TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01903 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ2B

Minute : 24/00690

S.C.I. GABIMMO

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 173

C/

Monsieur [W] [S] [F] [I]

Madame [O] [F] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. GABIMMO

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [S] [F] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 octobre 2021, à effet au 1er novembre 2021, la Société civile immobilière GABIMMO a donné à bail à M. [W] [S] [B] [I] et à Mme [O] [F] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 870 euros, outre 30 euros de provision pour charges. Il est à relever que si le bail mentionne le nom dactylographié de M. [B] [I], il est signé « [W] [S] [F] [I] ».

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SCI GABIMMO a fait signifier à M. [W] [S] [F] [I] et à Mme [O] [F] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 2 485,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 5 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, remis à étude la SCI GABIMMO a fait assigner M. [W] [S] [F] [I] et à Mme [O] [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de location et prononcer la résiliation du contrat de location,

En conséquence, voir dire et ordonner que, dans les 24 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir, M. [F] [I] et Mme [F] [E] et tous occupants de leur chef devront quitter et libérer de leur personne et de tous biens les lieux loués,

Ordonner l’expulsion de M. [F] [I] et Mme [F] [E], ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des biens sis [Adresse 1],

Condamner solidairement à titre de provision, M. [F] [I] et Mme [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO la somme de 4 590 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus,

Condamner solidairement à titre de provision, M. [F] [I] et Mme [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, soit 930 euros par mois et ce jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais pour quitter les lieux,

Ordonner qu’à défaut de paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et sans mise en demeure préalable, le bénéfice du sursis à exécution sera perdu et l’expulsion immédiate,

Condamner solidairement M. [F] [I] et Mme [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer et de dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 26 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SCI GABIMMO, qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris.

M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 4 avril 2024, des justificatifs de charges et du décompte de la créance arrêté au 15 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées à hauteur de 4 590 euros.

Le bail prévoit que pour l’exécution de toutes les obligations en résultant, « il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties définies ci-dessus par LE LOCATAIRE. Elles sont notamment tenues solidairement à l’égard du BAILLEUR à 100% des loyers, charges et taxes dus en application du présent contrat. »

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] solidairement à payer à la SCI GABIMMO la somme provisionnelle de 4 590 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI GABIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI GABIMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit que « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges (…) le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation.»

La SCI GABIMMO a fait signifier à M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 485,44 euros en principal dans un délai de deux mois, le 4 avril 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 5 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

La SCI GABIMMO sollicite qu’il soit ordonné à M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] de quitter les lieux dans un délai de 24 heures mais ne motive pas cette demande, alors qu’elle est contraire aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures d’exécution, elle sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI GABIMMO du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, au montant résultant du loyer et des charges, soit à la somme de 930 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E], qui succombent, seront condamner, in solidum, à supporter les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2024 et de la notification à la préfecture du 26 juillet 2024

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GABIMMO, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI GABIMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 octobre 2021, entre la SCI GABIMMO d’une part et et M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé[Adresse 1], sont réunies à la date du 5 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO la somme provisionnelle de 4 590 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de l’assignation,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 1] de M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] à compter du 5 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à la somme de 930 euros,

Condamne in solidum et par provision M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum M. [W] [S] [F] [I] et Mme [O] [F] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 avril 2024 et celui de la dénonciation à la préfecture du 26 juillet 2024,

Condamne in solidum M. [F] [I] et Mme [F] [E] à payer à la SCI GABIMMO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge