MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02773

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. SCALIS

ET :

[C] [Y]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e OTTAVY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PASQUIRE

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, LOGIOUEST a donné à bail à Madame [C] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], comprenant également la place de stationnement n°225 9014 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 464,41 euros, comprenant le logement (451,78 euros) et le stationnement (12,63 euros), payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 6 décembre 2016.

Par avenant entré en vigueur le 16 novembre 2017, Madame [C] [Y] a adhéré à un contrat collectif d’entretien multi-services et s’est engagée à régler à ce titre à LOGIOUEST la somme mensuelle de 8,78 euros.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, la société SCALIS, venant aux droits de LOGIOUEST, a fait délivrer à Madame [C] [Y] le 10 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux Le commandement de payer portait sur la somme en principal de 1 387,08 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 4 janvier 2024.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 5 juin 2024, la société SCALIS, venant aux droits de LOGIOUEST, a fait assigner Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des article 7 et 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner à Madame [C] [Y] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux si [Adresse 6] à [Localité 10], comprenant également la place de stationnement n°225 9014 située à la même adresse après avoir remis les clés et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 1 692,49 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, date du commandement de payer, sur 1 387,08 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, et ce conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 230,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [C] [Y] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

La société SCALIS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Madame [C] [Y], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 07 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 05 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX (11 janvier 2024). Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] le 06 juin 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 1 387,08 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué qu’un seul versement d’un montant de 600 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 11 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [C] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024. A compter de cette date, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 600,77 euros.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 11 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société SCALIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 24 mai 2024 évalue la dette locative à la somme de 1 692,49 euros.

Madame [C] [Y], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées la somme de 134,08 euros de frais de procédure, laquelle n’entre pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 1 558,41 euros au 24 mai 2024.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 janvier 2024 pour la somme de 1 387,08 euros, puis à compter de l’assignation du 5 juin 2024 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [Y], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2016 entre LOGIOUEST, d’une part, et Madame [C] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], comprenant également la place de stationnement n°225 9014 située à la même adresse sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

DIT que Madame [C] [Y] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4], comprenant également la place de stationnement n°225 9014 située à la même adresse et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [C] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser à la société SCALIS la somme de MILLE CINQ CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES (1 558,41 euros) (décompte arrêté au 24 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2024 pour la somme de 1 387,08 euros, puis à compter de l’assignation du 5 juin 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à la société SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de SIX CENT EUROS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES (600,77 euros);

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE la société SCALIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection