TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 3 cab 03 D

R.G N° : N° RG 23/00222 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XQAO

Jugement du 11 Septembre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [R] [H] [Y], M. [Z] [G] [E] [Y]

C/

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS

—  88

la SELAS AGIS

—  538

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 D du 11 Septembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2025 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [R] [H] [Y]

née le 02 Avril 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier COSTA de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Z] [G] [E] [Y]

né le 07 Janvier 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Olivier COSTA de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, domicilié : chez REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-laurent REBOTIER de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

Par exploit du 6 janvier 2023, Monsieur [Z] [G] [Y] et Madame [R] [H] [Y] ont donné assignation au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire en vue d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale de copropriété du 25 octobre 2022.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées le 22 mai 2024, les consorts [Y] demandent qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 10-1 et 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 14, 17 et 17-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifié par la loi n°2022-46

du 22 janvier 2022,

Vu l’article 815-3 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONSTATER les irrégularités de forme et de fond affectant l’assemblée générale et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 25 octobre 2022,

CONSTATER les irrégularités affectant la résolution n°6 soumise au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 12 janvier 2024,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER l’annulation de l’intégralité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 25 octobre 2022 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, et pour les mêmes motifs,

PRONONCER l’annulation de la résolution n°3 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 25 octobre 2022 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 25 octobre 2022 à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3] tenue le 25 octobre 2022 aux dépens ;

DISPENSER Monsieur et Madame [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en ce compris les dépens et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] font valoir:

— que l’assemblée générale s’est tenue à distance sans autorisation du conseil syndical et en dehors de prévisions de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 qui avait limité à une période expirant le 31 juillet 2022 la tenue de telles assemblées

— qu’au procès-verbal n’est pas annexée la feuille de présence prévue par l’article 14 du décret du 17 mars 1967, qu’il ne comporte pas la signature des scrutateurs prévue à l’article 17-1 du même décret, ni celle des copropriétaires présents prévue par le règlement de copropriété

— que la résolution n°3 qui tend à aliéner une partie de cour commune au profit d’une copropriété voisine relevait à ce titre, non de la majorité simple qui a permis son adoption, mais de la majorité renforcée prévue par les articles 4 et 13 du règlement de copropriété

— que malgré l’annulation décidée par assemblée générale du 12 janvier 2024, une annulation judiciaire reste nécessaire du fait d’un vice entachant cette seconde assemblée générale et la rendant elle-même passible d’annulation

— qu’il demeure des frais d’avocat et de médiation dans le cadre de la présente procédure.

Par conclusions notifiées le 7 novembre 2024, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise :

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [Z] [G] [E] [Y] et Madame [R] [H] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

DIRE n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES fait valoir:

— que l’assemblée générale extraordinaire du 12 janvier 2024 a voté l’annulation du procès-verbal du 25 octobre 2022 rendant les demandes sans objet

— qu’un éventuel vice entachant l’assemblée du 12 janvier 2024 est inopérant dès lors qu’aucune action en nullité n’a été intentée à son sujet

— que le budget de fonctionnement de la copropriété limité à 7000€ recommande la dispense d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

La demande d’annulation

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

L’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique ou visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, ou voter par correspondance.

L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022 prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique ; dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ; ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Le même article dispose ensuite que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 mentionne qu’elle s’est tenue « en distanciel sur retour exclusif du bulletin de vote ». Il en résulte que le syndic a décidé que les copropriétaires ne pouvaient pas participer à l’assemblée générale par présence physique, ni par vidéo-conférence ni autre moyen électronique, mais uniquement par correspondance. Or s’agissant d’une assemblée qui s’est tenue postérieurement au 31 juillet 2022 et sans qu’il soit fait état d’un avis du conseil syndical, les conditions prévues par l’article 22-2 précité ne sont pas remplies, sans que pour autant une autre base légale soit invoquée pour justifier que l’assemblée générale ait pu se tenir sous une telle forme. Il convient de constater l’irrégularité qui en résulte, de nature à vicier les décisions prises et donc à justifier l’annulation de l’assemblée générale.

La résolution n°6 de l’assemblée générale du 12 janvier 2024, dont l’invalidation n’est pas alléguée, a néanmoins prononcé « l’annulation de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 et de l’ensemble de ses résolution ». La demande de constatation de l’irrégularité de la résolution n°6 précité n’est pas une prétention dès lors qu’elle n’aboutit par elle-même à remettre en cause concrètement sa validité. La demande d’annulation judiciaire de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 devient néanmoins sans objet car une décision du tribunal ne peut ajouter un effet quelconque à la décision prise par le syndicat par assemblée générale du 12 janvier 2024.

Les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, a titre des frais exposé et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est, même en l’absence de demande sa part, dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les demandes des consorts [Y] n’ayant été rejetées qu’en raison d’une régularisation opérée postérieurement à l’assignation, il convient de mettre les dépens à la charge du syndicat.

La tenue d’une assemblée générale irrégulière a légitimement conduit les consorts [Y] à établir une assignation en justice par voie d’avocat pour la contester, une somme de 750€ ayant dû également être versée dans le cadre d’une procédure accessoire de médiation. Le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES a été exposé à des frais similaires et dispose d’un budget réduit, mais sa faute est caractérisée. Il convient en conséquence de le condamner à payer aux époux [Y] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 précité.

La prétention exposée par les époux [Y] dans leur assignation étant fondée à la date de celle-ci, les frais de procédure exposés par le syndicat seront mis à la charge des autres copropriétaires par application de l’article 10-1 précité.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que l’irrégularité de forme de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 est de nature à justifier son annulation,

CONSTATE que la demande d’annulation est devenue sans objet en raison de la décision d’annulation prononcée par l’assemblée générale du 12 janvier 2024,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à Monsieur [Z] [G] [Y] et à Madame [R] [H] [Y] ensemble la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens,

DIT les frais de procédure exposés par le syndicat seront mis à la charge des autres copropriétaires par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toute autre demande.

En foi de quoi, le présidente et la greffière ont signé le présent jugement

LA GREFFIERE LE PRESIDENT