DOSSIER N° RG 24/03710 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2BWM

Jugement du 16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [P] [H]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e GAUTHIER (T.713)

Expédition délivrée à :

M. [S] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi seize octobre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : AZOULAY Avner

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 QUAI D AUSTERLITZ – 75013 PARIS

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 713

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P] [H],

demeurant 2 rue Emile Duport – 69009 LYON

comparant en personne

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 14/01/2025

Date de la mise en délibéré : 19/05/2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 février 2023 avec effet au 10 février 2023, la société FONCIA LYON, pour le compte de la SCI FONCIERE DI 01/2009, a donné à bail à monsieur [R] [P] [H], pour une durée de 3 ans, un logement nu à usage de résidence principale, situé au premier étage du 2, rue Emile Duport à LYON (69009), et un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,40 euros, outre 49,36 euros de provision sur charge pour le logement et 45,88 euros pour le garage.

Par acte sous seing privé du 7 février 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, intervenant au titre de la garantie VISALE, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et des charges de l’appartement par le locataire, et ce, dans la limite de 36 mensualités de loyers maximum pour le parc locatif privé, sur la durée totale du bail, renouvellement inclus.

Des loyers sont demeurés impayés.

Indiquant qu’elle avait été actionnée en qualité de caution pour le paiement d’échéances de loyers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à monsieur [R] [P] [H], par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 2.348,56 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [R] [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, aux fins d’obtenir le paiement de sa créance, la dette n’ayant pas été apurée dans les délais, ainsi que le constat ou le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, outre sa condamnation à payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 19 mai 2025 lors de laquelle la SAS Action Logement, représentée par son conseil, s’est référée aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes après avoir actualisé sa dette suivant décompte produit à l’audience.

Elle sollicite ainsi les mesures suivantes :

Dire et juger recevable et bien fondée son action ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ; Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; Condamner le défendeur à lui payer la somme actualisée de 13.141,08 euros selon décompte du 12 mai 2025 (mois de mars 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.348,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamner le défendeur à lui payer les indemnités d’occupation dès que celles-ci seront justifiées par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ; -

Condamner le défendeur aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle s’oppose aux délais de paiement car elle ne dispose d’aucun justificatif sur la reprise du règlement du loyer courant et sur la situation économique du locataire.

Monsieur [R] [P] [H] comparaît en personne.

Il indique être d’accord sur le principe et le montant de la dette.

Il explique être en difficulté du fait d’une retenue de 500 euros par mois pour une dette fiscale.

Il indique qu’il exerce deux emplois qui lui procurent des revenus de 2.300 euros par mois et affirme qu’il vient de reprendre le règlement du loyer courant. Il souhaite rester dans les lieux et propose d’échelonner sa dette en payant 500 euros par mois en plus de loyer courant à partir du mois de juillet 2025.

Dans l’hypothèse où une expulsion serait ordonnée, il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Compte tenu de la comparution des parties et du montant des demandes formulées, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et de charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

En outre, en application de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :

Le contrat de bail et le contrat dit de « contrat de cautionnement Visale »,Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 septembre 2023, pour le paiement d’une somme de 2.348,56 euros en principal ;Plusieurs quittances subrogatives attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (25 août 2023, 19 février 2024, 26 décembre 2024) ; Un détail de créance du 19 février 2024 établi par le demandeur faisant mention d’une somme de 5.286,40 euros correspondant au montant compensé par la caution, déduction faite des versements du locataire, et une attestation de créance établie par la caution le même jour ; Un décompte de créance du 12 mai 2025 et la quittance subrogative correspondante (datée du 22 avril 2025), faisant mention d’une dette de 13.141,08 euros et du versement de 13.141,08 euros par la caution en lieu et place du locataire.

Il résulte de ces pièces qu’agissant en qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement payé au bailleur, en lieu et place du locataire, la somme totale de 13.141,08 euros correspondant aux échéances impayées depuis le début du bail.

En vertu de ces paiements et du contrat de cautionnement, la caution est subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette même somme.

Monsieur [R] [P] [H] ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

Ces derniers étant ainsi établis, il convient de condamner le défendeur à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13.141,08 euros, selon décompte du 12 mai 2025 (échéance du mois de mars 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2023 sur la somme de 2.348,56 euros et à compter du jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en résiliation de bail et expulsion

Sur la recevabilité de l’action de la caution

Aux termes de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 8.1 du « contrat de cautionnement Visale » liant le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que, dès que la caution aura payé les sommes impayées par le locataire, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur, dont celui d’agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, la quittance subrogative du 22 avril 2025, qui vise le nouvel article 2309 du code civil, rappelle que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement, que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, il est établi que le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résiliation de bail et expulsion.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 6 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avant d’en examiner le bien-fondé.

Sur le bien-fondé de l’action

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail avec effet au 10 février 2023 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023 pour la somme en principal de 2.348,56 euros.

En l’état des quittances subrogatives produites, du décompte de créance du 19 février 2024 et du décompte de créance du 12 mai 2025, il apparaît que monsieur [R] [P] [H] n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti.

Ainsi, il est suffisamment établi que les causes du commandement n’ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance de sorte que les conditions de la résiliation du bail sont réunies depuis le 6 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que monsieur [R] [P] [H] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis cette date, le contrat de bail étant résilié de plein droit depuis lors.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

En l’espèce, si le locataire sollicite des délais de paiement, il ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant.

En outre, il ne produit aucun élément susceptible de permettre de corroborer ses affirmations relatives à sa situation économique et à ses revenus et ne justifie donc pas être en situation de régler sa dette locative, étant observé que depuis son entrée dans les lieux en février 2023, la caution a dû suppléer sa carence sur 22 mensualités.

En conséquence, sa demande de délais suspensifs de paiement doit être rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, si le locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sa demande sera rejetée compte tenu de l’absence de démonstration de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et le rejet de sa demande de délais de paiement.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail et du rejet de la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Aucun élément ne justifie de diminuer ou supprimer le délai de 2 mois pendant lequel l’expulsion ne peut intervenir à la suite du commandement de quitter les lieux, tel que prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civile d’exécution.

Par ailleurs, à la lecture de l’historique de paiement produit par la caution, il apparait que le locataire n’a pas manifesté d’efforts réels pour assumer son obligation de paiement du loyer, contraignant la demanderesse à suppléer sa carence sur 22 mensualités depuis le mois de février 2023.

Dès lors sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée.

De surcroît, le maintien dans les lieux du défendeur depuis le 6 novembre 2023 cause nécessairement un préjudice, non sérieusement contestable, à la demanderesse ouvrant droit à cette dernière à la perception d’une indemnité d’occupation, à titre de réparation, et qu’il convient de fixer au montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible en cas de continuation de la location.

Cette indemnité sera due à compter de l’échéance du mois d’avril 2025, non comprise dans la condamnation ci-avant prononcée, et jusqu’à libération effective des lieux, les indemnités d’occupation antérieures étant incluses dans la condamnation principale au paiement à laquelle il a été fait droit.

Dès lors, il convient de condamner le défendeur à payer ces indemnités à la caution à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, le tout sous réserve de production d’une quittance subrogative justifiant du paiement en lieu et place de l’occupant.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de monsieur [R] [P] [H], partie succombante, la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que les demandes présentées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 10 février 2023 entre la société FONCIA LYON, pour le compte de la SCI FONCIERE DI 01/2009, et monsieur [R] [P] [H], concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situé au 2, rue Emile Duport à LYON (69009) sont réunies à la date du 6 novembre 2023 ;

CONDAMNE monsieur [R] [P] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution de la SCI FONCIERE DI 01/2009, la somme de 13.141,08 euros (treize mille cent quarante et un euros et huit centimes) en remboursement des sommes acquittées par la caution au titre des loyers impayés (décompte de créance du 12 mai 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter 5 septembre 2023 sur la somme de 2.348,56 (deux mille trois cent quarante-huit euros et cinquante-six centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [R] [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande monsieur [R] [P] [H] aux fins de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [R] [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [R] [P] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au total des loyers du logement et du garage indexés tel que conventionnellement prévu et augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que les paiements en lieu et place du bailleur seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE monsieur [R] [P] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023 ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE