DOSSIER N° RG 25/03979 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3LID

Ordonnance du :

21/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE

Expédition délivrée

le :

à : M^e Julia LAZAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SACVL,

dont le siège social est sis 36 Quai Fulchiron – BP 5001 – 69005 LYON 05

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 332

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [D] [L],

demeurant 326 rue GARIBALDI – 69007 LYON

représentée par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2442

citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 10 Octobre 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 17/10/2025

Mise à disposition au greffe le 21/11/2025

La Société SACVL est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 326, 332 et 336 rue Garibaldi à Lyon 7e au sein duquel Madame [D] [L] est locataire d’un appartement au numéro 326 aux termes d’un bail signé le 26 juin 2000.

La Société SACVL met en oeuvre un programme de réhabilitation de la résidence et souhaite réaliser des travaux dans les parties communes et privatives de la résidence. Le permis de construire a été accordé le 17 septembre 2024.

Un différend est né entre la société SACVL et Madame [D] [L], le bailleur souhaitant que l’entreprise générale du programme, la société GCC, puisse entrer dans le logement de la locataire pour la mise en oeuvre des travaux, alors que Madame [D] [L] s’oppose à une partie des travaux au sujet desquels elle s’estime en outre insuffisamment informée.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, Madame [D] [L] a fait assigner la Société SACVL devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon pour solliciter une réduction du loyer, s’opposer à la réalisation d’une partie des travaux et demander la condamnation de la Société SACVL au paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance sur requête du 8 octobre 2025, la société SACVL a été autorisée à assigner Madame [D] [L] selon la procédure de référé d’heure à heure.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la Société SACVL a ainsi fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection en référé aux fins de:

— autoriser la Société SACVL, l’entreprise GCC et toutes entreprises mandatées par elles à ouvrir et pénétrer dans l’appartement de Madame [D] [L] sis 326 rue Garibaldi à Lyon 7e pour y réaliser les travaux suivants :

— déplacement du radiateur de la cuisine,

— dépose des châssis séparant le séjour et le bow-window,

— pose d’un parquet sur la surface du bow-window,

— création d’un balcon au niveau de la cuisine,

— remplacement de la porte palière,

— remplacement des menuiseries extérieures,

— remplacement des volets roulants,

— mise en place de brise-soleils orientable sur les bow windows,

— remplacement des bouches d’extraction de la VMC,

— ajout de robinets thermostatiques sur les radiateurs,

— isolation des façades par l’extérieur,

— remplacement des panneaux de contrôle d’électricité.

— Dire que les présentes autorisations seront assorties du concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [D] [L] à verser à la Société SACVL la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [D] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation du 4 mars 2024,

— dire que l’ordonnance à venir sera exécutoire sur minute.

A l’audience du 17 octobre 2025, la Société SACVL, représentée par son avocat, développe les termes de son assignation et dépose un dossier de plaidoirie.

Elle fonde ses demandes sur les articles 834, 835 du code de procédure civile, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1723 du code civil et les conditions du contrat de bail.

Elle soutient que l’obligation de Madame [D] [L] de permettre l’accès à son logement pour l’exécution des travaux n’est pas sérieusement contestable et que son refus caractérise un trouble manifestement illicite. A ce titre, elle expose qu’il s’agit de travaux d’amélioration de la performance énergétique et d’amélioration du bâtiment qui ne causent pas de préjudice aux locataires, en l’absence d’augmentation de loyer et de nécessité de libérer le logement. Elle ajoute que le logement de Madame [D] [L] gagnera en surface.

Elle expose que le retard pris par l’ensemble du programme en raison de l’opposition de la locataire caractérise l’urgence et le péril imminent. Elle indique avoir tenté à plusieurs reprises de prendre attache avec Madame [D] [L] pour la réalisation des travaux dans son appartement, par l’envoi de prospectus et par voie d’affichage, puis notamment par le biais d’une sommation interpellative du 1er juillet 2025, et d’un courrier du 7 juillet 2025. Elle précise que le retard pris par le chantier est générateur de pénalités financières.

En réponse aux arguments de Madame [D] [L], elle précise que cette dernière a été destinataire d’un planning prévisionnel, qui n’est finalement plus juste en raison de son blocage. Elle soutient enfin que les conditions du contrat de bail prévoient que la locataire doit laisser réaliser l’ensemble des travaux envisagés.

Elle s’oppose à la réalisation d’une expertise.

Madame [D] [L], représentée par son avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger que la Société SACVL ne démontre pas l’urgence de ses demandes,

— dire et juger que les demandes formées par la SACVL tendant à être autorisée à pénétrer dans l’appartement de Madame [D] [L] pour y réaliser des travaux se heurtent à des contestations sérieuses,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes formulées par la Société SACVL,

En tout état de cause,

— débouter la Société SACVL de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de vérifier si la nature de travaux envisagés par la Société SACVL engendrent une modification de la forme de la chose louée, fournir toutes les indications sur la durée prévisible des travaux ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

En tout état de cause,

— condamner la Société SACVL à payer la somme de 6000 euros à Madame [D] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société SACVL aux dépens,

— rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires.

Sur le fondement de l’article 834 du code civil, elle soutient tout d’abord que la Société SACVL ne démontre pas la condition d’urgence propre à la procédure de référé. Elle expose que le planning prévisionnel produit est obsolète, les travaux ayant finalement débuté en juillet 2025 au lieu du mois de mars 2025, et que le bailleur ne démontre pas en quoi l’absence de réalisation des travaux dans l’appartement de Madame [D] [L] empêche la poursuite du projet.

Sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1723 et 1724 du code civil, elle estime que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses. Tout d’abord, elle soutient ne pas avoir reçu de notification préalable du bailleur sur la nature et les modalités d’exécution des travaux, estimant insuffisantes les informations transmises par voie de prospectus présentant le programme dans son ensemble et le planning global de chantier, sans information précise concernant son logement.

Elle soutient ensuite que les travaux envisagés n’entrent pas dans la liste des travaux visés par l’article 7e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 auxquels le locataire ne peut pas s’opposer. Elle s’oppose notamment au déplacement du radiateur, à la dépose des châssis séparant le séjour et le bow window, à la pose d’un parquet sur la surface du bow window, à la création d’un balcon au niveau de la cuisine, à la mise en place de brise soleil orientable. Elle précise ne pas s’opposer aux autres travaux notamment d’isolation thermique et d’aménagement des parties communes et extérieures.

Elle soutient enfin que les travaux constituent un changement de la forme de la chose louée, un pan de mur devant être démoli, une fenêtre enlevée et la loggia supprimée. Elle produit à ce titre un rapport établi par une architecte.

Elle ajoute que les travaux sont manifestement incompatibles avec son état de santé et susceptibles de la mettre en péril.

En réponse aux moyens soulevés par la Société SACVL, elle indique que les parties n’ont pas expressément choisi d’écarter les dispositions de l’article 1723 du code civil aux termes du contrat de bail.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

— Sur les conditions du référé

La Société SACVL vise les articles 834 et 835 du code de procédure civile pour fonder ses demandes, et en développe les conditions de recevabilité de façon indifférenciée.

Si elle soutient que le comportement de Madame [D] [L] constitue un trouble manifestement illicite, elle n’établit pas en quoi ses demandes constitueraient des « mesures conservatoires ou de remise en état » propres à y remédier, tel que le prévoit l’article 835 du code de procédure civile. En l’espèce la réalisation de travaux dépasse le cadre de simples mesures conservatoires et ne correspond pas à des mesures de remise en état.

L’article 834, visé et discuté par les parties, doit donc être retenu comme fondement.

Aux termes de cet article, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’urgence

L’urgence est caractérisée lorsqu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Il ressort des pièces produites par la Société SACVL que les travaux dont elle demande d’ordonner la réalisation font partie d’un projet global de réhabilitation de la résidence. Il ressort en effet du planning prévisionnel et de la pièce intitulée « documents marchés » que le programme de travaux impacte l’ensemble des bâtiments et représente un budget conséquent.

La Société SACVL établit en outre, par la production d’un échange de mail avec l’entreprise générale, que l’absence de réalisation des travaux nécessitant l’accès au logement de Madame [D] [L] empêche de poursuivre une partie des travaux concernant les autres logements et les parties communes.

Au regard de l’ampleur du programme, du coût de l’opération et du retard pris, bien qu’il ne soit pas uniquement imputable au refus de Madame [D] [L], l’urgence à statuer sur les demandes de la Société SACVL est suffisamment établie.

Sur la présence d’une contestation sérieuse

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point par la suite.

Aux termes de l’article 7e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux, et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. […] Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Madame [D] [L] oppose au bailleur pour l’ensemble des travaux, l’absence de notification de la nature et des modalités d’exécution des travaux avant leur réalisation. Si la Société SACVL établit avoir remis aux locataires des informations générales concernant les travaux, elle ne justifie pas avoir informé Madame [D] [L] de leur nature et des modalités de leur exécution, particulièrement pour les travaux devant avoir lieu dans son appartement. Seule la liste des travaux reprise dans le cadre de la présente demande a été transmise à Madame [D] [L] à plusieurs reprises dans les courriers produits aux débats, toutefois les modalités de leur réalisation ne sont pas précisées. Lors des débats, le bailleur évoque uniquement l’information selon laquelle ils seraient d’une durée maximum de 12 jours, ce qui ne saurait suffire à caractériser l’information prévue à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Cette absence d’information ne constitue toutefois pas une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de la Société SACVL puisque le refus de Madame [D] [L] de laisser l’accès à son logement a pu empêcher le bailleur de prévoir avec plus de précisions les travaux à venir. Ainsi, dans le cadre de la poursuite des travaux tels qu’ils pourront être menés par le bailleur, il lui incombera avant d’accéder au logement de Madame [D] [L] de l’informer conformément aux dispositions susvisées de la nature et des modalités de réalisation des travaux.

Il convient de relever que Madame [D] [L] ne s’oppose pas à la réalisation des travaux suivants :

— remplacement de la porte palière,

— remplacement des menuiseries extérieures,

— remplacement des volets roulants,

— remplacement des bouches d’extraction de la VMC,

— ajout de robinets thermostatiques sur les radiateurs,

— isolation des façades par l’extérieur,

— remplacement des panneaux de contrôle d’électricité.

Il s’agit en outre de travaux conformes aux dispositions de l’article 7e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire doit permettre au bailleur de réaliser. Il lui sera ainsi ordonné de laisser l’accès à son logement pour la réalisation de ces opérations, après avoir reçu les informations nécessaires sur les modalités de leur exécution. La Société SACVL ne sera autorisée à pénétrer dans le logement avec l’assistance d’un serrurier qu’après un refus injustifié de la part de Madame [D] [L].

Madame [D] [L] soutient ensuite qu’une partie des travaux viendrait modifier la forme de son appartement, empêchant le bailleur de les lui imposer, conformément aux dispositions de l’article 1723 qui dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. A ce titre, elle évoque la dépose du radiateur de la cuisine, la dépose des châssis séparant le séjour et le bow-window, la pose d’un parquet sur la surface de l’ancien bow-window et la création d’un balcon au niveau de la cuisine.

La Société SACVL lui oppose les conditions générales du bail prévoyant que le locataire s’engage à « supporter toutes les réparations, transformations, rénovations entreprises par le bailleur ou la copropriété, notamment pour le passage de toutes nouvelles canalisations et de tous fluides nécessaires à la desserte des locaux et appartements, inclus ceux des autres étages. Accepter le remplacement ou l’installation de tout appareil de comptage », pour dire qu’il ne s’agit pas d’une contestation sérieuse.

Il est établi que ces travaux affectent la forme de la chose louée puisqu’ils entraînent la suppression de l’une des caractéristiques du logement à savoir la présence d’une loggia, et l’ajout d’une autre, à savoir un balcon, le déplacement du radiateur étant directement lié à cette modification.

Or, l’appréciation de la portée de cette clause du bail, et la détermination de la volonté des parties de déroger ou non aux dispositions de l’article 1723 du code civil, afin de savoir si le bailleur peut imposer à la locataire des travaux qui changent la forme du logement, dépasse le cadre de l’évidence propre à la procédure de référé et impose une décision au fond.

Dans ces conditions, en présence d’une contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé pour cette partie des demandes de la société SACVL.

— Sur la demande d’expertise

Cette demande est formulée par Madame [D] [L] à titre subsidiaire. Il est fait droit aux demandes de cette dernière, puisque les seuls travaux autorisés le sont suite à son accord, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande d’expertise.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Société SACVL sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre.

La présente ordonnance est de droit exécutoire par provision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

ORDONNONS à Madame [D] [L] de laisser l’accès à son logement pour la réalisation des travaux suivants :

— remplacement de la porte palière,

— remplacement des menuiseries extérieures,

— remplacement des volets roulants,

— remplacement des bouches d’extraction de la VMC,

— ajout de robinets thermostatiques sur les radiateurs,

— isolation des façades par l’extérieur,

— remplacement des panneaux de contrôle d’électricité,

après transmission dans les formes légales par la Société SACVL des informations relatives aux modalités de réalisation de ces travaux,

AUTORISONS pour la réalisation de ces travaux la Société SACVL à pénétrer dans le logement de Madame [D] [L], au besoin avec l’assistance d’un serrurier, après un refus non dûment justifié par la locataire de laisser l’accès à son logement selon les modalités prévues,

DEBOUTONS la Société SACVL de sa demande de recours à la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour les demandes portant sur la réalisation des travaux suivants, en raison de la présence d’une contestation sérieuse :

— déplacement du radiateur de la cuisine,

— dépose des châssis séparant le séjour et le bow window,

— pose d’un parquet sur la surface du bow window,

— création d’un balcon au niveau de la cuisine,

— mise en place de brise-soleils orientable sur les bow windows,

En conséquence,

DEBOUTONS la Société SACVL de ses demandes à ce titre,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la Société SACVL et Madame [D] [L] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la Société SACVL aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,