TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02372 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4A7

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[D] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

M. [D] [Z]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS (RCS Caen 593.820.301), dont le siège social est sis 2 rue des frères Wilkin – CS 80001 – 14460 COLOMBELLES

représentée par Madame [L] [J], Chargée juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]

né le 16 Août 1978 à ROUEN (76000), demeurant 415 Bis Avenue des Dix Diacres – 14112 BIÉVILLE-BEUVILLE

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 17 novembre 2017, l’ESH Les Foyers Normands a donné à bail à M. [D] [Z] un logement conventionné à usage d’habitation situé 415 Bis avenue des dix acres – 14 112 Biéville-Beuville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 373,23 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 60,25 euros, ainsi qu’une place de stationnement (n°2) située à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable fixé à 10,24 euros.

Par décision du 11 janvier 2019, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire relatives aux créances de M. [D] [Z], lesquelles consistent en un effacement total des créances concernées, dont la créance de l’ESH Les Foyers Normands, au titre d’une dette de logement, pour la somme de 1 648,15 euros et arrêtée à la date du 14 novembre 2018.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 25 janvier 2024, l’ESH Les Foyers Normands a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 974,55 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et à la place de stationnement, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 27 mai 2024, l’ESH Les Foyers Normands a fait assigner M. [D] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– prononcer la résiliation des contrats de location par le jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [D] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que, faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2974,55 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 300 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle l’ESH Les Foyers Normands, représenté par Mme [L] [J] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7276,50 euros.

Il explique qu’il y a déjà eu un effacement des dettes personnelles de M. [D] [Z]. Il ajoute qu’au cours de l’année 2024, seuls deux règlements ont été effectués. Enfin, il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement en faveur du défendeur ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [Z], comparant en personne, reconnaît l’existence de la dette locative mais conteste toutefois son montant, qui s’élève selon lui à la somme de 7076,50 euros, dans la mesure où il a effectué un versement de 200 euros en décembre 2024. Il sollicite que lui soit accordé des délais de paiement afin de solder sa dette ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire.

À cette fin, il propose le versement de la somme mensuelle de 150 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges. Il explique être en arrêt de travail depuis 30 mois et percevoir de ce fait des revenus irréguliers. Il ajoute payer une pension alimentaire s’élevant à 220 euros par mois.

L’ESH Les Foyers Normands bien qu’ayant été autorisée à produire, par note en délibéré, un décompte actualisé à la date de l’audience de la dette locative, ne s’en est pas saisie et aucun décompte actualisé n’est parvenu au greffe en cours de délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7276,50 euros produit aux débats :

– les baux en date du 17 novembre 2017, l’un portant sur le logement à usage d’habitation, l’autre sur la place de stationnement ;

– le commandement de payer du 24 janvier 2024, portant sur la somme en principal de 2974,55 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et à la place de stationnement, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus ;

– la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 11 janvier 2019 et portant validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire relatives aux créances de M. [D] [Z] ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 5 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, portant sur le logement et la place de stationnement, pour la période de juin 2023 à novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7276,50 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [D] [Z] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs tant au logement qu’à la place de stationnement et ce malgré l’effacement de sa dette locative, en application de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Calvados du 11 janvier 2019, arrêtée au 14 novembre 2018 à la somme de 2041,57 euros.

Toutefois, eu égard à la contestation de M. [D] [Z] quant au montant de la dette locative, ce dernier expliquant avoir effectué un paiement de 200 euros en décembre 2024 alors que celui-ci n’apparaît pas au crédit du compte d’après le décompte locatif actualisé au 5 décembre 2024 produit aux débats par le demandeur ; et en considération du fait qu’il a été permis à l’ESH Les Foyers Normands de fournir un nouveau décompte actualisé à la date de l’audience et ce, au cours du délibéré, ce dont il ne s’est pas saisi ; il convient alors d’arrêter la dette locative non pas au 5 décembre 2024, termes de novembre 2024 inclus mais au 2 novembre 2024, termes d’octobre 2024 inclus, étant rappelé que les échéances de loyer et charges sont, selon les dispositions contractuelles des baux du 17 novembre 2017, payables mensuellement à terme échu le premier jour ouvrable du mois suivant.

Dès lors, M. [D] [Z] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 6789,17 euros, termes d’octobre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 2 novembre 2024.

Par conséquent, M. [D] [Z] sera condamné à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 6789,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et à la place de stationnement, impayés au 2 novembre 2024, termes d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [D] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 2974,55 euros au titre des loyers et charges impayés, relatifs au logement et à la place de stationnement, arrêtés au 16 janvier 2024, termes de décembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, dans ce délai, seul un versement d’un montant de 250 euros a été effectué en date du 26 février 2024 ; de sorte qu’il ne permet ni d’apurer l’arriéré locatif objet du commandement de payer, ni les échéances courantes de loyers et charges, du logement et de la place de stationnement, échues durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [D] [Z] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 150 euros en sus du montant du loyer courant.

Toutefois, il ressort des débats et des constatations précédentes que, M. [D] [Z] n’est pas à jour du règlement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En effet, l’échéance d’octobre 2024, relative au logement et à la place de stationnement, s’élève à la somme de 487,33 euros (476 euros au titre des loyers et charges du logement et 11,33 au titre du loyer de la place de stationnement) ; tandis que, M. [D] [Z] a réglé la somme totale de 450 euros et étant rappelé qu’il ne bénéficie pas d’aides au logement, il n’a dès lors pas repris le paiement des échéances courantes avant l’audience.

En outre, quand bien même le règlement de la somme de 200 euros, que M. [D] [Z] soutient avoir effectué, n’apparaît pas dans le décompte locatif pour le règlement de l’échéance de novembre 2024, il convient de rappeler que, les termes relatifs au logement et à la place de stationnement s’élèvent à la somme de 487,33 euros ; de sorte que, si ce paiement est effectif, il ne permet pas non plus de régler intégralement le loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent pas s’envisager dans un délai de 36 mois, dans la mesure où M. [D] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant en intégralité avant l’audience.

Par ailleurs, il s’infère du diagnostic social et financier ainsi que des justificatifs de ressources transmis aux débats par M. [D] [Z] qu’il n’apparaît pas en mesure de régler sa dette locative compte tenu de ses ressources et du montant important de la dette locative.

Au surplus, faute de paiements réguliers et de la totalité de l’échéance mensuelle due, la dette locative de M. [D] [Z] ne cesse de s’accroître chaque mois.

De sorte que, eu égard au montant conséquent de la dette locative ainsi qu’au montant des mensualités proposées en sus de l’échéance courant de loyer et charges que M. [D] [Z] ne parvient déjà pas à régler, il n’apparaît pas en situation d’apurer sa dette locative dans un délai de 24 mois.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par M. [D] [K] sera rejetée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, bien que, M. [D] [Z] sollicite son maintien dans les lieux, le paiement du loyer courant en intégralité n’a pas été repris avant l’audience.

En outre, eu égard au montant important de la dette locative et à l’impossibilité pour M. [D] [Z] de l’apurer dans un délai de 24 mois, la demande de délais de paiement a été rejetée.

De sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de suspensions des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, M. [D] [Z] sera débouté de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [D] [Z], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 24 mars 2024, date de la résolution du bail d’habitation et de la place de stationnement suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux (logement et place de stationnement), M. [D] [Z] cause un préjudice à l’ESH Les Foyers Normands qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges, relatifs au logement et à la place de stationnement, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 24 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, l’ESH Les Foyers Normands ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [D] [Z], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Z], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 6 789,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et à la place de stationnement, impayés au 2 novembre 2024, termes d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [D] [Z] ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu le 17 novembre 2017, entre d’une part, l’ESH Les Foyers Normands et d’autre part, M. [D] [Z] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 415B avenue des dix acres – 14 112 Biéville-Beuville ainsi que, du bail accessoire conclu à la même date, portant sur une place de stationnement (n°2) située à la même adresse, à la date du 24 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [D] [Z] ;

DIT que M. [D] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux (logement et place de stationnement) depuis le 24 mars 2024 ;

DIT que M. [D] [Z] devra libérer les lieux (logement et place de stationnement) dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’ESH Les Foyers Normands à faire expulser M. [D] [Z] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à l’ESH Les Foyers Normands une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, relatifs au logement à usage d’habitation et à la place de stationnement et qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 24 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par l’ESH Les Foyers Normands à l’encontre de M. [D] [Z] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’ESH Les Foyers Normands de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION