MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00860 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZHRJ

AFFAIRE : S.C.I. [V] C/ S.C. WENGEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Anne BIZOT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [V],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Karine THIEBAULT de la SELARL CABINET KARINE THIEBAULT, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.C.C.V. WENGEN,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 02 Juillet 2024

Notification le

à :

Maître [M] [C] de la SELARL CABINET [M] [C] – 2867 (grosse + copie)

Maître [X] LACOSTE de la SELARL [Localité 3] CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS – 1207 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV WENGEN a fait édifier un ensemble immobilier à usage professionnel et artisanal sur un terrain sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte authentique en date du 15 décembre 2023, la SCI [V] a acquis de la SCCV WENGEN ledit ensemble immobilier, sur lequel la société venderesse avait consenti à la SAS SOCIETE DE GESTION DES AIRES D’ACCUEIL (SG2A), par acte en date du 16 novembre 2022, un bail en l’état futur d’achèvement d’une durée de douze années, commençant à compter de la mise à disposition des locaux et au plus tard à partir du 30 octobre 2023, ceci pour un loyer annuel de 199 840,00 euros hors taxes et hors charges.

Le bail commercial en l’état futur d’achèvement, annexé à l’acte authentique de vente, comporte un article 5.4, relatif au transfert par le vendeur à l’acquéreur du montant du dépôt de garantie versé par le preneur.

Par courrier en date du 14 mars 2024, la SCI [V] a mis la SCCV WENGEN en demeure de justifier du versement du dépôt de garantie et de la notification au preneur.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SCI [V] a fait assigner en référé

la SCCV WENGEN ;aux fins paiement d’une provision et de justification de la notification au preneur du transfert de propriété de l’immeuble donné à bail.

Par ordonnance du 28 mai 2024, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SCI [V], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de :

à titre principal, débouter la SCCV WENGEN de ses prétentions ;ordonner à la SCCV WENGEN de justifier de la notification faire à la SAS SG2A du transfert de propriété intervenu entre elles aux termes de l’acte authentique du 15 décembre 2023, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;condamner la SCCV WENGEN à lui payer la somme provisionnelle de 49 960,00 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie versé entre ses mains par la SAS SG2A lors de la conclusion du bail commercial du 16 novembre 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mars 2024, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;ordonner la capitalisation des intérêts ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;subsidiairement, renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de LYON ;débouter la SCCV WENGEN de ses prétentions ;en tout état de cause, condamner la SCCV WENGEN à lui payer la somme de 7 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du code de procédure civile.

La SCCV WENGEN, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la SCI [V] ;renvoyer les parties devant le Tribunal judiciaire de LYON statuant au fond ;débouter la SCI [V] de ses prétentions ;condamner la SCI [V] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la compétence du juge des référés

En l’espèce, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d’incompétence (Civ. 3, 19 mars 1986, 84-17.524 ; Soc., 23 mars 1989, 86-40.053), de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner les moyens développés par la SCCV WENGEN au jour des articles 75 et suivants du code de procédure civile.

II. Sur les demandes d’injonction à la SCCV WENGEN de notifier le transfert de propriété à la SAS SG2A et en paiement d’une provision

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104, alinéa 1, du code civil ajoute : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1343-2 du code civil prévoit : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 15 décembre 2023 rappelle la location par la SCCV WENGEN du bien vendu à la SAS SG2A, mentionne l’annexion du contrat de bail conclu entre elles à l’acte de vente et le fait que la SCI [V] et la SCCV WENGEN font leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail (p. 8), mais aussi que les annexes font partie intégrante de la minute (p. 51).

Aux termes du bail commercial conclu le 16 novembre 2022 entre la SCCV WENGEN et la SAS SG2A, il a été stipulé : « En cas de transfert de la propriété de l’immeuble, le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au preneur, ce que ce dernier reconnaît et accepte expressément. » (p. 13).

Il en résulte que, contrairement à ce que soutient la SCCV WENGEN en arguant du caractère non obligatoire de ces clauses et du fait que les engagements pris par elle en application du contrat de bail ne pourraient lui être opposés par la SCI [V], tiers à cet acte, les parties au contrat de vente ont manifestement convenu de régler entre elles les comptes relatifs au bail commercial précédemment conclu entre la SCCV WENGEN et la SAS SG2A.

Le règlement d’une partie de ces comptes, en ce qu’il porte sur le sort du dépôt de garantie versé par la société preneuse à la SCCV WENGEN en cas de cession du bien loué, est prévu par le contrat de bail conclu entre elles et annexé à l’acte de vente, dont il fait partie.

Partant, la SCI [V] peut solliciter l’exécution par la SCCV WENGEN des engagements pris dans le cadre de la vente, dont celui de régler les comptes relatifs au bail, ceci de bonne foi.

Il s’ensuit que la SCCV WENGEN doit, sans qu’il soit nécessaire d’interpréter une quelconque clause des contrats :

transférer au nouveau propriétaire le dépôt de garantie que lui a versé la SAS SG2A ;notifier à la SAS SG2A ce transfert du dépôt de garantie.

La contestation prise de ce que le bailleur originel serait tenu de la restitution du dépôt de garantie en cas de cession du bien loué est dépourvue de caractère sérieux, les parties pouvant, ainsi que l’a souligné la SCI [V], déroger à cette règle par convention, comme cela a été fait dans le cadre du contrat de bail précité (Civ. 3, 29 juin 2022, 21-15.741).

De plus, le transfert du dépôt de garantie ne saurait constituer un enrichissement sans cause de la SCI [V], mais seulement l’établissement des comptes entre vendeur et acquéreur au sujet du bail, étant observé que la SCCV WENGEN ne conteste pas avoir conservé le dépôt de garantie alors qu’elle ne supporte plus le risque d’une dégradation du bien.

Dès lors, ni l’obligation de la SCCV WENGEN de transférer à la SCI [V] le dépôt de garantie versé par la SAS SG2A, ni celle de lui notifier ce transfert, ne sont sérieusement contestables et aucune urgence n’est requise pour que le juge des référés fasse application des pouvoir que lui confère l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Enfin, la résistance de mauvaise foi de la SCCV WENGEN aux demandes de la SCI [V], alors qu’elles étaient conformes aux engagements pris par elle tant envers la SAS SG2A qu’à l’égard de l’acquéreur, et qu’une injonction de rencontrer un médiateur a été prononcée à son encontre, commande d’assortir la condamnation à exécuter ses obligations d’une astreinte comminatoire, de nature à en assurer l’effectivité.

Par conséquent, la SCCV WENGEN sera condamnée à

payer à la SCI [V] la somme provisionnelle de 49 960,00 euros, au titre du transfert du dépôt de garantie versé par la SAS SG2A en application du contrat de bail commercial conclu le 16 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure de payer, et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année, ceci sous astreinte provisoire d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de deux mois ;

notifier à la SAS SG2A le transfert de propriété intervenu entre elle et la SCI [V], ainsi que le transfert du dépôt de garantie de 49 960,00 euros à cette dernière, ceci sous astreinte provisoire d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de deux mois.

III. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

En l’espèce, la SCCV WENGEN, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, sans qu’il n’y ait lieu de faire application de l’article 699 du code de procédure civile en l’absence de demande claire et non équivoque en ce sens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCCV WENGEN, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000,00 euros et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur la prétendue incompétence de la juridiction des référés ;

CONDAMNONS la SCCV WENGEN à payer à la SCI [V] la somme provisionnelle de 49 960,00 euros, au titre du transfert du dépôt de garantie versé par la SAS SG2A en application du contrat de bail commercial conclu le 16 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure de payer, et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année, ceci sous astreinte provisoire d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCCV WENGEN à notifier à la SAS SG2A le transfert de propriété intervenu entre elle et la SCI [V], ainsi que le transfert du dépôt de garantie de 49 960,00 euros à cette dernière, ceci sous astreinte provisoire d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de deux mois.

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCCV WENGEN aux dépens de la présente instance ;

DISONS n’y avoir lieu à appliquer l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCCV WENGEN à payer à la SCI [V] la somme de 3 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SCCV WENGEN fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4], le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Président