TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

27 Mars 2025

N° RG 22/05966 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-XSLZ

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. TOMAX TRIBUTE

C/

[L] [X] [C] [I], [V] [P] [E]

[I], [T]

[J] Notaire

associé de la SAS LES NOTAIRES DES

[Adresse 20]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. TOMAX TRIBUTE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Jacques-henri KOHN de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0233

DEFENDEURS

Monsieur [L] [X] [C] [I]

[Adresse 10]

[Localité 15]

représenté par Maître Sandra MARY-RAVAULT de la SELARL DUMET-BOISSIN & ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 760

Madame [V] [P] [E] [I]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0190

Maître [T] [J]

Notaire associé de la SAS LES NOTAIRES DES GOBELINS

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [I] et M. [L] [I] sont propriétaires indivis de deux maisons situées à [Localité 17] (92), la première au [Adresse 10], et la seconde au [Adresse 4].

Par actes notariés datés du 29 juillet 2021, les consorts [I] ont consenti à la société par actions simplifiée Tomax Tribute deux promesses unilatérales de vente, concernant chacun de ces deux immeubles.

Concernant la maison située au [Adresse 10], la société Tomax Tribute a fait sommation par actes des 27 et 31 janvier 2022 aux coindivisaires de comparaître devant Me [T] [J], notaire, aux fins de signature de la vente. Un procès-verbal de carence a été dressé le 21 février 2022.

Concernant la maison située au [Adresse 4], selon actes des 15 avril et 2 mai 2022, la société Tomax Tribute a fait adresser une sommation aux coindivisaires de comparaître devant le notaire aux fins de signature de la vente. Un procès-verbal de carence a été dressé le 6 mai 2022.

C’est dans ces conditions que, par actes judiciaires des 2, 3 et 10 juin 2022, la société Tomax Tribute a fait assigner M. [L] [I], Mme [V] [I] et Me [J] [T] devant ce tribunal aux fins de voir :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

Par conséquent, à titre principal

— Dire et juger les ventes parfaites par les consorts [I] au profit de la société Tomax Tribute aux conditions des promesses de vente signées (Pièces n°3 et 8) pour les biens immobiliers libres de toute occupation, ci-après :

o A [Localité 17] [Adresse 2], un pavillon d’habitation, élevé sur cave, d’un rez-de-chaussée divisé en vestibule, cuisine, salle à manger, deux chambres, WC, grenier perdu, cour et jardin figurant au cadastre sous la référence AX n°[Cadastre 14] et d’une superficie d’environ 180 m² (la maison mesurant environ 50 m² élevée sur un sous-sol) tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve, au prix de 270 000,00 €, auquel il faut ajouter le montant des taxes à hauteur de 7062,38 €,

o A [Localité 17] [Adresse 1], un pavillon d’habitation, construit en bois et carreaux de plâtre, élevé sur cave, d’un simple rez-de-chaussée de 2 pièces et d’une petite cuisine avec un faux grenier au-dessus couvert en fibrociment, extension comprenant une pièce, une entrée, une salle d’eau, figurant au cadastre sous la référence AX n°[Cadastre 13] partie B issue de la division et d’une superficie d’environ 168 m² (la maison mesurant environ 60m²) tel que le bien existe, avec tous droits y attachés sans aucune exception ni réserve, au prix de 150 000,00 €, auquel il faut ajouter le montant des taxes à hauteur de 4855,45 € ;

> Le jugement à intervenir valant ventes des deux biens immobiliers ;

— Ordonner en conséquence le transfert de propriété à son profit et les paiements des prix par cette dernière via la comptabilité du notaire Me [T] [J] en exécution des ventes, préalables à la publication du jugement à intervenir, les frais dus par les consorts [I] pouvant s’imputer directement sur les prix des ventes ;

A titre subsidiaire

— Ordonner aux consorts [I] de procéder, avec la société Tomax Tribute à la signature forcée, sous un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir, des ventes portant sur les biens immobiliers libres de toute occupation situés [Adresse 8] à [Localité 17] (92), aux conditions définies entre elles, dans le cadre des promesses de vente signées (Pièces n°3 et 8) soit respectivement au prix de 270 000,00 € et 150 000,00 €, et, ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire

— Condamner les consorts [I] solidairement à lui régler la somme de 100 000,00 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice lui ayant été causé, eu égard à la perte de chance de réaliser les acquisitions des biens immobiliers ;

En tout état de cause

— Condamner M. [I] à lui rembourser la somme de 2143,10 €, à parfaire, pour les frais engagés compte-tenu de la défaillance de celui-ci ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent dans les formes prescrites par le décret du 14 octobre 1955 et les textes modificatifs subséquents et, ce, aux frais des consorts [I] ;

— Condamner M. [I] à lui régler la somme de 10 000,00 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Celle-ci avance, au visa des articles 1103, 1109, 1113, 1118, 1217, 1221 et 1583 du code civil, qu’il y a bien eu un accord de l’ensemble des parties sur la chose et le prix, lequel résulte des promesses de ventes signées.

Elle affirme, s’agissant des délais de réalisation initialement fixés, que des prorogations ont été admises par l’ensemble des parties, du fait des contraintes d’agenda de chacun et de la nécessité de finaliser la succession de [G] [I], coindivisaire décédée peu de temps avant la signature des promesses. Elle indique que des rendez-vous de signature ont été fixés d’un commun accord, les procès-verbaux de carence rédigés l’ayant été du seul fait de la résistance abusive de M. [L] [N] à la régularisation de la vente. Elle soutient que la vente est parfaite, et qu’il convient donc de procéder à son exécution forcée en nature.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation des consorts [I] à lui verser la somme de 100 000,00 €, sur le fondement de la responsabilité pour faute au visa de l’article 1240 du code civil, en indemnisation de son préjudice au titre de sa perte de chance de réaliser ladite acquisition.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, Mme [V] [I] demande au tribunal de :

— Lui donner acte qu’elle est favorable à la conclusion des ventes concernant les immeubles situés au [Adresse 9] à [Localité 17] (92), aux conditions des promesses du 29 juillet 2021, et qu’elle s’en remet à justice concernant la demande de la société Tomax Tribute de constatation des ventes par jugement à intervenir ;

— Lui donner acte qu’elle est favorable à la conclusion des ventes concernant les immeubles situés au [Adresse 7] au [Adresse 4] à [Localité 17] (92), aux conditions des promesses du 29 juillet 2021, et qu’elle s’en remet à justice concernant la demande d’injonction de signature des deux actes de vente ;

— Débouter la société Tomax Tribute de sa demande d’astreinte de 500,00 € par jour de retard à son égard ;

— Débouter la société Tomax Tribute de sa demande de condamnation solidaire à des dommages et intérêts d’un montant forfaitaire de 100 000,00 € à son égard ;

— Débouter la société Tomax Tribute de sa demande tendant à la voir condamner aux coûts de la publicité du jugement à intervenir ;

— Dire que chacune des parties supportera les frais irrépétibles qu’elle a exposés et condamner la partie succombante aux dépens.

Celle-ci avance, au visa des dispositions des articles 1217 et 1270 du code civil, que les pièces versées aux débats par la société Tomax Tribute démontrent que les consorts [I] se sont bien engagés à vendre les immeubles situés aux [Adresse 8] à [Localité 17] (92), en vertu des deux promesses de ventes signées le 29 juillet 2021.

Elle affirme n’être elle-même jamais revenue sur son engagement de vendre les deux immeubles, faisant valoir qu’elle a confirmé sa présence pour le rendez-vous de signature initialement prévu le 18 janvier 2022, et qu’elle était présente à chacun des rendez-vous de signature ultérieurement organisés, ainsi qu’en attestent les procès-verbaux dressés.

Sur la demande d’indemnité formulée à titre subsidiaire par la demanderesse sur le fondement de la responsabilité civile pour faute, elle fait valoir qu’elle n’en a commis aucune, et que les conditions de son engagement ne sont, plus généralement, pas remplies, à défaut notamment de chiffrage précis et non pas forfaitaire du préjudice allégué.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, Me [T] [J] demande au tribunal de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions ;

— Lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de réitération des actes de vente par les consorts [I] au profit de la société Tomax Tribute :

— au prix de 270 000,00 € pour le bien sis [Adresse 10] à [Localité 17],

— au prix de 150 000,00 € pour le bien sis [Adresse 4] à [Localité 17] ;

— Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de son conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Celui-ci n’avance pas de moyens particuliers, rappelle seulement dans ses écritures les faits objets du présent litige, et sollicite une indemnisation au titre de ses frais irrépétibles.

M. [L] [I], quoique régulièrement assigné selon acte remis à étude le 10 juin 2022, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 23 mai 2023.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. [L] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger » et « donner acte », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais de simples rappels de moyens.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

Sur l’exécution en nature de la promesse unilatérale de vente

Selon les articles 1103 et 1104 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1124 du même code dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêchant pas la formation du contrat promis.

L’article 1304-4 prévoit qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

La vente est, aux termes de l’article 1583 du même code, parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il résulte enfin de l’article 1221 que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, par actes notariés datés du 29 juillet 2021, les consorts [I] ont consenti à la société Tomax Tribute deux promesses unilatérales de vente, concernant deux maisons situées respectivement aux numéros 5 et 11 de la [Adresse 22] sur la commune de [Localité 17] (92).

Concernant la maison située [Adresse 10], la promesse a été conclue au prix de 270 000 €, sous diverses conditions suspensives de droit commun, dont la réalisation ne fait pas débat entre les parties, pour une durée expirant le 31 décembre 2021 à 16 heures. Par courriers électroniques des 20 et 23 décembre 2021, la société Tomax Tribute a manifesté sa volonté expresse de conclure la vente et d’acquérir le bien, en proposant un rendez-vous de signature, lequel a été fixé par Me [T] [J] le 18 janvier 2022. Si une réponse positive a été formulée le jour même par Mme [I], M. [I] ne s’est pas présenté. La société Tomax Tribute a fait sommation à chacun des deux coindivisaires de comparaître devant Me [J], aux fins de signature de la vente, et un procès-verbal de carence a été dressé le 21 février 2022, en raison du refus de M. [I] de réitérer la vente.

Concernant la maison située [Adresse 4], la promesse a été conclue au prix de 150 000,00 €, sous diverses conditions suspensives de droit commun, dont la réalisation ne fait l’objet d’aucune discussion, ainsi que sous la condition suspensive particulière d’obtention d’un permis de construire définitif, pour une durée expirant le 31 mars 2022 à 16 heures. Par courrier du 23 février 2022, la société Tomax Tribute a renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, qui était stipulée dans son intérêt exclusif, et a confirmé sa volonté d’acquérir le bien. Elle a fait adresser une sommation à chacun des deux coindivisaires de comparaître devant Me [J], aux fins de signature de la vente, et un procès-verbal de carence a été dressé le 6 mai 2022, en raison du refus de M. [I] de réitérer la vente.

Ainsi, la société Tomax Tribute justifie avoir levé l’option pour chacune des promesses unilatérales de vente, et ce dans les délais qui avaient été fixés, alors qu’elle avait expressément renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire au titre de la seconde promesse, les conditions suspensives de droit commun étant par ailleurs réalisées.

Partant, les ventes concernant les deux maisons des [Adresse 8] à [Localité 17] (92) sont parfaites entre, d’une part, la société Tomax Tribute et, d’autre part, Mme [V] [I] et M. [L] [I], et ce sans qu’il soit nécessaire de mentionner les montants des taxes correspondantes, de sorte que la première est fondée à en solliciter la réalisation forcée.

Dans ces conditions, il convient :

d’inviter, d’une part, la société Tomax Tribute et, d’autre part, Mme [V] [I] et M. [L] [I] à régulariser les ventes portant sur les biens situés à [Localité 17] (92), au [Adresse 8], aux prix respectifs de 270 000,00 € et 150 000,00 €, par devant tout notaire de leur choix ;

et d’ordonner qu’à défaut de la réitération des ventes dans le délai de deux mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif, celui-ci vaudra ventes, dans les conditions ci-dessus rappelées, sous réserve de la libération intégrale des prix respectifs entre les mains des vendeurs, et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, faute de toute nécessité démontrée par la société Tomax Tribute, et la demande formulée en ce sens ne pourra qu’être rejetée.

Il n’y a pas lieu, par ailleurs, de dire et juger que les frais dus par les consorts [I] pourront s’imputer sur les prix des ventes, faute de tout moyen avancé par la société Tomax Tribute en ce sens.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, en s’abstenant de réitérer les ventes malgré les levées d’option du bénéficiaire, alors qu’il s’était définitivement engagé à vendre les biens objets des promesses, M. [I] a manqué à ses obligations contractuelles.

La société Tomax Tribute justifie, compte-tenu de ces manquements qui ont empêché la réitération des ventes, avoir exposé la somme de 216,00 € [108,00 € x 2] au titre des sommations d’assister selon les factures des 28 et 30 janvier 2022, celle de 793,12 € au titre de l’établissement du premier procès-verbal de carence selon le relevé de compte correspondant produit, et celle 780,00 € au titre de l’établissement du second procès-verbal de carence selon le relevé de compte correspondant produit, soit la somme totale de 1789,12 €.

S’agissant du surplus des demandes formulées à ce titre, il ne pourra qu’être constaté que les dépenses correspondantes, relatives à des frais d’huissier, ne sont pas démontrées. Le surplus des demandes ne pourra donc qu’être rejeté.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner M. [I] à verser à la société Tomax Tribute la somme de 1789,12 €.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Il résulte des dispositions des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, combinées à celles du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application, que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs, en particulier de la mutation ou de la constitution de droits réels immobiliers.

En l’espèce, M. [I], partie qui succombe en la présente instance, sera condamné aux dépens. En outre, il devra supporter les frais irrépétibles engagés par ses adversaires dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 4000,00 € pour la société Tomax Tribute et de la somme de 2000,00 € pour Me [J].

Conformément aux dispositions précitées des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, combinées à celles du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour son application, il convient au vu des développements ci-avant, de condamner uniquement M. [I] à la prise en charge de l’ensemble des frais afférents à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière dans l’hypothèse où les deux ventes ne seraient pas signées volontairement devant un notaire.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Invite la société par actions simplifiée Tomax Tribute, d’une part, et Mme [V] [I], née le 10 mai 1948 à [Localité 16] (92), et M. [L] [I], né le 2 juillet 1952 à [Localité 17] (92), d’autre part, à régulariser devant tout notaire de leur choix la vente portant sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 19], cadastré section AX n°[Cadastre 14], tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve, au prix de

270 000,00€ ;

Invite la société par actions simplifiée Tomax Tribute, d’une part, et Mme [V] [I], née le 10 mai 1948 à [Localité 16] (92), et M. [L] [I], né le 2 juillet 1952 à [Localité 17] (92), d’autre part, à régulariser devant tout notaire de leur choix la vente portant sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 18], cadastré section AX n°[Cadastre 13], tel que le bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve, au prix de 150 000,00 € ;

Ordonne qu’à défaut de la réitération de ces deux ventes dans le délai de deux mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif, celui-ci vaudra vente, dans les conditions ci-dessus rappelées, sous réserve de la libération intégrale des prix respectifs entre les mains des vendeurs, et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de M. [L] [I] ;

Condamne M. [L] [I] à verser à la société par actions simplifiée Tomax Tribute la somme de 1789,12 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [L] [I] aux dépens ;

Condamne M. [L] [I] à verser à la société par actions simplifiée Tomax Tribute la somme de 4000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [I] à verser à Me [T] [J] la somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que le conseil de Me [T] [J] pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT