TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 24/01359 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Y6RR

Jugement du 01 Juillet 2025

N° de minute

Affaire :

S.A.S. NEOWI INVESTISSEMENT

C/

Mme [F] [I] [O] [K]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON – 1811

M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE – 502

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 01 Juillet 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. NEOWI INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [F] [I] [O] [K]

née le 20 Juin 1939 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 7 novembre 2022 par Maître [T], Notaire à [Localité 3] (69), Madame [F] [K] a consenti au profit de la société NEOWI INVESTISSEMENT une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] cadastré BD numéro 5, pour un prix de 1 300 000 euros.

Au terme d’un courrier du 06 février 2024, le Conseil de Madame [K] a mis en demeure la société NEOWI INVESTISSEMENT d’avoir à se positionner sur la levée d’option et de justifier avoir déposé en temps utile la demande de permis de construire stipulée à la promesse.

Se prévalant de son côté de ce que les lieux étaient toujours occupés, se trouvant selon elle dans l’impossibilité d’exercer le droit d’option dont elle est titulaire, les lieux devant être libres de toute occupation au jour de la date de réalisation de la promesse fixée au 1er février 2024, la société NEOWI INVESTISSEMENT a assigné Madame [K] devant le tribunal judiciaire de LYON, par acte introductif d’instance délivré le 09 février 2024.

Au terme de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, la société NEOWI INVESTISSEMENT sollicite, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que 514, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Juger que Madame [K] ne peut pas se prévaloir de l’expiration de la promesse unilatérale de vente au 1er février 2024 du fait de sa carence au respect de l’obligation que le bien soit libre de toute occupation mise à sa charge ; Juger que la promesse unilatérale de vente, signée en la forme authentique le 7 novembre 2022 continue à produire effet entre les parties ; Rejeter toutes fins et demandes contraires ; Débouter Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ; Condamner Madame [K] à payer à la société NEOWI INVESTISSEMENT la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [K] aux entiers frais et dépens de l’instance et autoriser la Selas Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle rappelle que la promesse de vente prévoit que « En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, de son manquement de vendre le bien libre de toute occupation, comme en cas de refus de signer le document d’arpentage, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée. » Elle en déduit, alors qu’il est constant que le bien n’était pas libre de toute occupation à la date fixée du 1er février 2024, qu’elle n’a pas été à même de lever l’option de la promesse en renonçant aux conditions suspensives éventuellement non réalisées, Madame [K] ne pouvant se prévaloir de la caducité de l’acte.

Sur le rejet de la demande reconventionnelle formée par la défenderesse, elle conclut que la condition tenant à l’acquisition des parcelles contigües a été stipulée exclusivement à son bénéfice de sorte que Madame [K] ne peut se prévaloir de sa non-réalisation.

Elle ajoute n’avoir jamais caché le fait que le projet était susceptible d’être mené en coopération avec la société GROUPE LAUNAY, ces éléments ressortant d’ailleurs de la promesse.

Elle relève que Madame [K] ne démontre pas une quelconque faute qui lui serait imputable, ne se prévalant pas davantage de l’existence d’un préjudice.

Madame [F] [K] demande, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juillet 2024, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

Juger la promesse unilatérale de vente du 07 novembre 2022 caduque,Juger la société NEOWI INVESTISSEMENT mal fondée en ses demandes,En conséquence, la débouter,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

Juger fautive et abusive la procédure initiée à l’encontre de Madame [K],Condamner la société NEOWI INVESTISSEMENT à verser à Madame [K] la somme de 65 000 euros en réparation du préjudice subi,Condamner la société NEOWI INVESTISSEMENT à verser à Madame [K] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Soutenant que la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 1er février 2024 à 18 heures, elle relève que la société NEOWI INVESTISSEMENT n’avait ni signé un acte authentique ni levé l’option ou même sollicité la moindre autorisation d’urbanisme à cette date.

Elle soutient que la promesse stipule pourtant que faute pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans les conditions et délais visés, le cas échéant prorogé, fixés à la promesse, le promettant pourra se prévaloir de la caducité après l’envoi au bénéficiaire d’une mise en demeure signifiant à ce dernier de lever l’option dans un délai de 10 jours par LRAR.

Elle en déduit, alors qu’aucune levée d’option n’est intervenue suite à son courrier de mise en demeure, qu’il est donc acquis qu’au 1er février 2024 la promesse était caduque, la question de l’occupation des lieux étant donc indifférente.

Elle ajoute qu’était stipulée au seul bénéfice de la requérante l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, celle-ci s’étant engagée pour pouvoir en bénéficier à déposer le dossier de demande de permis de construire au plus tard dans les six mois suivant la signature de la dernière promesse de vente. Or, elle prétend que cette condition était déjà défaillie au jour de la promesse, ayant ultérieurement appris que la société LAUNAY avait, de longue date, signé des promesses avec l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines concernées par le projet immobilier envisagé, leur acquisition constituant une condition essentielle à la régularisation de la promesse du 7 novembre 2022.

A titre reconventionnel, elle se prévaut ainsi de la commission d’une faute par la société NEOWI INVESTISSEMENT, cette dernière lui ayant laissé croire qu’elle réitérerait avec elle la vente de son bien immobilier alors qu’elle savait qu’elle en était dans l’incapacité. Elle en déduit subir un préjudice, sa propriété ayant été grevée des effets de la promesse du 07 novembre 2022 au 1er février 2024.

Elle prétend enfin que son préjudice, résultant aussi de la procédure abusive initiée par la demanderesse, ne saurait être inférieur au montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 20 février 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 mai 2025, a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, il est constant que la promesse unilatérale de vente du 07 novembre 2022 a été consentie pour une durée expirant le 1er février 2024, à dix-huit heures, sauf prorogations prévues, celles-ci tenant au défaut d’obtention des autorisations administratives en cours d’instruction, au recours des tiers contre celles-ci ou à la réalisation de fouilles archéologiques.

L’acte précise que la réalisation de la promesse aura notamment lieu « par la levée d’option par tous moyens écrits faite dans le même délai par le BENEFICIAIRE ».

Or, ne se trouvant dans aucun des cas de prorogations susvisés, il appartenait ainsi à la SAS NEOWI INVESTISSEMENT de lever l’option avant le 1er février 2024.

En cas de « CARENCE », la promesse prévoit que :

A cet égard, il n’est pas davantage contesté que la société NEOWI INVESTISSEMENT n’a pas levé l’option, y compris après avoir été mise en demeure en ce sens par le Conseil de Madame [K] le 06 février 2024.

Soutenant avoir été empêchée de lever l’option en raison du défaut de libération des lieux par la locataire de la défenderesse, la société NEOWI INVESTISSEMENT excipe ainsi des stipulations suivantes :

Pourtant, cette clause n’implique pas que la faculté de lever l’option pour la société NEOWI INVESTISSEMENT ait été subordonnée à la condition que le bien soit libéré de toute occupation, la promesse prévoyant exclusivement que l’ensemble immobilier devra être libre à la date de signature de l’acte authentique de vente.

En effet, l’acte visé précise bien, dans le titre « PROPRIETE-JOUISSANCE » que :

Par conséquent, la requérante ne peut invoquer un quelconque manquement de Madame [K] à son engagement de vendre le bien libre de toute occupation et s’opposer à la caducité de la promesse, alors qu’elle n’a pas levé l’option dans les délais requis et qu’elle n’a pas invoqué la prorogation de celle-ci.

La caducité de la promesse de vente sera donc prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [K]

Il est établi que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile.

D’une part, si Madame [K] soutient que la requérante s’est engagée dans le cadre de la présente promesse alors qu’elle savait déjà qu’elle ne pourrait réaliser le projet immobilier, force est de constater qu’elle ne communique aucune pièce venant corroborer ses affirmations. En effet, il n’est pas établi qu’un autre promoteur, le GROUPE LAUNAY, s’était déjà engagé pour les parcelles voisines dès la signature de l’acte visé.

Au contraire, il convient de relever que la « concurrence » de cet autre promoteur ressort manifestement des termes de la promesse du 07 novembre 2022, celle-ci prévoyant que :

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, l’acte précise d’ailleurs préalablement :

Dès lors, Madame [K] ne prouve pas que sa propriété aurait été grevée des effets de la promesse, pendant plus d’un an, alors que celle-ci était vouée à l’échec dès sa conclusion.

D’autre part, il ressort par contre de la présente procédure que la société NEOWI INVESTISSEMENT a saisi le tribunal exclusivement pour s’opposer au prononcé de la caducité de la promesse sans néanmoins formuler aucune demande visant à ce que la vente soit formée entre les parties. Elle n’évoque pas davantage la signature d’un avenant entre elles, alors que le délai contractuellement fixé est expiré depuis plus d’une année, l’ensemble immobilier de Madame [K] ayant pourtant été immobilisé.

Par conséquent, compte-tenu du préjudice subi par la défenderesse, il est justifié de condamner la société NEOWI INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société NEOWI INVESTISSEMENT, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société NEOWI INVESTISSEMENT à verser à Madame [F] [K] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société NEOWI INVESTISSEMENT sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la promesse unilatérale de vente conclue le 7 novembre 2022 entre Madame [F] [K] et la société NEOWI INVESTISSEMENT est caduque,

DEBOUTE la société NEOWI INVESTISSEMENT de ses demandes visant à voir la promesse de vente du 7 novembre 2022 continuer à produire ses effets,

CONDAMNE la société NEOWI INVESTISSEMENT à verser à Madame [F] [K] la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice subi,

CONDAMNE la société NEOWI INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société NEOWI INVESTISSEMENT à verser à Madame

[F] [K] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la société NEOWI INVESTISSEMENT de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE