TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z7KG

Jugement du 03 Juin 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SELAS BREMENS AVOCATS – 805

la SELARL DPG – 1037

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Juin 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 1er Avril 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SAS WARM UP

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [I] [G]

Entrepreneur individuel

né le 03 Novembre 1977 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date 22 novembre 2024, la société WARM UP a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Monsieur [I] [G] aux fins de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 39 600,00 € Hors Taxes et Hors Charges ;

— condamner le requis à lui payer les loyers arriérés majorés d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur à compter de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer du bail renouvelé, qui seront eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus pendant au moins un an ;

— à titre subsidiaire, désigner un expert à l’effet de déterminer la valeur locative à la date du 1er avril 2024 et fixer en ce cas le loyer provisionnel à la somme annuelle de 39 600,00 € ;

— juger que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la Loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [I] [G] à payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens du procès lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

A cet effet la société WARM UP fait valoir que :

— elle est propriétaire des biens objets des présentes situés à [Localité 9] au [Adresse 3] pour en avoir fait l’acquisition le 2 juin 2022. Que suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2008, Monsieur [Y] [W], aux droits duquel elle vient désormais, a consenti un bail commercial à la société [Localité 8] MARKETING SERVICE, aux droits de laquelle vient Monsieur [I] [G], pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er avril 2008 pour expirer le 31 mars 2017, portant sur le bien suivant : "Un local (lot n°3) situé au 1er étage, d’une superficie de 184 m2 environ comprenant : 3 bureaux, exposés à l’Est sur la [Adresse 10], 2 bureaux, 1 alcôve et 1 cuisine donnant sur la cour côté Ouest et 2 petites pièces donnant sur la cour intérieure de la montée d’escalier. Le local est équipé d’une installation de chauffage central au gaz" ;

— la destination visée audit bail est la suivante : « Les lieux objet des présentes sont loués à usage commercial de bureau à l’exclusion de toute autre destination ». Que le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de base de 16 000 € HT et HC, soit un loyer trimestriel de 4 000 € ;

— le loyer trimestriel s’élève actuellement à la somme de 5 426,23 € ;

— à défaut de congé ou de demande de renouvellement signifié six mois avant son expiration contractuelle, le bail s’est tacitement prolongé au-delà du terme fixé par le contrat à compter du 1er avril 2018, conformément à l’article L.145-9 alinéa 2 du Code de commerce. Que par l’effet de la tacite prolongation le bail a excédé une durée de douze années ;

— par acte extrajudiciaire en date du 1er février 2024 elle a fait délivrer à Monsieur [G] un congé, pour le 30 septembre 2024, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024, moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges fixé à la valeur locative et, en conséquence, à la somme de 39 600 € hors taxes et hors charges ;

— le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail commercial tout en refusant le loyer du bail renouvelé sollicité par le bailleur. Qu’aucun accord n’étant intervenu entre les parties elle a notifier un mémoire préalable en demande au locataire le 29 juillet 2024, auquel ce dernier n’a pas répondu.

Dans son mémoire en défense Monsieur [I] [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société WARM UP de sa demande ;

— fixer à 25 000 € par an, hors taxes et charges, le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 ;

— avant dire droit, désigner un Expert avec mission de réunir tous éléments devant permettre à la Juridiction de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2024. Dire que le technicien devra procéder à une évaluation de la valeur locative des locaux tels qu’ils ont été donnés à bail en 2008, hors tous aménagements, installations, travaux et équipements réalisés par le preneur, à ses frais ;

— condamner la société WARM UP au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article R 145-11 du Code de commerce : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables ».

Que cet article a vocation à s’appliquer en l’espèce alors même que les locaux sont à usage de bureaux à l’exclusion de toutes autres activités. Qu’en outre la durée du bail a excédé 12 années par tacite prolongation.

Qu’il convient en conséquence de constater le déplafonnement du loyer.

Attendu que les parties sont contraires sur la valeur locative du nouveau bail alors même qu’il n’est produit qu’un avis de valeur succinct par le bailleur.

Qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société WARM UP qui supporte la charge de la preuve.

Qu’il sera rappelé qu’il n’appartient pas à l’expert judiciaire de dire le droit.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1e octobre 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate le déplafonnement du loyer ;

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Monsieur [K] [M]

LOSANGES- [Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01] – mail : [Courriel 7]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à Monsieur [I] [G] situés [Adresse 3], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages ;

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1e octobre 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 Décembre 2025 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. La réponse appropriée en la motivant ;

qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux.

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés de la société WARM UP qui consignera la somme de 3 500 € au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 Août 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1e octobre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Réserve les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT