépens, ceux-ci étant déjà intégrés dans le décompte de l’arriéré de loyer,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 16 avril 2025, un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande, le contrat de bail ainsi qu’un décompte de la dette locative.

Madame [B] [U] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de six semaines . Si elle a dans un premier temps sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’a par la suite pas maintenu sa demande ayant quitté les lieux loués.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] à la date du 28 mai 2025.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [B] [U] à leur verser la somme de 2573,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [B] [U], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par les bailleurs.

Ces derniers ont aux débats en pièce 31 un décompte de la dette locative expurgé des frais de commissaire de justice. Les paiements allégués par la défenderesse ont bien été pris en compte par les bailleurs. Par ailleurs, les justificatifs relatifs à la taxe d’ordures ménagères pour un montant de 224,64 euros sont également produits aux débats.

Madame [B] [U] sera donc condamnée à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] la somme de 2573,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient par ailleurs de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [B] [U] à leur verser les sommes de:

990 euros au titre du nettoyage du garage,

227,92 euros au titre des dégradations de la porte du garage et son remplacement,

295,30 euros au titre du remplacement des deux clés perdues.

Ils font valoir que l’état des lieux de sortie du 6 février 2026 relève que la porte d’accès au garage ne tient pas en position ouverte, armature cassée et que le garage n’est pas vidé.

Madame [B] [U], qui s’oppose aux demandes, rappelle que les dégradations visées dans l’état des lieux de sortie existaient déjà en 2019. Elle ajoute que la porte de garage étant impossible à ouvrir sans l’assistance d’au moins deux personnes pour la maintenir, elle n’a pas pu vider le garage et elle a été contrainte d’abandonner les biens laissés dans le garage.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire et de l’état des lieux de sortie que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [B] [U]. Ainsi, plusieurs clés sont manquantes, le garage n’est pas débarrassé. S’agissant de la porte du garage, il avait été relevé dès l’état des lieux d’entrée qu’elle était très difficile à ouvrir.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [B] [U] peut être évalué à la somme globale de 750 euros.

Il convient donc de condamner Madame [B] [U] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] la somme de 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la demande de délais de paiement:

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il convient d’accorder à Madame [B] [U] des délais de paiement en prévoyant que cette dernière s’acquittera de sa dette par le paiement de 36 mensualités de 92 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la demande au titre des honoraires de bail:

L’article 1353 du code civil prévoit que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS FONCIA sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [B] [U] à lui verser la somme de 630,80 euros au titre des honoraires de rédaction du bail outre la somme de 236,56 euros au titre de l’état des lieux.

Madame [B] [U] n’a émis aucune contestation quant à cette demande formulée par la SAS FONCIA ne justifiant pas avoir procédé au paiement de cette somme.

Elle sera donc condamnée à payer à la SAS FONCIA la somme de 867,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent.

En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[…]

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,….

Madame [B] [U] sollicite la somme de 4000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle fait valoir avoir constaté des dysfonctionnements au niveau du chauffage. Elle précise avoir été privée de chauffage en plein hiver. Elle ajoute que la température de l’eau reste instable et que parfois, elle ne dispose pas d’eau chaude. Elle affirme ne pas voir pu jouir paisiblement de son bien en raison des dysfonctionnements à répétition de la chaudière.

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] s’opposent à la demande. Ils s’opposent aux allégations selon lesquelles la société chargée de sa réparation était en attente de pièces et qu’ils n’ont plus été destinataires d’aucune demande émanant de la locataire quant à un éventuel dysfonctionnement de la chaudière depuis le 7 mars 2025. Ils affirment que Madame [B] [U] ne les a plus informés de l’existence d’une panne après cette date et qu’il n’est pas démontré que la chaudière devait être remplacée.

En l’espèce, il sera relevé à titre liminaire que des copies d’écran de messages SMS, non authentifiées, ne sauraient avoir valeur probatoire suffisante devant la juridiction.

Madame [B] [U] produit aux débats un courrier adressé aux propriétaires les informant des désordres affectant la chaudière constitutifs pour elle d’un préjudice de jouissance.

Néanmoins, seul le procès verbal établi par commissaire de justice le 7 octobre 2025 permet d’éclairer la juridiction sur la réalité des dysfonctionnements évoqués. Ce constat relève que les radiateurs sont toujours froids malgré leur allumage et qu’après une minute d’attente, l’eau est toujours froide. Ces constats permettent de corroborer les affirmations de Madame [B] [U]. Les bailleurs ne produisent aux débats aucune pièce technique permettant de remettre en question les constatations effectuées par le commissaire de justice.

Ainsi, s’il ne peut être contesté que différentes interventions ont pu avoir lieu sur la chaudière, l’ampleur des désordres invoqués n’est objectivée qu’à compter du 7 octobre 2025. Dès lors, le préjudice de jouissance ne peut s’indemniser que sur la période comprise entre le 7 octobre 2025 et son départ des lieux étant précisé que l’indécence du logement loué n’est quant à elle pas démontrée.

Ce préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1000 euros.

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à Madame [B] [U] une somme de 1000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de remboursement des frais de commissaire de justice:

Madame [B] [U] sollicite de la juridiction la condamnation des bailleurs à lui rembourser les frais du procès-verbal de commissaire de justice d’un montant de 311,28 euros.

Il résulte des développements précédents que Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] ont été condamnés à indemniser Madame [B] [U] pour son préjudice de jouissance.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Madame [B] [U] la somme de 311,28 euros correspondant aux frais exposés par cette dernière pour l’établissement du procès-verbal de commissaire de justice.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [B] [U] fait valoir au soutien de sa demande qu’elle a multiplié les démarches pour tenter de se faire entendre et d’améliorer sa situation. Elle ajoute que le mépris affiché par le mandataire et les propriétaires ont pu la plonger dans la dépression. Elle ajoute que les propriétaires ont tenté de l’intimider en pénétrant dans le logement deux jours après son emménagement. Elle sollicite l’octroi d’une somme de 1000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] s’opposent à la demande contestant la réalité du préjudice invoqué.

En l’espèce, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui indemnisé au titre du préjudice de jouissance.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [U] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer mais qui ne sauraient comprendre ceux de la sommation de débarrasser le garage et sera condamnée à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] à la date du 28 mai 2025.

Condamne Madame [B] [U] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] les sommes de:

-2573,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Accorde à Madame [B] [U] des délais de paiement, assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par 36 acomptes mensuels de 92 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Condamne Madame [B] [U] à payer à la SA FONCIA la somme de 867,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] à verser à Madame [B] [U] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Condamne in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] à verser à Madame [B] [U] la somme de 311,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [B] [U] de sa demande au titre de son préjudice moral.

Condamne Madame [B] [U] à payer à Monsieur [V] [P] et Madame [D] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [B] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE