N° RG 26/00137 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6B3G

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, substitué par Maître Diane GRANDJEAN, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR :

S.C.I. BRIZEUX 29, dont le siège est [Adresse 2]

représentée par Mme [X] [A], gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l’audience du 02 Avril 2026

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 par décision contradictoire et en dernier ressort.

Le : Le 13/05/2026

Exécutoire à : M^e EVENO Patrick

Copie à : SCI BRIZEUX 29

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2021, la SCI BRIZEUX 29 a donné à bail à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 911 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] ont fait assigner la SCI BRIZEUX 29 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 avril 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur verser la somme de 212,50 euros au titre du trop perçu de loyers,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur verser la somme de 850 euros en remboursement du dépôt de garantie,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur verser la somme de 819,90 euros par mois au titre de la majoration de 10% par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 91,10 euros par mois à compter de juin 2025 à février 2026 inclus,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur verser la somme de 91,10 euros par mois à titre de la majoration légale du dépôt de garantie à partir du mois de mars 2026 et jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI BRIZEUX 29 aux entiers dépens d’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D], représentés par leur conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes.

Pour les raisons développées lors de l’audience, la SCI BRIZEUX 29, représentée par Madame [X] [A], gérante, a indiqué ne pas contester devoir la somme de 212,50 euros au titre du trop perçu de loyers. Elle a contesté devoir les autres sommes réclamées par les demandeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre du trop perçu de loyers:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] font valoir que le 4 avril 2025, ils ont versé le loyer du mois d’avril 2025 pour un montant de 911 euros. Ils ajoutent qu’ils ont restitué les clés à la propriétaire le 23 avril 2025 et que cette dernière doit donc leur restituer un trop perçu de loyer de 212,50 euros.

Comparante à l’audience, la SCI BRIZEUX 29 a indiqué ne pas contester devoir cette somme aux demandeurs.

La SCI BRIZEUX 29 sera donc condamnée à payer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 212,50 euros au titre du trop perçu des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de condamnations en paiement:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’existence de réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] sollicitent de la juridiction la condamnation de la SCI BRIZEUX 29 à leur restituer le dépôt de garantie qu’ils ont versé pour un montant de 850 euros.

Il n’est pas contesté par la SCI BRIZEUX 29 de ce qu’un dépôt de garantie de 850 euros a bien été versé par les locataires au début du contrat de bail et qu’il n’a pas été restitué. La propriétaire indique que le dépôt de garantie n’a pas été restitué au motif que des dégradations locatives ont été commises par les locataires.

Il est produit aux débats par les parties l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 12 mai 2021 ainsi que l’état des lieux contradictoire de sortie en date du 23 avril 2025.

La comparaison entre ces deux pièces laisse apparaître qu’il n’est relevé lors de la sortie qu’une seule dégradation locative qui est relative à la baignoire: ainsi si l’état des lieux d’entrée mentionnait que la baignoire était rayée, l’état des lieux de sortie mentionne quant à lui “baignoire en céramique cassée (impact)”. S’agissant des gouttières, la simple mention selon laquelle une vérification sera à faire ne permet pas de démontrer contradictoirement l’existence de dégradations locatives ultérieures.

Ainsi, des manquements à l’obligation d’entretien peuvent être relevés à l’encontre de Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] s’agissant de la baignoire. Néanmoins, il n’est pas démontré qu’elle était neuve lors de l’entrée dans les lieux des locataires puisque la mention selon laquelle elle était rayée est mentionnée sur l’état des lieux d’entrée. Il convient d’en tenir compte dans l’évaluation du montant des réparations.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, il convient d’évaluer le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] à la somme de 500 euros.

Sur la demande de condamnation en paiement:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, au regard des développements précédents, il appartenait à la SCI BRIZEUX 29 de restituer le solde du dépôt de garantie soit la somme de 850-500= 350 euros versée par les locataires avant le 23 juin 2025.

La SCI BRIZEUX 29 n’a pas satisfait à ses obligations.

Il convient en conséquence de condamner la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D], la somme de 350 euros au titre du solde du dépôt de garantie versé déduction faite du montant des réparations locatives, ainsi qu’une indemnité de 10% du montant du loyer mensuel de base par mois de retard, jusqu’à la date d’assignation, soit 91,10 euros par mois de juin 2025 à février 2026 euros sur 9 mois, pour un total de 819,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La SCI BRIZEUX 29 sera en outre condamnée à verser la somme de 91,10 euros par mois au titre de la majoration de retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie à partir du mois de mars 2026 jusqu’au paiement du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêt:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BRIZEUX 29 qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 212,50 euros au titre du trop perçu de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 350 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 819,90 euros au titre de la pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie pour la période de juin 2025 à février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 91,10 euros par mois au titre de la majoration de retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie à partir du mois de mars 2026 jusqu’au paiement du solde du dépôt de garantie.

Déboute Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne la SCI BRIZEUX 29 à verser à Monsieur [H] [O] et Madame [Y] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI BRIZEUX 29 aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE