TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/03225 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X4F3

Jugement du 13 Juin 2025

N° de minute

Affaire :

M. [S] [R] [W], Mme [X] [Y] [M] [C]

C/

SCCV AYNARD 41

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Stéphane [Localité 5] de la SELAS LEGA-CITE – 502

M^e Delphine PRIOR de la SELARL OLYMPE AVOCATS

—  2095

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 13 Juin 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Janvier 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2025 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [R] [W]

né le 04 Septembre 1937 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Delphine PRIOR de la SELARL OLYMPE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [X] [Y] [M] [C]

née le 04 Février 1944 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine PRIOR de la SELARL OLYMPE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SCCV AYNARD 41, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [7]

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un programme immobilier porté par la SCCV AYNARD 41, le 14 décembre 2020, les consorts [H] ont signé avec cette société un contrat de réservation portant sur un appartement de type 4 numéroté B71 (lot 33) et un garage numéroté 211 (lot 60) faisant partie d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11], [Adresse 10] et [Adresse 4], pour un prix total de 510.000 euros.

La vente en l’état futur d’achèvement a été régularisée par acte authentique du 31 mai 2021.

Le 24 février 2022, lors de la réunion de pré-livraison, les consorts [H] se sont plaints du dispositif de séparation entre leur balcon et le balcon voisin.

Le 29 mars 2022 le bien a été livré. Les consorts [H] ont émis des réserves, notamment quant à ce dispositif de séparation.

Par acte du 24 avril 2023, [X] [C] et [S] [W] (les consorts [H]) ont fait assigner la SCCV AYNARD 41 (la SCCV) devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir notamment sa condamnation à :

Modifier le dispositif de séparation des balcons pour qu’il prenne la forme d’un mur d’au moins 0,80 mètre de large présentant l’aspect d’un mur en briquettes,Leur verser les sommes de 30.000 euros en diminution du prix de vente et de 30.000 euros en réparation des préjudices subis.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 octobre 2024, les consorts [H] sollicitent :

1/ à titre principal : la condamnation de la SCCV à mettre en place un dispositif de séparation consistant en un mur d’au moins 0,60 mètre de large, tout hauteur et toute largeur, présentant l’aspect d’un mur en briquettes,

2/ à titre subsidiaire, si la SCCV devait justifier de motifs d’ordre technique faisant obstacle à la mise en place de ce dispositif, sa condamnation à leur verser la somme de 30.000 euros en diminution du prix de vente,

3/ en tout état de cause :

La condamnation de la SCCV à leur verser la somme de 30.000 euros en réparation des préjudices subis,La condamnation de la SCCV à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de la SCCV aux dépens,Le rejet des demandes adverses.

Au soutien de leurs demandes de mise en conformité ou à défaut de réduction du prix, les consorts [H] invoquent l’article 1642-1 du code civil relatif à la garantie de conformité, ainsi que l’article 1221 du même code qui prévoit que le créancier d’une obligation inexécutée peut poursuivre son exécution en nature. Ils affirment que le dispositif de séparation entre les balcons mis en place par la SCCV consiste en une paroi translucide laissant apparaître un jour tant à la base que verticalement le long du garde-corps, dont la largeur permet le passage d’un balcon à l’autre, alors que les plaquettes publicitaires (l’une relative à l’ensemble immobilier, l’autre à l’appartement B71) et la notice descriptive annexée à l’acte de vente prévoyaient des murs en briquettes.

En réponse aux moyens adverses, ils se fondent sur la jurisprudence qui considère que des documents publicitaires remis aux acheteurs entrent dans le champ contractuel dès lors qu’ils sont suffisamment précis et détaillés, comme c’est le cas en l’espèce notamment du fait de la description établie par l’architecte, de la mention de « parements en terre cuite » assurant une « prédominance minérale » et de l’indication tenant à « l’intimité préservée » sur les balcons. Ils ajoutent que l'« ambiance » évoquée dans ces plaquettes se réfère à la décoration intérieure des appartements uniquement.

Ils estiment en outre que rien ne permettait d’envisager que le bâtiment B diffèrerait du bâtiment A apparaissant sur la photo d’ailleurs dépourvue de légende, considérant que les plans de l’architecte ne constituent pas des documents contractuels puisqu’ils ne leur ont pas été transmis en amont de la vente. Ils contestent tout autant la valeur contractuelle des plans de permis de construire au motif que l’acte du 31 mai 2021 ne fait référence qu’aux plans qui y sont annexés.

Ils relèvent par ailleurs que la référence au « pare-vue à ossature acier » dans les échanges entre les parties ne renvoie à aucun lot, et soulignent que la séparation entre les balcons des appartements B71 et B72 est la seule à consister en un pare-vue.

Enfin, ils font valoir que la mention d’un pare-vue sur le plan annexé à l’acte de vente est portée sur un plan non définitif, en caractères à peine lisibles ne répondant pas aux exigences de forme prévues par les règles protectrices applicables aux consommateurs qu’ils sont.

Pour contrer le moyen adverse fondé sur les contraintes techniques qui feraient obstacle à la mise en conformité du dispositif de séparation, les consorts [H] affirment que l’échange de courriels produit n’est pas probant et contredit même le règlement de copropriété qui prévoit la possibilité de construire des vérandas. Ils ajoutent faire leur affaire personnelle de l’autorisation à obtenir de l’assemblée des copropriétaires le cas échéant.

Au soutien de leur demande tendant à la condamnation de la SCCV à leur verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts, les consorts [H] affirment que l’action en garantie n’était pas une action en responsabilité, l’acquéreur demeure fondé à agir sur le fondement des articles 1241, applicable aux manquements précontractuels, et 1231-1 du code civil, applicable aux manquements contractuels. Ils affirment que la présentation des plaquettes publicitaires était volontairement trompeuse puisqu’elle ne comprenait que des photographies du bâtiment A, qui s’est avéré, au terme de la construction, très différent du bâtiment B qui abrite l’appartement litigieux. Ils ajoutent que cette intention malveillante ressort également de la différence de police utilisée pour mentionner le pare-vue sur le plan établi par le vendeur.

Ils en concluent que la SCCV a manqué à ses obligations de bonne foi, d’information et de renseignement en n’attirant pas leur attention sur cette séparation particulière, qui diffère de celle présente sur les autres balcons.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 septembre 2024, la SCCV sollicite :

1/ à titre principal : le rejet des demandes adverses,

2/ à titre subsidiaire : la réduction des demandes adverses,

3/ en tout état de cause : la condamnation solidaire des consorts [H] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour s’opposer aux demandes de travaux et de réduction du prix, la SCCV affirme en premier lieu que la non-conformité invoquée n’est pas démontrée puisque le dispositif de séparation revendiqué par les demandeurs n’a jamais été prévu contractuellement.

Elle conteste la valeur contractuelle de la plaquette publicitaire aux motifs qu’elle précise au contraire que les documents et photographies qui la composent n’ont pas cette qualité et qu’elle n’est pas suffisamment précise et détaillée. Elle ajoute que son influence sur le consentement des acquéreurs à la vente n’est pas démontrée. Elle estime quoi qu’il en soit que cette plaquette est conforme à l’ouvrage réalisé puisque les photographies dont se prévalent les demandeurs représentent le bâtiment A alors que leur appartement fait partie du bâtiment B, et que chaque façade, sur rue et sur jardin, diffère des autres, conformément aux plans de permis déposés chez le notaire. A cet égard, elle affirme que ces plans ont une valeur contractuelle en application de ce que mentionne l’acte de vente pages 26 et 27. Elle ajoute que la plaquette publicitaire produite par les demandeurs est tronquée car elle contenait en outre des plans du lot B71 faisant apparaître des pare-vue.

S’agissant de la notice descriptive de vente, la SCCV affirme que son article 1.2.5 ne renvoie qu’aux murs de façades extérieurs mais que son article 2.7.3 décrit précisément le pare-vue qui a été installé. Elle ajoute que le plan d’identification des lots de copropriété et le plan de vente, tous deux annexés à l’acte de vente, mentionnent eux aussi les pare-vue, tout comme les plans du contrat de réservation du 14 décembre 2020.

En deuxième lieu, la SCCV estime que les sanctions réclamées par les consorts [H] ne peuvent en tout état de cause pas être mises en œuvre.

D’abord, elle affirme la réparation en nature se heurte à des contraintes techniques et juridiques. Elle expose que la dalle du balcon n’a pas la capacité de supporter la charge du mur réclamé par les demandeurs, et précise que les vérandas évoquées dans le règlement de copropriété sont conditionnées à l’avis d’un architecte et plus légères que le mur litigieux. Elle ajoute, s’agissant des contraintes juridiques, que les travaux sollicités par les consorts [H] sont soumis à l’accord du syndicat des copropriétaires et porteraient atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble puisque la façade sur cour du bâtiment B ne comporte aucun mur en briquettes dans l’alignement de l’actuel pare-vue.

Ensuite, la SCCV considère que la réparation par équivalent est injustifiée faute de démonstration d’un préjudice. Elle ajoute qu’une diminution du prix ne peut correspondre qu’à la différence entre la valeur du bien délivré et la valeur de ce bien en l’absence du défaut de conformité et que les demandeurs ne produisent aucun élément relatif à cette prétendue différence.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages-intérêts, la SCCV soulève les mêmes moyens que pour conclure au rejet de la demande de travaux et ajoute que la preuve d’un préjudice distinct de celui qui serait déjà réparé par la diminution du prix n’est pas rapportée, étant souligné que l’appartement, situé au 7e étage, n’est pas accessible aux cambrioleurs par l’extérieur.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 janvier 2025. Évoquée à l’audience du 8 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les travaux

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1221 du même code précise que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Sur la faute

[X] [C] et [S] [W] ont été destinataires de deux plaquettes publicitaires relatives à la construction de la résidence EKO dans laquelle ils ont acquis un appartement. La première plaquette publicitaire présente le projet immobilier dans son ensemble. Elle détaille notamment la localisation, la taille, la structure, les aménagements intérieurs et extérieurs des bâtiments ainsi que l’esthétisme de leurs façades. La seconde plaquette renseigne sur les caractéristiques spécifiques de l’appartement B71 acquis par les demandeurs. L’une comme l’autre comprend ainsi des informations suffisamment précises et détaillées pour renseigner les futurs acquéreurs sur les caractéristiques de l’appartement à acquérir. La vente étant en l’état futur d’achèvement, ce sont bien ces plaquettes publicitaires qui ont déterminé [X] [C] et [S] [W] à réserver un appartement le 14 décembre 2020 puis à régulariser l’acte de vente devant notaire le 31 mai 2021. Il y a donc lieu de retenir la valeur contractuelle des plaquettes publicitaires relatives au projet immobilier, sans que la mention « Document, photos et illustrations non contractuelles », inscrite de manière quasi illisible, ait une influence quelconque.

Or figurent au sein de ces plaquettes une photographie de la façade du bâtiment, sans qu’aucun élément permette d’établir s’il s’agit du bâtiment A ou B, donnant sur jardin, présentant un dispositif inter-balcons sous la forme de murs pleins parés de briques. A ce titre, la mention « pare-vue » inscrite sur le plan de vente annexé à l’acte de vente dont il n’est mentionné ni l’esthétisme ni la matière laissant penser qu’il serait différent du mur apparaissant sur la photographie de la façade, est de surcroît inscrite dans une police très réduite, difficilement lisible. Or la SCCV AYNARD 41 ne démontre pas avoir fourni ce document de façon numérique, permettant aux futurs acquéreurs de zoomer sur les plans. A la lecture de ce seul plan confronté aux photographies présentes sur les plaquettes, rien ne permettait à [X] [C] et [S] [W] de douter de la construction d’un mur paré de briques entre leur balcon et celui de leurs voisins.

De même, la notice descriptive de vente, annexée à l’acte authentique de vente, contient deux mentions différentes. D’une part, il est indiqué à l’article 1.2.5 « [Localité 9] extérieurs (divers, loggia, balcons) : habillage de façade par plaquettes de terre cuite naturelle, d’aspect, finitions et positions suivant plans de l’architecte ». Cette mention ne renvoie à aucun bâtiment spécifique. D’autre part, il est stipulé à l’article 2.7.3 « Ouvrages divers suivant plans d’architecte : pare-vue à ossature acier laqué et remplissage verre dépolis de hauteur 240 cm en séparatif de balcon suivant plans de l’architecte ». Dans la mesure où les deux clauses renvoient aux balcons, il n’apparaît pas intuitif pour des acheteurs profanes, qui ont de surcroît à l’esprit les photographies des plaquettes publicitaires, d’imaginer que la clause 1.2.5 suscitée n’est pas celle relative au dispositif inter-balcons.

En sus, la SCCV AYNARD 41 ne démontre pas avoir annexé à l’acte authentique de vente les plans de l’architecte sur lesquels elle s’appuie et sur lesquels n’apparaissent en effet plus les murs pleins entre les balcons. L’acte authentique de vente se contente en effet de renvoyer « à la copie de la demande de permis de construire ainsi que l’ensemble des pièces annexées » sans plus de détail et sans que la SCCV AYNARD 41 ne produise aux débats cette demande de permis de construire.

Il résulte de ce qui précède que les consorts [H] se sont engagés à acquérir un appartement T[Immatriculation 1] présentant un dispositif inter-balcon sous la forme d’un mur plein paré de briques en terre cuite. Or ils ont constaté à la livraison du bien que ce dispositif avait été édifié sous la forme d’un vitrage avec ossature en acier, de moindre épaisseur. Cette installation, qui a fait l’objet de réserves de la part des acquéreurs, n’est pas contestée par la SCCV AYNARD 41.

Il existe donc une différence entre ce qui a été stipulé entre les parties et ce qui a été effectivement livré à [X] [C] et [S] [W], constitutive d’un défaut de conformité.

La SCCV AYNARD 41 est donc tenue de garantir [X] [C] et [S] [W] de ce défaut de conformité.

Sur la sanction

Il résulte du courriel du 23 mai 2023 échangé entre la SCCV AYNARD 41 et [L] [D], ingénieur Chef de projets, que le balcon de l’appartement B71 n’est pas en mesure de supporter le poids de la construction sollicitée par [X] [C] et [S] [W]. Le remplacement en nature du pare-vue actuel par un mur plein paré de briques en terre cuite apparaît en l’état impossible à réaliser sauf à mettre en péril la structure du balcon des demandeurs. Ces derniers ne produisent aucun élément technique de nature à contredire l’infaisabilité technique du remplacement souhaité. Le simple fait que le règlement de copropriété rende possible l’apposition de vérandas ou jardins d’hiver sur les balcons existant ne suffit pas à attester de la solidité du balcon B71 face à un mur en parpaings paré de briquettes. De même, les demandeurs ne démontrent pas en quoi l’entreprise GUNER, émettrice du devis du 21 mai 2024 relatif au remplacement du pare-vue, s’est penchée sur la faisabilité technique de l’opération, eu égard aux caractéristiques structurelles du bâtiment B.

L’exécution en nature étant impossible, la demande de [X] [C] et [S] [W] en ce sens doit être rejetée.

Sur la diminution du prix de vente

Le défaut de conformité qui n’a pas fait l’objet d’une réparation par le vendeur ouvre également à l’acquéreur le droit de solliciter une diminution du prix de vente.

En l’espèce, les consorts [H] ne produisent aucun élément susceptible d’établir la différence de valeur entre d’une part l’appartement B71 pourvu d’un balcon séparé du balcon voisin par un mur plein, d’autre part le même appartement pourvu d’un balcon séparé du balcon voisin par une vitre translucide.

Au vu des caractéristiques du bien décrites dans l’acte de vente, notamment le nombre de pièces, le nombre de balcons, l’étage, l’orientation, le quartier dans lequel celui-ci se situe et le standing de l’immeuble, il convient de fixer la diminution du prix à 20.000 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’action en indemnisation relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCCV à la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV AYNARD 41 à verser la somme de 20.000 euros à [X] [C] et [S] [W] au titre de la diminution du prix,

REJETTE la demande de travaux,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCCV AYNARD 41 à verser à [X] [C] et [S] [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV AYNARD 41 aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE