TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 22/03297 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WW2F

Jugement du 25 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS – 538

M^e Annabel PASCAL – 1687

Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON – 366

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 22 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [X], [F], [D] [U]

né le 14 Juillet 1960 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON

Madame [A] [O] épouse [U]

née le 17 Juin 1963 à [Localité 7] (JAPON),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.R.L. BO INVEST,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON

Monsieur [H] [T]

né le 08 Décembre 1976 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

Madame [P] [K] épouse [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

Le 26 juin 2017, les époux [X] [U] et [A] [O], aux termes d’une promesse de vente réitérée le 20 mars 2018, ont fait l’acquisition d’un terrain à lotir, [Adresse 6], auprès de la société BO INVEST.

Aux termes d’une convention de chantier en date des 6 et 8 février 2018, la société BO INVEST et ses acheteurs au titre des lots n°1, 2 et 3 ont convenu notamment de la démolition et de la reconstruction avant le 31 juillet 2018, par les époux [U], du mur d’enceinte séparant la rue du lot n°3 afin de leur permettre la réalisation de la construction d’une maison sur leur lot.

Estimant que le mur d’enceinte autant que le mur séparant leur lot n°2 du lot voisin n°3 appartenant aux époux [H] [T] et [P] [K] ne respectaient pas la réglementation du lotissement ni les règles de l’art, ainsi qu’ils l’ont fait constater par huissier le 2 juillet 2018, les époux [U], par exploit du 28 septembre 2018, ont donné assignation aux époux [T] et à la société BO INVEST devant le juge des référés du tribunal de grande instance et, par ordonnance du 5 février 2019, Monsieur [G] a été désigné comme expert.

Le 6 décembre 2021, l’expert judiciaire a rendu son rapport en l’état, faute de versement par les époux [U] d’une consignation complémentaire ; il y est fait état de défauts de conception et de réalisation des deux murs.

Par exploit du 1er avril 2022, les époux [X] et [A] [U] ont donné assignation à la société BO INVEST et aux époux [H] et [P] [T] aux fins de reprise des murs.

Par ordonnance du 22 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées le 10 mai 2023, les époux [U] demandent qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 1604 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société BO INVEST, Monsieur [H] [T], Madame [P] [K] épouse [T], à faire procéder aux travaux de reprise et à en supporter le coût tels qu’indiqué dans le devis estimatif n° 19 10 275 établi par l’entreprise Deluermoz [Pièce n° 22 annexe 53], estimé à la somme de 159 966 € TTC, sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir dans le délai de 3 mois suivant la signification de la décision à venir,

CONDAMNER les consorts [T] à réaliser les travaux nécessaires pour que leur terrasse soit conforme au plan du permis de construire afin qu’aucun remblai ne soit installé contre le mur à reconstruire et que les bacs à plantes soient étanches,

CONDAMNER in solidum les mêmes à s’adjoindre l’assistance d’un maître d’œuvre pour la conception et la direction des travaux,

CONDAMNER in solidum les mêmes à verser aux consorts [U] la somme de 7 680 € TTC au titre des travaux de reprise en sous œuvre, outre mémoire,

DEBOUTER la société BO INVEST, Monsieur [H] [T] et Madame [P] [K] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER in solidum les mêmes à payer aux consorts [U] à la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente instance comprenant les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 17 162,45 € et le coût des constats d’huissier avec distraction au profit de la Maître Annabel PASCAL, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] font valoir :

— que le règlement de copropriété prévoyant la construction d’un mur de clôture de 2 mètres de haut, la société BO INVEST n’a pas respecté son obligation de délivrance dès lors que le mur séparatif de deux parcelles présente une hauteur supérieure, d’un minimum de 2,20 mètres, et fait office de mur de soutènement du côté du terrain des époux [T]

— que ce mur, qui doit être édifié sur la parcelle des époux [T] selon les plans, déborde de 50 cm sur le terrain des demandeurs et souffre de dégradations liées au remblai apporté par les époux [T] sans collecte des eaux de pluie, ce qui engage leur responsabilité civile délictuelle

— que la convention de chantier du 8 février 2018 sur laquelle s’appuient les époux [T] pour mettre à leur charge les frais de reconstruction d’une partie du mur d’enceinte pour les besoins de la construction de leur maison n’a pas de valeur en l’absence de toutes les signatures

— qu’ils ne peuvent davantage supporter les pannes du portail provisoire du lotissement qui font suite à une erreur de délimitation de la société BO INVEST et ne s’accompagnent d’aucun justificatif de préjudice.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2023, les époux [T] demandent qu’il plaise :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, CONDAMNER la société BO INVEST à relever et garantir Monsieur et Madame [T] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation des époux [T] au titre des travaux de reprise, RETENIR la solution n° 4 de l’Expert judiciaire, chiffrée à la somme de 31 440 € TTC.

En revanche, DEBOUTER, en toute hypothèse, les époux [U] de leur demande relative aux travaux de reprise du sous-œuvre chiffrée à hauteur de 7 680 €.

En toute hypothèse et à titre reconventionnel, CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur et Madame [T] les sommes de :

—  25 250 €, correspondant à l’astreinte de 50 € par jour du 31 juillet 2018 au 17 décembre 2019, date de la reconstruction du mur.

—  1 430 € au titre des frais avancés pour la reconstruction du mur à la charge des époux [U].

—  2 760,41 € au titre des frais de stockage, de remise en état et perte de jouissance que les époux [T] ont dû régler à la société MARZAK.

—  5 500 € au titre de la démolition du mur

—  5 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice qu’ils ont subi ;

Condamner les mêmes ou qui mieux le devra à payer aux époux [T] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [T] font valoir :

— que les conclusions de l’expert judiciaire ne sont pas complètes, notamment sur le plan de l’examen et de la description des désordres, faute pour les époux [U] d’avoir versé la consignation complémentaire prescrite

— que le mur situé entre les deux parcelles est qualifié de mitoyen par l’acte de vente, de sorte que l’empiétement n’est nullement anormal

— que l’expert a constaté des travaux de décaissement réalisés au pied du mur par les époux [U] de sorte que c’est eux qui ont pu contribuer à sa fragilisation même si l’expert n’a constaté aucun désordre

— que le mur a été construit conformément aux plans établis par le promoteur, ce qui exclut toute faute de leur part

— que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice de dégradation du mur, ni de l’existence d’un remblai qui en serait la cause et dont l’expert ne fait pas état

— que les époux [U] se sont bien engagés par leur signature sur la convention de chantier du 8 février 2018 à financer la démolition partielle et la reconstruction du mur d’enceinte du lotissement construit en 2017 par le lotisseur, ce à quoi ils doivent se conformer en assumant en outre les préjudices consécutifs subis par les époux [T]

— qu’ils doivent être relevés de toute condamnation par la société BO INVEST, maître d’ouvrage pour la construction des deux murs, en raison des défauts constatés par l’expert sur la base de murs de soutènement

— que les époux [U] ne démontrent pas l’utilité de travaux de reprise dépassant le montant privilégié par l’expert, ni des travaux de reprise en sous-oeuvre dont ils demandent le remboursement.

Par conclusions n°1 notifiées le 11 janvier 2023, la société BO INVEST demande qu’il plaise :

Vu les articles 1199, 1604 et 1792 du Code civil,

JUGER qu’il n’incombait pas à la société BO INVEST de réaliser le mur de séparation entre les lots des époux [U] et [T] ;

JUGER à ce titre que la responsabilité de la société BO INVEST ne peut pas être retenue conformément au principe de l’effet relatif du contrat ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande de condamnation in solidum à la réalisation des travaux sous astreinte à hauteur de 159 966€ TTC, ainsi que de leur demande de prise en charge des frais de maîtrise d’œuvre ;

DEBOUTER les mêmes de leur demande de condamnation à hauteur de 7 680 € au titre des travaux de reprise en sous-œuvre.

JUGER que la société BO INVEST a parfaitement satisfait à son obligation de délivrance conforme concernant la réalisation du mur séparatif entre le lot des époux [T] et l’impasse du lotissement du [Adresse 3] ;

JUGER encore que la réhausse dudit mur ainsi que le changement de destination du mur de clôture en mur de soutènement est imputable au seul fait des époux [T] ;

JUGER que la responsabilité décennale de la société BO INVEST ne peut pas être engagée, cette dernière étant uniquement intervenue en qualité de lotisseur.

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [G] en ce qu’il constate «l’absence de désordre mettant en cause la solidité immédiate des murs ».

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U], et Monsieur et Madame [T] de l’intégralité de leur demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société BO INVEST.

CONDAMNER Monsieur et Madame [U], ou toute autre partie devant succomber à la présente instance, à payer à la société BO INVEST la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens, y compris les frais

d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société BO INVEST fait valoir :

— que le programme des travaux du lotissement ne mettait à sa charge que la construction du mur d’enceinte situé entre la rue et la parcelle des époux [T], mais non le mur séparatif entre les parcelles des époux [T] et des époux [U] mis à la charge des copropriétaires par le règlement du lotissement, sur lequel aucun manquement ne peut lui être reproché

— que les époux [T] ont pris en charge la construction de ce mur mitoyen qu’ils ont rehaussé après remblaiement opéré par eux, ce qui, ajouté au décaissement opéré par les époux [U], en a fait un mur de soutènement

— que l’expert n’a constaté aucun manquement dans la construction du mur d’enceinte, que les époux [T] ont postérieurement rehaussé et transformé en mur de soutènement après remblaiement de leur terrain, de sorte qu’il ne peut lui être reproché, ni manquement à l’obligation de délivrance, ni manquement à son obligation de constructeur

— que l’expert n’a mis en évidence aucun désordre concernant le mur d’enceinte tandis que les travaux de renforcement ne pourraient être justifiés sur les deux murs qu’en ce qui concerne les parties de ces murs réalisant un réel effort de soutènement.

MOTIFS

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur d’une chose est tenu de la délivrer.

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que le juge, même d’office, peut modérer la pénalité convenue si elle lui paraît manifestement excessive.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait de l’homme oblige celui par la faute duquel le dommage est arrivé à le réparer.

Le mur d’enceinte

L’expert a constaté l’absence d’une partie de mur en parpaings construit par la société BO INVEST avec sa fondation et son enduit de finition, sur une hauteur de 2,65 mètres et une longueur de 2 mètres. Il a constaté l’existence d’un portail provisoire d’accès à la parcelle des époux [T]. Il estime à 1200€ TTC le montant de la reconstruction, outre 10 % de frais de maîtrise d’oeuvre.

Les époux [T] demandent la mise à exécution de la pénalité prévue par la convention des 6 et 8 février 2018 par la reconstruction du mur d’enceinte séparant leur parcelle de la rue, aux frais des époux [U]. Face à la carence de ceux-ci depuis le 31 juillet 2018, ils expliquent avoir dû réaliser cette reconstruction à leurs frais le 17 décembre 2019 et sollicitent un remboursement à hauteur de 5500€ de coût de démolition, 1430€ de réédification, ainsi que le paiement jusqu’à cette date de l’astreinte de 50€ par jour convenue, soit la somme de 25.250€. Ils expliquent également que le retard de pose d’un portail définitif leur a coûté la somme de 2760,41€ en stockage et réparation. Ils demandent enfin 5000€ de dommages et intérêts pour le préjudice moral résultant du mauvais fonctionnement du portail provisoire.

Les époux [U] déclarent n’avoir jamais signé la convention des 6 et 8 février 2018, ce qui a conduit le juge des référés à débouter les époux [T] de leur demande de liquidation d’astreinte faite au visa de cette convention. Ils accusent la société BO INVEST d’avoir découpé les parcelles de sorte à ne plus permettre de construction sur leur parcelle après la construction du mur d’enceinte. Ils estiment non justifiés les dommages liés au portail.

Sur ce :

Les époux [T] ont produit en pièce 5 une convention de chantier du 8 février 2018 signée des seuls époux [U] qui s’engagent à prendre en charge le coût de démolition et de reconstruction à l’identique du mur d’enceinte avant le 31 juillet 2018 avec une pénalité de 50 € par jour de retard passé ce délai. Les époux [T] ont souscrit pour leur part au même engagement sur un document ne portant que leur signature (pièce 6). En application de cette convention qu’ils ont bien acceptée et sur justificatifs des factures de la société MSM produites par ces derniers, les époux [U] devront donc payer le coût de reconstruction du mur de 1430€ et le coût de stockage et de réparation du portail de 2760,41€ qui résultent directement du manquement à leur engagement. Par application de l’article 1231-5 du code civil, il convient de réduire au montant du coût de reconstruction de 1430 € le montant justement calculé mais manifestement excessif de 25.250 € qui leur est réclamé. Les époux [U] n’exercent pas de recours contre la société BO INVEST de ces chefs.

Les époux [T] ne fournissent pas de facture de démolition du mur à leur charge pour 5500€, ni de justificatif du dysfonctionnement du portail provisoire, dont le lien avec la démolition du mur est du reste contesté et pour lequel ils réclament 5000€ d’indemnisation. Ils seront donc déboutés de ces chefs.

Le mur A

Le programme des travaux à en-tête de la société BO INVEST annonce qu'« un mur de 2 m de haut sera construit sur lot n°3 en limite de voie nouvelle ».

La promesse de vente concédée par la société BO INVEST aux époux [U] prévoit que « le vendeur propriétaire du lot n°3 s’engage à faire une terrasse … qui sera rehaussée d’un mur d’une hauteur de 1 m 60, habillé d’un parement pierres selon le choix de l’acquéreur, aux frais et à la charge du vendeur… ».

L’expert judiciaire a visualisé un mur de parpaings en gradins le long d’un chemin en descente, au nord de la parcelle des époux [T], situé entre leur portail d’accès à l’est et la parcelle des époux [U] à l’ouest. D’est en ouest, sa hauteur coté chemin est d’abord de 2,07 mètres, puis de 2,27 mètres, puis de 2,55 mètres, puis de 2,82 mètres, puis de 3 mètres. A partir du mur construit à l’origine par la société BO INVEST, l’expert a constaté des rehausses en parpaings de 1 à 4 rangées à partir de 2,27 mètres, réalisées par les époux [T]. Du coté de leur parcelle, la hauteur de 1,5 mètres est constante, ce qui s’explique par l’existence d’un remblai de terre croissant de 0 à 1,5 mètres. L’expert qualifie le mur de mur de soutènement et ne voit pas de dispositif de drainage, ni d’étanchéité, ni de fondation suffisante, imposés par cette qualification. Les solutions de reprise du mur, impropre à destination selon l’expert, sont chiffrées avec celles du mur B.

Les époux [U] déplorent un manquement à l’obligation de délivrance de la part de la société BO INVEST, dont le mur excède la hauteur de 2 mètres et constitue un mur de soutènement et non de clôture, et relèvent sa responsabilité décennale. Ils mettent en cause également la responsabilité délictuelle des époux [T] et demandent la reprise du mur A en même temps que celle du mur B selon la solution 2 mise en avant par l’expert.

La société BO INVEST répond que ce mur de 27 mètres de long, séparant la parcelle des époux [T] de l’allée d’accès au lotissement, construit sous sa responsabilité conformément au programme de travaux, avait bien une hauteur limitée à 2 mètres, avant d’être rehaussé de plusieurs rangées de parpaings, sans qu’il en résulte de désordre. Elle souligne qu’il est mentionné en page 46 du rapport d’expertise que Monsieur [T] a tacitement reconnu la paternité de ce rehaussement. Elle estime avoir satisfait à son obligation de délivrance.

Les époux [T] nient tout préjudice de nature à engager leur responsabilité délictuelle et offrent à titre subsidiaire de financer la solution n°4, la moins onéreuse par celles envisagées par l’expert pour la reprise des murs A et B.

Sur ce :

Quand bien même la promesse de vente concédée par la société BO INVEST aux époux [U] prévoirait la construction du mur A, il n’apparaît pas que le remblais et le rehaussement du mur soient, sous une forme quelconque, le fait de la société BO INVEST en plus de celui des époux [T] qui lui ont succédé comme propriétaires du lot n°3. Aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance envers les époux [U] n’est caractérisé.

Les époux [U] n’indiquent pas la nature du préjudice que leur cause un mur qui ne délimite pas leur parcelle, de sorte qu’ils ne sauraient être considérés comme créanciers ni de la responsabilité décennale des constructeurs, ni de la responsabilité délictuelle des époux [T]. Leur demande sera rejetée.

Le mur B

La promesse de vente concédée par la société BO INVEST aux époux [U] prévoit que « le vendeur propriétaire du lot n°3 s’engage à faire une terrasse … qui sera rehaussée d’un mur d’une hauteur de 1 m 60, habillé d’un parement pierres selon le choix de l’acquéreur, aux frais et à la charge du vendeur. Le mur de séparation entre les lots n°2 et 3 dans le prolongement de la terrasse jusqu’à la limite sud, sera mitoyen entre les deux lots et les frais d’entretien et de réparation seront supportés à concurrence de moitié chacun par les propriétaires des deux lots ».

Le règlement du lotissement à en-tête de la société BO INVEST stipule que « dans la continuité du mur construit par le lotisseur le long de l’accès commun, un mur de clôture de 2 m devra être réalisé entre le lot n°3 et le lot n°2 » et qu'« entre les lots n°1 et 2 un mur mitoyen de 2 m de haut sera construit par les acquéreurs ».

L’expert judiciaire [G] a constaté que le mur séparatif de la parcelle des époux [U] et de celle des époux [T], construit en blocs de parpaings, présentait, vu du côté de la parcelle des époux [U], une hauteur de 2,20 m dans sa partie sud, et de 3,30 à 3,37 m dans sa partie la plus longue au nord, séparée de la première par un décrochement. Les hauteurs ont été mesurées par rapport à une borne placée marquant le niveau du terrain naturel. Eu égard à la hauteur mesurée du côté des époux [T] à partir du plancher de la terrasse construite sur pilotis d’une hauteur de 40 cm prenant appui sur une dalle en béton, l’expert en déduit que le mur exerce en partie un rôle de soutènement de ce dernier côté sur une hauteur de 1,10 m de dalle et de terre rapportée.

Monsieur [G] critique aussi globalement plusieurs manquements aux règles de l’art relativement à la construction du mur, imputables à ses constructeurs, les époux [T]: absence d’avis technique concernant la fonction de soutènement d’un mur en parpaings, insuffisance du dispositif de drainage de l’eau provenant du côté des époux [T] au moyen de barbacanes, défaut d’étanchéité de la partie enterrée du mur avec absence d’enduit bitumeux, fondations d’une profondeur insuffisante de 50 cm maximum.

Il conclut à un risque d’effondrement, non pas immédiat mais dans le temps, difficile à estimer en raison de l’aléa des évènements météorologiques, ce qui rend selon lui le mur impropre à destination.

L’expert judiciaire a relevé aussi un décaissement réalisé par les époux [U] au pied du mur, dont il ne tire aucune conséquence particulière. Il a constaté son édification à l’aplomb des deux bornes de délimitation des terrains et un débord de fondations de 30 cm vers le terrain des époux [U] côté sud, mais n’y voit que la conséquence de son caractère mitoyen, le débord de fondations en proportion raisonnable étant habituel, sans retenir d’empiétement sur la parcelle des époux [U]. Il a noté que, sur les plans du permis de construire, le remblai était d’une hauteur de 34 cm au lieu de 1,10 m, les pilotis de 98 cm au lieu de 40 cm et le mur de 1,92 m avec un garde-corps de 43 cm. Il a consigné spécifiquement une non-conformité au permis de construire s’agissant de l’absence de regard d’évacuation des eaux pluviales à hauteur de la terrasse des époux [T].

Il est envisagé par l’expert plusieurs solutions de reprise des murs A et B simultanément:

1 : Reconstruction dans les règles de l’art de murs identiques, après obtention d’autorisation administrative de construction supérieure à 2 m, pour un montant de 163.926€ TTC

2 : Reconstruction dans les règles de l’art de murs identiques, ne dépassant pas 2 mètres, avec obtention d’autorisation administrative pour la mise en place d’un brise-vue, au montant de 159.966€ TTC

3 : Construction d’un mur de soutènement en béton armé pour soutenir les terres des époux [T] le long des murs existants conservés, avec autorisation administrative pour le maintien d’une hauteur supérieure à 2 m, au montant de 76.980€ TTC

4 : Création d’un talus entre la maison des époux [T] et les murs existants conservés, avec autorisation administrative pour le maintien d’une hauteur supérieure à 2 m, au montant de 31.440€ TTC.

Il faut prévoir enfin selon l’expert un montant 47.544,42€ TTC de travaux de paysagiste chez les époux [T] et 10% de frais de maîtrise d’œuvre sur chaque solution envisagée.

Les époux [U] demandent in solidum aux époux [T], sur le fondement de leur responsabilité délictuelle pour la construction d’un mur non-conforme aux règles de l’art et d’une terrasse non-conforme au permis de construire, qui impose un regard d’évacuation des eaux pluviales enterré, l’accomplissement sous astreinte de la solution 2, ainsi que les frais de maîtrise d’oeuvre et la mise en conformité de la terrasse. Ils adressent la même demande à la société BO INVEST, sur le fondement de son obligation de délivrance et sur celui de sa garantie décennale en invoquant la valeur contractuelle du règlement du lotissement.

Les époux [U] se réclament d’un risque d’effondrement du mur en présentant une facture de 7680€ en date du 26 juillet 2018 correspondant à des travaux de renforcement en sous-oeuvre sur leur parcelle qu’ils ont dû faire entreprendre et font état d’une fissuration du mur apparue en mars 2022. Ils considèrent que le mur n’est pas mitoyen car il a été construit par les époux [T] à leur initiative et devait l’être sur leur parcelle conformément aux plans. Ils contestent avoir pratiqué un décaissement au pied du mur en faisant valoir que leur terrain est en contrebas et indiquent que la construction de leur maison a été au contraire rehaussée de 20 cm par rapport au terrain naturel pour être mise au niveau de l’allée desservant les trois lots.

Les époux [T] excluent toute faute de leur part et tout préjudice pour les demandeurs. Ils qualifient le mur de mitoyen en se référant à l’acte de vente des époux [U], excluant tout empiétement sur le terrain de ceux-ci qui sont propriétaires de la moitié du mur. Ils estiment qu’il s’agit bien d’un mur de clôture et que ce sont les époux [U] qui en ont fait un mur de soutènement en accomplissant les travaux de décaissement dénoncés par l’expert, notamment en vue de l’aménagement d’un sous-sol. Ils considèrent que l’expert ne leur impute aucun remblai et n’a pas conclu à l’existence d’un écoulement d’eau depuis leur terrain pour expliquer l’humidité du garage des demandeurs. Ils demandent à titre subsidiaire la garantie de la société BO INVEST dont l’expert a dit qu’elle était maître de l’ouvrage des travaux de construction « d’une partie des murs litigieux ». Ils se rangent au choix de la solution n°4 dont l’expert a jugé qu’elle apportait une réponse satisfaisante à un coût moindre. Ils rejettent la facture de 7680€ émise pour des travaux de renforcement, faute de preuve de leur nécessité.

La société BO INVEST conteste avoir participé à la construction du mur. Elle considère que le règlement du lotissement, auquel elle n’est pas partie, met le mur séparatif à la charge des colotis, à la différence du mur d’enceinte. Elle impute sa hauteur excessive à la fois aux époux [U] qui ont décaissé le pied du mur et aux époux [T] qui ont remblayé, puis rehaussé le mur. Elle nie donc tout manquement à son obligation de délivrance, mais également toute responsabilité décennale, étant lotisseur aménageur et non constructeur. Elle dément enfin tout désordre, en l’absence de péril pour la solidité du mur, et limite un éventuel désordre tout au plus à la partie du mur assurant un véritable rôle de soutènement, soit sur une longueur de 1,4 mètres, ce qui selon elle ne justifie pas sa reconstruction intégrale.

Sur ce :

Il résulte des termes de la promesse de vente et du règlement du lotissement annexé à l’acte de vente qu’il appartenait à la société BO INVEST de construire un mur séparatif de 2 mètres de haut entre les lots n°2 et 3. Ces documents ne désignent en effet explicitement aucun constructeur de ce mur, ce dont il faut conclure qu’il s’agit du vendeur lui-même. Dès lors qu’il n’est pas soutenu qu’il n’existait pas de mur le jour de la vente de la parcelle aux époux [U] et qu’est ignorée la date de rehaussement du mur et de sa transformation en mur de soutènement, il n’apparaît pas que la société BO INVEST a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu en laissant le soin aux époux [T] de construire un mur dont la hauteur finale est excessive. Aucune garantie décennale ne vient peser sur la société BO INVEST qui n’est pas constructeur du mur.

Quant aux époux [T], ils n’engagent pas leur responsabilité décennale envers les époux [U] car ceux-ci n’ont pas la qualité de maîtres de l’ouvrage que constitue le mur. Quels que soient leurs droits sur le mur, ceux-ci n’ont en effet donné aucune instruction pour sa construction qu’ils n’ont pas davantage financée.

En revanche, en aplanissant leur terrain au mépris tant des prévisions du permis de construire concernant la hauteur du remblai et l’aménagement d’un dispositif d’évacuation des eaux pluviales que du règlement du lotissement prévoyant une hauteur préservant implicitement à la fois discrétion et ensoleillement, ils ont créé un mur de soutènement, indépendamment du décaissement, au pire aggravant, réalisé postérieurement par les époux [U], avec une ampleur dont aucun élément ne souligne l’importance. Un tel mur présente un risque de fissuration et d’infiltration, quoique la photographie peu nette présentée par les demandeurs ni la trace d’humidité du garage observée par l’expert à son premier passage ne permettent de confirmer la réalisation de ce risque. Les époux [T] engagent en conséquence leur responsabilité délictuelle et doivent réparation.

Sur l’empiètement également reproché aux époux [T] par les époux [U], ceux-ci ne peuvent s’opposer à la construction du mur mitoyen prévu par leur acte d’acquisition et l’obligation de construire un mur exclusivement sur la parcelle des époux [T], et non en chevauchement de la limite séparative, n’est pas retenue par l’expert. Si le débordement des fondations est de nature à gêner le projet de construction par les époux [U] sur leur propre terrain, ceux-ci omettent de démontrer la faute des époux [T] à cet égard, de sorte qu’ils ne peuvent obtenir d’indemnité réclamée à ce titre, notamment au sujet de la facture du 26 juillet 2018 établie à l’attention des époux [U] à hauteur de 7680€ pour « un picage du béton des fondations, un terrassement en dessous des fondations, et un coffrage, ferraillage, bétonnage des longrines BA HT variable de 60 à 80 cm et un constat d’huissier », qui, de surcroît, n’a pas été soumise à l’avis de l’expert.

Dès lors que les époux [T] ont souhaité mettre en place une terrasse à un niveau supérieur au terrain naturel, soutenue par un remblai appuyé sur le mur séparatif, il convient de leur demander de construire un mur adapté à ce choix, soit un mur de soutènement, construit dans les règles de l’art, c’est-à-dire en matériau adapté et pourvu d’un drainage, d’une étanchéité et de fondations suffisantes. Ils devront cependant respecter les contraintes du permis de construire du point de vue de l’évacuation des eaux pluviales et de la hauteur du mur limité à 2 mètres, sauf à obtenir un permis de construire modificatif en vue de la mise en place de brise-vue. Ce sera donc la solution 2 préconisée par l’expert qui sera retenue sur le fondement du devis estimatif de la société DELUERMOZ du 26 novembre 2020 n°D 19 10 275 en ce qu’il concerne le « mur de soutènement ouest ».

Il n’apparaît pas nécessaire de prévoir l’intervention d’un maître d’oeuvre. Une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard commençant à courir après expiration d’un délai de 6 mois suivant la signification de la décision sera prononcée.

En l’absence de démonstration d’une faute commise à leur égard par leur vendeur la société BO INVEST, le recours exercé contre elle par les époux [T] sera rejeté.

Les mesures accessoires

Les époux [U] et les époux [T] qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance chacun pour moitié, y compris les frais d’expertise judiciaire de 17.162,45€, Maître Annabel PASCAL, avocat, étant autorisée à recouvrer conformément ceux dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du même code. Chacune des parties supportera en revanche les frais de constats des huissiers qu’elle a pu mandater.

Les demandent formulées par eux et par la société BO INVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en équité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [A] [O] à payer à Monsieur [H] [T] et à Madame [P] [K] ensemble les sommes de 1430€ de coût de reconstruction du mur d’enceinte, de 2760,41€ de coût de stockage et de réparation du portail et 1430 € de pénalité de retard,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Madame [P] [K] à reconstruire, selon les règles de l’art d’un mur de soutènement et les préconisations du devis du 26 novembre 2020 n°D 19 10 275, le mur séparatif de la parcelle de Monsieur [X] [U] et de Madame [A] [O] et à se mettre en conformité avec le permis de construire quant à l’évacuation des eaux pluviales de la terrasse et à la hauteur du mur, sauf à obtenir un permis de construire modificatif en vue de la mise en place de brise-vue au délà de cette hauteur, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, passé six mois à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [U] et Madame [O], d’une part, pour moitié, et Monsieur [T] et Madame [L], d’autre part, pour moitié, aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire de 17.162,45€, Maître Annabel PASCAL, avocat, étant autorisée à recouvrer conformément ceux dont elle a fait l’avance,

REJETTE toute autre demande.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. GOUNOT, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,