N° RG 26/00102 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6BMI

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. JFMF, dont le siège est [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP MALLET-HERRMANN, substituée par Maître Chloé VOIRY, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l’audience du 02 Avril 2026

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : M^e MALLET-HERRMANN Isabelle

Copie à : Mme [Q] [N], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 4 juillet 2023, la SCI JFMF a donné à bail à Madame [N] [Q] un bien immobilier à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3] à MOREAC (56500) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 570,49 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SCI JFMF a fait assigner Madame [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 avril 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit à la date du 25 août 2025 et ce, par application de la clause résolutoire figurant au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

— condamner Madame [N] [Q] ainsi que tout occupant de son chef à libérer les lieux sans délai et faute par elle de le faire, dire et ordonner qu’elle soit expulsée au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [Q] au paiement de la somme de 1672,83 euros due à la date de la résiliation du bail, à savoir le 25 août 2025 au titre des arriérés de loyers et charges outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner Madame [N] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation de 570,49 euros à compter du 26 août 2025 correspondant au montant du loyer de la provision pour charges et ce, jusqu’à complète libération des lieux, remise des clés, indemnité mensuelle d’occupation qui sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le contrat de location,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— condamner Madame [N] [Q] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] [Q] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et les frais de mise en demeure.

Pour les raisons développées lors de l’audience, la SCI JFMF, représentée par son conseil, qui a repris oralement ses écritures, a indiqué renouveler l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3977,20 euros, mars 2026 inclus.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [N] [Q], comparante en personne, a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Elle a expliqué avoir repris le versement du loyer mensuel, proposant de verser une somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette, ajoutant voulant rester dans les lieux. Elle a insisté sur la nécessité pour la bailleresse de réaliser les travaux sur le logement qu’elle réclame expliquant les problèmes d’humidité affectant le logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI JFMF verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 3977,20 euros au 1er mars 2026, mois de mars 2026 inclus.

Présente à l’audience, Madame [N] [Q] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Elle a pu indiquer qu’elle avait décidé de cesser de payer ses loyers afin de contraindre la propriétaire à réaliser les travaux qu’elle demandait.

Il sera rappelé à titre liminaire que seule l’inhabitabilité complète du logement dispense le locataire du versement mensuel, inhabitabilité complète non démontrée en l’espèce.

Madame [N] [Q] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI JFMF la somme de 3977,20 euros suivant décompte arrêté à la date du 1er mars 2026, mois de mars 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [N] [Q] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 200 euros.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 15 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 15 acomptes mensuels de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

La SCI JFMF justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 25 juin 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Madame [N] [Q] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JFMF à la date du 25 août 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Madame [N] [Q] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [Q].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Madame [N] [Q] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 570,49 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Madame [N] [Q].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [N] [Q] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [N] [Q] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à réaliser des travaux:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si Madame [N] [Q] a pu solliciter à l’audience la condamnation de la SCI JFMF à réaliser des travaux afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier loué, force est de relever qu’elle ne produit pas aux débats les éléments permettant de démontrer la réalité des désordres allégués. En l’absence de pièces émanant de professionnel, il n’est pas possible pour la juridiction de relever l’existence de désordres et d’apprécier les travaux nécessaires pour y remédier.

Madame [N] [Q] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Q] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamnée à payer à la SCI JFMF la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [N] [Q] à régler à la SCI JFMF la somme de 3977,20 euros suivant décompte arrêté à la date du 1er mars 2026, mois de mars 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Madame [N] [Q] des délais de paiement de 15 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 15 mensualités de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JFMF à la date du 25 août 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Madame [N] [Q] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Madame [N] [Q] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Madame [N] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation de 570,49 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute la SCI JFMF de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Madame [N] [Q] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Madame [N] [Q] de sa demande de condamnation de la SCI JFMF à réaliser des travaux.

Condamne Madame [N] [Q] à payer à la SCI JFMF la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Madame [N] [Q] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE