TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 21/03244 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V3SI

Jugement du 19 Novembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG – 1037

Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS – 359

Maître Marie-elodie JOUANIN de l’AARPI VAM AVOCATS – 699

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 Novembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [I]

né le 23 Août 1965 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-elodie JOUANIN de l’AARPI VAM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [J], [F] [I]

né le 10 Avril 1967 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie-elodie JOUANIN de l’AARPI VAM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [H], [R] [G] veuve [I]

née le 14 Janvier 1940 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-elodie JOUANIN de l’AARPI VAM AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble GROUPE [Localité 5] sis [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE CARRON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.S. REGIE CARRON,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 3], Messieurs [D] et [J] [I] sont nus-propriétaires et Madame [H] [I] usufruitière d’un appartement de type F4 situé au 6ème étage.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mars 2021 ont été adoptées diverses résolutions portant modification du règlement de copropriété aux fins de changement d’affectation de la loge du gardien par création d’un nouveau lot ; mise en vente dudit lot et acceptation d’une offre d’achat des consorts [T].

Considérant que son offre d’achat n’avait pas été justement prise en compte à l’ordre du jour par le Syndic, les consorts [I] ont, par exploit du 19 mai 2021, assigné le syndic des copropriétaires représenté par son syndic et la société Régie CARRON devant la présente juridiction aux fins d’annulation de résolution d’assemblée générale.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2022, Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965, particulièrement ses articles 42 et suivants et du décret n°67-223 et ses articles 9 et 10 :

— Annuler la résolution n°21 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mars 2021,

— Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et la Régie Carron à payer aux consorts [I] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice,

— Prononcer l’exécution provisoire,

— Condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires et la Régie CARRON à verser aux consorts [I] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « GROUPE [Localité 5] », représenté par son syndic en exercice, la société REGIE CARRON, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment de son article 10 ; de l’article 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile :

— Débouter Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] de leurs demandes,

— Condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Philippe FIALAIRE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2023, la société Régie CARRON sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

— Débouter Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] de leurs demandes,

— Condamner Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] à lui payer une indemnité de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 18 décembre 2023.

MOTIFS

I. Sur l’annulation de la résolution n°21

. Au soutien de leur demande, les co-indivisaires [I] font valoir l’absence de convocation de chacun d’entre eux à l’assemblée générale ; le défaut d’affichage de la tenue prochaine d’une assemblée générale et le défaut d’inscription à l’ordre du jour de leur offre d’achat concernant la loge du gardien ; l’existence d’un défaut de majorité et d’un abus de majorité préjudiciable à leurs intérêts et à l’intérêt collectif des copropriétaires privés des fruits d’une vente financièrement plus avantageuse.

. En réponse, la société REGIE CARRON, fait valoir qu’en l’absence de communication d’éléments sur l’existence d’une indivision notifiés antérieurement à la présente instance selon les modalités prévues à l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ce démembrement lui est inopposable ainsi qu’au syndicat des copropriétaires qui n’était tenu de convoquer que Madame [I], co-propriétaire. Le syndic souligne également que Madame [I] s’est comportée comme mandataire qui a toujours reçu les notifications sans difficultés alors que le démembrement de propriété date du 09 janvier 2004.

S’agissant du défaut d’inscription à l’ordre du jour, le syndic relève qu’aucune notification dans les formes prévues à l’article 61-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui est parvenue dans les délais, outre que celle-ci était sous condition d’octroi d’un concours bancaire et avec faculté de substitution au profit d’une personne morale. Il relève que la première demande d’inscription d’une offre d’achat de la seule loge (sans les garages), dans la forme LRAR, a été adressée après l’envoi des convocations de l’assemblée générale litigieuse.

S’agissant de l’abus de majorité allégué, le syndic relève que l’assemblée n’a fait que voter les résolutions dûment inscrites.

Enfin, sur le prétendu non-respect de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic rappelle que l’assemblée générale s’est tenue à distance en période d’épidémie de COVID et que le report de vote qu’il a réalisé ne visait qu’à pallier cette situation.

. Le syndicat des copropriétaires fait valoir les mêmes arguments que ceux avancés par la syndic et souligne qu’il ne saurait être tenu responsable d’un prétendu abus de majorité en ce qu’il n’a fait que se prononcer sur l’unique offre d’achat valablement transmise.

Réponse du Tribunal,

Vu les articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut des immeubles bâtis ;

En l’espèce :

.S’agissant de l’absence de convocation de l’ensemble des indivisaires, il ne ressort d’aucun élément du dossier que les consorts [I] avaient porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires et de son syndic, selon les formes imposées par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le transfert de propriété et le démembrement de leur lot au sein de la copropriété, ce transfert étant dès lors inopposable au syndicat des copropriétaires ainsi qu’au syndic en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Il en résulte que la résolution n°21 ne saurait être annulée sur ce fondement et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic engagée au titre d’une prétendue faute de leur part dans l’absence de prise en compte de ces transfert et démembrement.

. S’agissant du défaut d’inscription à l’ordre du jour de l’offre des consorts [I] et du défaut d’affichage de l’information relative à la tenue de l’assemblée générale, il convient de rappeler que l’obligation d’affichage n’est pas prescrite à peine de nullité et qu’en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, seul un copropriétaire peut solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour et peut le faire à tout moment.

Il en résulte que, au regard de l’inopposabilité du transfert de propriété et de son démembrement, seule Madame [I] pouvait formuler une demande d’inscription à l’ordre du jour en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. De ce fait, l’offre d’achat n’ayant été adressée dans les formes prescrites que par Monsieur [D] [I] le 13 février 2021, soit quelques jours avant la tenue de l’assemblée générale, l’absence de prise en compte de celle-ci par le syndic ne saurait entrainer la nullité de la résolution n°21 ni engager la responsabilité du syndic au titre d’une prétendue faute de sa part relativement à l’absence d’inscription de cette proposition.

. S’agissant du défaut de majorité, il doit être relevé que pour l’application des dispositions susmentionnées et dans le cadre d’un vote par correspondance, le syndic se devait, à peine de nullité, de prévoir expressément « la passerelle de majorité » de l’article 26-1 par la formulation d’une question subsidiaire dans le questionnaire de vote par correspondance.

Dès lors, relevant qu’aucune des parties ne conteste qu’il n’existait aucune mention d’un second vote dans l’hypothèse où la majorité de l’article 26, d’ordre public, n’était pas acquise, il s’en déduit que la résolution n°21 n’a pas été valablement adoptée.

En conséquence, la résolution n°21 sera annulée.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formées par les consorts [I]

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au regard des conclusions des consorts [I] et de l’absence de tout développement permettant d’apprécier la réalité et l’imputabilité des préjudices dont ils demandent indemnisation dans le seul dispositif de leur conclusion, aucune articulation de leur demande avec les griefs qu’ils formulent à l’égard tant du syndicat des copropriétaires et du syndic ne ressortant du corps de leurs conclusions, il y a lieu de considérer cette demande comme infondée et de la rejeter.

Au surplus, il sera relevé que l’annulation de la résolution n°21 est de nature à permettre aux consorts [I] de formuler valablement leur offre et de potentiellement obtenir un vote en leur faveur lors d’une prochaine assemblée, ce dont il résulte une absence de préjudice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [I] sera rejetée.

III. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société REGIE CARRON, partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société REGIE CARRON, sera seule condamnée à payer à Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € en l’absence de pièces justificatives.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

ANNULE la résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mars 2021 de la copropriété situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formées par Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] ;

CONDAMNE la société REGIE CARRON à payer à Messieurs [D] et [J] [I] et Madame [H] [I] le somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société REGIE CARRON, aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier présent lors du prononcé, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,