TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/08039 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WJVS

Jugement du 05 Décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Nawel FERHAT – 1559

la SELARL ISEE – 228

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 05 Décembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.C.V. [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yann GUITTET de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [P] [K]

né le 27 Septembre 1985 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON

Madame [S] [N]

née le 18 Juillet 1987 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 18 janvier 2019, Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement et deux garages au sein de l’ensemble immobilier LODGE PARK édifié par la SCCV [Adresse 1] à [Localité 4] (69).

La livraison est intervenue avec réserves le 8 juillet 2020.

Une consignation de 5% du prix de vente, soit la somme de 21 250€ a été consignée sur le compte CARPA du conseil des acquéreurs.

Par courrier officiel de son conseil transmis par mail du 31 juillet 2020, la SCCV [Adresse 1] a contesté le fondement de la consignation.

Les acquéreurs ont proposé, à titre transactionnel, de verser au constructeur la moitié de la somme consignée et de conserver l’autre moitié en abandonnant ainsi l’ensemble des réserves non levées, en vain. La SCCV [Adresse 1] n’a en effet pas accepté cette proposition amiable considérant qu’il n’existait aucune raison au maintien de cette consignation.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 09 décembre 2021, la SCCV 100 ROUTE DE PARIS a fait citer Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 10 mai 2023 la SCCV [Adresse 1] sollicite qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1601-3 du Code civil,

Vu les dispositions des articles L.261-1 et suivants du Code de la construction de l’habitation,

— CONSTATER que le solde du prix de vente du bien immobilier acquis par Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] a été consigné de manière infondée,

— CONDAMNER Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer à la SCCV [Adresse 1] une somme de 21 250 € au titre du solde du prix vente, et en tant que de besoin ordonner la déconsignation de la somme indûment consignée,

— CONDAMNER Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer l’intérêt contractuellement prévu, à savoir 1 % par mois de retard depuis le 23 septembre 2021, jusqu’au paiement effectif du solde du prix dans les mains du vendeur,

— DÉBOUTER Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCCV [Adresse 1],

— CONDAMNER Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer une somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à la SCCV [Adresse 1],

— CONDAMNER Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] aux entiers dépens ;

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 02 octobre 2023 Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] sollicitent qu’il plaise :

Vu les articles l’article 1601-3 du Code civil, l’article 1611 du Code civil, l’article 1642-1 du Code civil, L.261-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER que la SCCV 100 ROUTE DE PARIS n’a pas levé les réserves contrairement a son engagement,

JUGER que la SCCV [Adresse 1] s’est engagée à prendre a sa charge les frais du devis pour les WC,

JUGER que Monsieur [K] et à Madame [N] ont tenté de mettre un terme à ce litige de manière amiable,

JUGER que la SCCV 100 ROUTE DE PARIS a livré le bien avec du retard et ne justifie pas des conditions de report du délai de livraison,

REJETER l’intégralité des demandes moyens fins et prétentions de la SCCV [Adresse 1],

CONDAMNER la SCCV 100 ROUTE DE PARIS à payer à Monsieur [K] et à Madame [N] la somme de 19.600 euros au titre de la réparation du préjudice lié au retard, outre intérêt au taux légal à compter de la lettre du 12 juin 2020,

NE PAS PRONONCER l’exécution provisoire de la décision a intervenir,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 1] à payer la somme de 5.000 euros à Monsieur [K] et à Madame [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « constater » ou « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande principale en paiement du solde du prix de vente

Vu les articles 1601-3 et 1642-1 du code civil ;

Vu l’article R261-14 in fine du code de la construction et de l’habitation selon lequel le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (…) ;

Vu l’article 1231-1 du code civil ;

La SCCV [Adresse 1] soutient que la consignation unilatérale par les acquéreurs à hauteur de 5% du solde du prix de vente est injustifiée au regard des défauts de finition dont ils allèguent et donc en l’absence de non-conformités contractuelles, qu’elle aurait dû être opérée à la Caisse des dépôts et consignations et non pas sur le compte CARPA de leur conseil.

Il se déduit des écritures des défendeurs qu’ils estiment au contraire que cette consignation était justifiée par les réserves à la livraison, qu’elle a été fixée d’un commun accord, que le constructeur ne les a pas levées, malgré son engagement, qu’il engage de ce fait sa responsabilité contractuelle de droit commun au visa de l’article 1231-1 du code civil, sa faute étant caractérisée par l’absence de levée des réserves, de sorte qu’ils sont fondés à s’opposer au paiement du solde du prix.

Il doit être observé que la discussion autour de la forclusion de l’action des défendeurs est sans objet puisqu’au dispositif de leurs écritures, ils ne sollicitent pas l’exécution en nature des réserves au titre de la garantie des vices apparents, ni même d’ailleurs le remboursement du coût de leur reprise, mais entendent s’opposer au paiement du solde du prix pour non levée des réserves.

Le procès-verbal de livraison intitulé « procès-verbal de remise des clés » formalisé le 08 juillet 2020 porte mention d’un certain nombre de réserves et des observations complémentaires selon lesquelles, entre autres : « Les clients s’engagent à débloquer la totalité des fonds à la levée des réserves notifiées dans le présent procès-verbal, sans autres réserves complémentaires (…) », outre un « commentaire sur le paiement » : « 5% consigné en compte CARPA de Maître [D] ».

Ce procès-verbal de livraison est signé des acquéreurs et d’un représentant de la SCCV [Adresse 1], qui n’y a fait porter aucune observation quant au montant de la retenue de garantie et quant à sa consignation en compte CARPA au lieu de la Caisse des dépôts et consignations.

La SCCV [Adresse 1] n’est donc pas fondée à arguer de l’illégalité de cette retenue de garantie motifs pris de sa fixation unilatérale par les acquéreurs et de sa consignation en compte CARPA.

En tout état de cause, la consignation de 5% sur le prix de vente est destinée à garantir la levée des réserves par le constructeur.

Il s’évince des échanges entre les parties produits au débat, et en particulier d’un courriel du 22 novembre 2021, que la SCCV [Adresse 1] a pris l’engagement ferme et non équivoque de reprendre les réserves signalées à livraison. Au terme de ce courriel, le constructeur indique en effet : « Nous revenons vers vous… afin de définir des modalités d’interventions des entreprises pour lever les dernières réserves concernant les phases livraison, lettre à 30 jours et GPA… Pour ce faire et agir en bonne intelligence, nous vous demandons de bien vouloir nous faire part de vos disponibilités avant la fin novembre pour constituer une équipe d’intervention et lever les dernières réserves. ». L’argument selon lequel elle ne s’est pas engagée à intervenir personnellement est inopérant puisqu’en tant que promoteur vendeur elle n’est pas intervenant à l’acte de construire, seuls les locateurs d’ouvrage étant amenés, à sa demande expresse, à intervenir pour la levée des réserves.

Au vu du courriel de Monsieur [K] du 29 novembre 2021 à 14h29, seules trois réserves sur les 22 réserves mentionnées au procès-verbal de livraison n’avaient pas été levées, à savoir : « Terrasse, placard Ysentis et buse VMC Buanderie ».

Or, par courriel du 29 novembre 2021 à 18h24, la SCCV [Adresse 1], par l’intermédiaire de la responsable de programmes indiquait, à juste titre, que la réserve « terrasse » « ETANCHEITE-SOPREMA : A titre d’information système de pose de la terrasse en bordure de jardin » mentionnée au procès-verbal de livraison ne constituait pas une réserve à lever, mais « une information sur le système de pose préconisé ». Dans le même courriel, la responsable programmes précisait que « Le placard Ysentis, nous attendons le retour de Monsieur [L] pour changer la baguette de finition autour du placard. La buse VMC : je suppose que vous voulez dire « la bouche » VMC. La société SAVIOLI nous a confirmé qu’elle était déjà intervenue pour le réglage de celle-ci ».

Si la SCCV [Adresse 1], à laquelle incombe la preuve de la levée de réserves, ne verse aucune pièce établissant que Monsieur [L] pour le placard Ysentis et la société SAVIOLI pour la bouche VMC sont effectivement intervenus pour lever les deux réserves concernées, les défendeurs ne croient pas pouvoir soutenir qu’au 29 novembre 2021 il restait encore des réserves à lever.

Ce faisant, si la consignation du solde de 5% a pu se justifier pour garantir la levée de l’ensemble des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison, tel n’est plus le cas.

Il y a lieu d’observer que s’agissant des frais du devis pour les WC, la SCCV [Adresse 1] s’est engagée à en conserver la charge dans un mel de juin 2021 en cas de non intervention de l’entreprise concernée. Or, au vu du mail de Monsieur [K] du 29 novembre 2021 à 14h29, cette réserve a été levée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 21 250€ au titre du solde du prix de vente et en tant que de besoin d’en ordonner la déconsignation.

Le taux d’intérêt conventionnel de 1% par mois de retard ne saurait s’appliquer à cette consignation qui vaut paiement. La demande de la SCCV 100 ROUTE DE PARIS à ce titre doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du retard de livraison

Les acquéreurs font grief à la SCCV [Adresse 1] d’avoir manqué à son obligation contractuelle de livraison dès lors qu’elle est intervenue le 08 juillet 2020, soit avec 98 jours de retard. Ils estiment avoir subi de ce fait un préjudice dont ils réclament l’indemnisation à hauteur de la somme globale de 19 600€ comprenant la réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et d’un retard de prise de possession. Ils soutiennent que la SCCV [Adresse 1] ne justifie pas de causes légitimes de suspension au titre des intempéries, du Covid 19 et du retard dû aux concessionnaires expliquant le retard de livraison.

Vu l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article 1611 du code civil ;

La clause « Délai de livraison-Achèvement des travaux » de l’acte authentique de vente du 18 janvier 2019 prévoit que : « Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au premier trimestre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison, énumérés au cahier des charges des ventes ».

Le bien devait donc être livré au plus tard le 31 mars 2020.

Toutefois, l’article 8.3 du cahier des charges de ventes relatif au délai d’exécution des travaux précise que : « la date de livraison qui sera indiquée dans l’acte de vente est une date prévisionnelle fixée à l’ouverture du chantier, qui ne tient pas compte des évènements suspensifs de ce délai, intervenus avant la date ou à intervenir après celle-ci.

Pour l’application de ces dispositions, seraient considérées notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison : ». S’en suit une liste de causes légitimes de suspension, qui apparaît comme étant non exhaustive, par l’emploi du terme « notamment ». Sont ainsi, entre autres, considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison : « les intempéries au sens de la règlementation des travaux sur les chantiers du bâtiment (précipitations, vent, gel), les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (Electricité, Gaz, téléphonie, compagnie des eaux, assainissement, voirie…) ».

Le cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement mentionne que : « Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance de ces évènements, la direction des travaux et sous sa propre responsabilité ».

Les acquéreurs ont ainsi entendu s’en remettre à l’appréciation du maître d’œuvre d’exécution quant aux causes légitimes de suspension et à leur caractérisation.

Ainsi, le 03 février 2020, le constructeur a informé les acquéreurs de jours d’intempéries et a fourni une attestation du maître d’œuvre d’exécution. Le nombre de jours d’intempéries entre la date de signature de l’acte authentique et l’attestation du maître d’œuvre d’exécution s’élève à 58. Contrairement à ce qui se trouve soutenu en défense, la SCCV [Adresse 1] ne comptabilise pas de jours d’intempéries antérieurs à la signature de l’acte de vente du 18 janvier 2019. Elle a justement déduit des 92 jours d’intempéries comptabilisés par le maître d’œuvre d’exécution dans son attestation concernant le suivi de l’intégralité du chantier jusqu’au 31 janvier 2020, les jours d’intempéries antérieurs au 18 janvier 2019, pour n’en retenir que 58 entre le 18 janvier 2019 et le 31 janvier 2020. Les défendeurs échouent à démontrer par la production du courriel d’un autre acquéreur, Monsieur [X], et de photographies datant de juin et juillet 2018, que des jours d’intempéries ont été décomptés alors que le chantier n’avait pas démarré.

Il n’est pas justifié de ne retenir que les jours d’intempéries survenus alors que le chantier n’est pas encore hors d’air et hors d’eau puisque le cahier des charges des ventes en l’état futur d’achèvement ne fait nullement cette distinction. Il ne fait pas non plus référence à l’article L5424-8 du code du travail, seul le maître d’œuvre d’exécution étant habilité, en application des dispositions contractuelles, à caractériser les jours d’intempéries sans référence particulière à la définition des intempéries telle que résultant des dispositions du code du travail.

En outre, le 13 mars 2020, la SCCV [Adresse 1] a informé les acquéreurs de difficultés d’approvisionnement, eu égard en particulier à la quarantaine décidée en Italie du fait de l’épidémie de Covid 19. Cette situation a fait l’objet d’une attestation du maître d’œuvre d’exécution du 09 mars 2020. Par courrier du 16 mars 2020, il a précisé qu’il est impossible de respecter les plannings « compte tenu des évènements sanitaires de ces derniers jours, de l’indisponibilité d’acheminement des matériaux, de l’indisponibilité du personnel et conformément à l’arrêté du 14 mars 2020 rendant l’impossibilité de réunion physique et coactivité de personnel et des mesures de précaution devant être appliquées par l’ensemble des acteurs de notre chantier ». Au vu des ordres de services produits, le chantier a été arrêté du 27 mars 2020 au 14 avril 2020. Cette cause de suspension du délai de livraison est donc dûment justifiée, étant rappelé que la liste des causes de suspension n’est pas exhaustive et n’exclut donc pas le Covid 19. Cette dernière cause, en tant que telle, est de toute façon complémentaire à celle des difficultés d’acheminement des matériaux dues à la crise sanitaire. Aucune disposition contractuelle n’impose de justifier des difficultés d’approvisionnement en matériaux par des attestations des fournisseurs, l’attestation du maître d’œuvre d’exécution qui le mentionne en faisant foi.

Enfin, il résulte d’un courriel de la société GRDF que sa reprise d’activité a été différée et qu’un retard a donc pour cause la défaillance de ce concessionnaire. Le courriel d’un autre acquéreur, Monsieur [V], n’est pas de nature à établir que GRDF n’aurait pas pu intervenir en raison des réserves portées sur la gaine technique gaz qui n’auraient pas été levées par le maître d’œuvre d’exécution.

Il s’ensuit que la SCCV [Adresse 1] justifie de causes légitimes de suspension ayant prorogé le délai de livraison entre le 1er avril 2020 et le 08 juillet 2020. Le manquement contractuel du constructeur quant au délai de livraison n’est donc pas établi.

Les acquéreurs seront donc déboutés de leur demande de réparation liée au retard de livraison.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Monsieur [K] et Madame [N], qui succombent, seront condamnés au paiement des dépens et à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, mais dans un souci de bonne administration de la justice, compte tenu de la consignation du solde du prix de vente sur un compte CARPA, il convient de l’écarter afin d’éviter un recours suspensif d’exécution devant le premier président de la Cour d’appel, en cas d’appel.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 21 250€ au titre du solde du prix de vente et en tant que de besoin en ordonne la déconsignation ;

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,