TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/05870 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M65O

AFFAIRE :

[G]

C/

[P]

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de Paris + dossier de plaidoirie

Copie : M. [P]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [I] [G] épouse [Z]

Villa n° 15

Lotissement Les Oiseaux

38420 LE VERSOUD

représentée par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de Paris

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [P]

né le 01 Juillet 1974 à MENZEL-TEMIME

domicilié : chez M. [U] [P]

51 rue Arthur RIMBAUD

Le Chêne d’or – Bât B – étage 1

83500 LA SEYNE-SUR-MER

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 septembre 2022, Madame [I] [G] épouse [Z], représentée par la société IBOX GESTION, a consenti à Monsieur [K] [P] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé sis 48 Rue Claude Debussy – Le Corail – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 443,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 57,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 443,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 1er octobre 2021, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société IBOX GESTION.

Le 29 novembre 2023, le Conseil du bailleur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de régler la somme de 627,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 signifié à domicile, Madame [I] [G] épouse [Z] a fait signifier à Monsieur [K] [P] un congé motivé par sa décision de vendre le logement loué par cette dernière, pour la somme de 110,000 euros et à effet au 02 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 08 juillet 2024, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire a été délivré par Madame [I] [G] épouse [Z] à Monsieur [K] [P] pour la somme en principal de 1 550,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 04 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 11 juillet 2024.

Le 02 octobre 2024, Monsieur [K] [P] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 04 novembre 2024, Madame [I] [G] épouse [Z] a fait assigner Monsieur [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Dire recevables les demandes,- A titre principal :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,Constater que Monsieur [K] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 08 septembre 2024, – A titre subsidiaire :

Constater la résiliation du bail par congé vente, Constater que Monsieur [K] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 03 octobre 2024, – A titre infiniment subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à Madame [I] [G] épouse [Z] les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,- En tout état de cause :

Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [K] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, Dire que Madame [I] [G] épouse [Z] sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [K] [P] et qu’il sera libre d’en disposer, Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter de la résiliation du bail et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, Condamner Monsieur [K] [P] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, Condamner Monsieur [K] [P] à verser à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 2 427,57 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 736,06 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu, Condamner Monsieur [K] [P] à verser à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [K] [P] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Ordonner l’exécutoire provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile, Débouter Monsieur [K] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [I] [G] épouse [Z] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle forme les demandes suivantes :

Dire recevables les demandes ;Condamner Monsieur [K] [P] à lui payer les sommes suivantes : 1 879,21 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés à la date de son départ le 02 octobre 2024 ; 4,34 euros au titre de la TEOM 2024 ; 204,92 euros de forfait eau ;350,00 euros au titre des dégradations locatives ; 30,00 euros de frais de gestion d’état des lieux de sortie ; 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [K] [P] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6, 1344-1, 1728, 1730 et 1732 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, elle soutient que Monsieur [K] [P] a violé son obligation principale en qualité de preneur en ne s’acquittant pas de ses loyers et charges, pour un montant total de 2 460,69 euros auxquels ont été déduits le dépôt de garantie et la régularisation des charges. Elle ajoute qu’à son départ du logement au 02 octobre 2024, les index des compteurs d’eau ont été relevés et qu’il est également redevable d’une somme de 204,92 euros à ce titre, outre un reliquat de 4,34 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, au prorata de son occupation.

Enfin, elle estime que l’état des lieux de sortie a permis de déterminer que le logement avait été rendu encombré par du mobilier notamment dans la cave, et non nettoyé dans l’ensemble des pièces et notamment dans la cuisine et la salle d’eau. Elle affirme ainsi que le défendeur lui est redevable de la somme de 350,00 euros correspondant au nettoyage complet de l’appartement et au débarrassage de la cave.

Monsieur [K] [P] a comparu. Il indique qu’il réside chez son fils depuis le 20 février 2025. Il ne conteste pas la dette et reconnaît le montant des sommes sollicitées. Il précise qu’il était en accident de travail durant 18 mois et qu’il vient de s’inscrire à France Travail. Il expose ne pas pouvoir proposer de somme pour rembourser, ne sachant pas ce qu’il va percevoir, tout en proposant in fine de régler 100 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 06 novembre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 11 juillet 2024).

L’action de Madame [I] [G] épouse [Z] est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Madame [I] [G] épouse [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [P] à lui payer les sommes suivantes : 1 879,21 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés à la date de son départ le 02 octobre 2024, 4,34 euros au titre de la TEOM 2024, 204,92 euros de forfait eau, 350,00 euros au titre des dégradations locatives et 30,00 euros de frais de gestion d’état des lieux de sortie. Le défendeur reconnaît devoir ces sommes.

Il n’est pas contesté que Monsieur [K] [P] a quitté le logement soumis à bail le 02 octobre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire en sa présence et celle d’un représentant de la société gestionnaire du bien.

A cette date et selon l’extrait de compte détaillé versé aux débats, Monsieur [K] [P] était redevable de la somme de 2 460,69 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date de son départ, dont il a été déduit le montant du dépôt de garantie retenu pour la somme de 443,00 euros, ainsi qu’une régularisation des charges sur l’année 2024 pour un montant de 138,48 euros dont il était créditeur. Ainsi, Monsieur [K] [P] demeure redevable à l’encontre de Madame [I] [G] épouse [Z] de la somme de 1 879,21 euros au titre des loyers impayés.

De plus, il résulte du décompte de charges pour l’année 2023, du relevé des index des compteurs et du justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, que le défendeur est également redevable de la somme de 204,92 euros au titre de sa consommation d’eau et de la somme de 4,34 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au prorata de son occupation du logement.

Ainsi, Monsieur [K] [P] sera condamné à verser à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 1 879,21 euros au titre des loyers impayés et la somme de 209,26 euros au titre des charges impayées comprenant 204,92 euros de charges d’eau et 4,34 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par ailleurs, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée daté du 03 octobre 2022 et l’état des lieux de sortie réalisé le 02 octobre 2024 en sa présence, que le logement a été rendu d’une part encombré par du mobilier, notamment dans la cave dans laquelle un ancien réfrigérateur était présent, et d’autre part mal nettoyé avec des traces, des éclats, des écailles ou des trous non bouchés, notamment dans la cuisine (hotte aspirante, réfrigérateur, évier) et la salle d’eau (murs, faïence murale, robinetterie, flexible, étagère). A ce titre, la demanderesse justifie, par la production d’un devis établi le 15 octobre 2024 par la société MS NETTOYAGE, soit postérieurement à la réalisation de l’état des lieux de sortie, que le montant de ces travaux de reprise s’élève à la somme de 350,00 euros correspondant au nettoyage complet de l’appartement et au débarrassage de la cave.

En conséquence, Monsieur [K] [P] sera condamné à verser cette somme de 350,00 euros à Madame [I] [G] épouse [Z] correspondant aux dégradations locatives.

Enfin, la demanderesse justifie, par la production du mandat de gestion en date du 1er octobre 2021, sa demande de remboursement de la somme de 30,00 euros de frais de gestion d’état des lieux de sortie, de sorte que Monsieur [K] [P] sera également condamné à lui rembourser cette somme.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [K] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette et propose à ce titre de régler 100,00 euros par mois. Il précise qu’il était en accident de travail durant 18 mois et qu’il vient de s’inscrire à France Travail, sans toutefois fournir de pièces justificatives au soutien de ce moyen. De surcroît, il indique ne pas être en capacité de savoir quel va être le montant de ses ressources.

Ainsi, en l’absence d’éléments justificatifs relatifs à la situation financière de Monsieur [K] [P], il nous est impossible de prévoir un échelonnement de sa dette, de sorte que sa demande sera rejetée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [P], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [K] [P] sera également condamné à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [I] [G] épouse [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 1 879,21 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au 02 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 4,34 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 204,92 euros au titre du forfait eau jusqu’au 02 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 350,00 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 30,00 euros au titre des frais de gestion d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Madame [I] [G] épouse [Z] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT