TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Eric AUDINEAU

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12663

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VK6

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 6] dont les réfences cadastrales sont section BU numéro [Cadastre 2], représenté par son syndic, le Cabinet PROJET IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12663 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VK6

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [L] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°315 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [L] [M] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.600,94 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet PROJET IMMOBILIER, a fait assigner Mme [L] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Au visa de la loi n°65-557 des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [L] [M] au paiement de la somme de 14.629,43 euros à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023, et représentant :

° 14.539,43 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

° 90 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [L] [M] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

° de la mise en demeure notifiée par le cabinet PROJET IMMOBILIER, Syndic, en date du 05/08/2020 d’avoir à payer la somme de 10.600,94 euros ;

° de la mise en demeure notifiée par le cabinet PROJET IMMOBILIER, Syndic, en date du 15/02/2021 d’avoir à payer la somme de 11.176,43 euros ;

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12663 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VK6

° de la mise en demeure notifiée par le cabinet PROJET IMMOBILIER, Syndic, en date du 28/10/2021 d’avoir à payer la somme de 12.067,17 euros ;

° de la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [L] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [L] [M] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Pierre AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude), Mme [L] [M] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [L] [M] est propriétaire du lot n°315 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2012, 25 juin 2013, 03 juillet 2014, 1er juillet 2015, 05 juillet 2016, 04 juillet 2017, 26 juin 2018, 21 mars 2019, 27 juin 2019, 07 juillet 2021, 1er février 2022, 13 septembre 2022 et 10 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2011 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes sauf pour l’assemblée générale du 10 juillet 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 31 décembre 2023 arrêté au 1er juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [L] [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.539,43 euros au 1er juillet 2023 inclus.

Mme [L] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire des mises en demeure du 15 février 2021 et du 28 octobre 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 06 août 2020, date de la mise en demeure pour la somme de 10.600,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant aux frais de trois relances par recommandé de 30 euros chacune du 05 août 2020, 15 février 2021 et 28 octobre 2021.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 05 août 2020 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Le contrat de syndic prévoit que sera facturé 30 euros toute mise en demeure.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12663 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VK6

Ainsi il sera fait droit à la demande de paiement de 30 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, les autres « relances » des 15 février 2021 et 28 octobre 2021 n’étant pas justifiées en l’absence de production de l’accusé de réception.

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 06 août 2020.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 22 septembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété, aucun paiement n’ayant été effectué depuis le 1er avril 2013. Ces manquements répétés de Mme [L] [M] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [M], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé à Maître Pierre AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes de :

—  14.539,43 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 06 août 2020 pour la somme de 10.600,94 euros et à compter du 22 septembre 2023 pour le surplus ;

—  30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 06 août 2020 ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 22 Septembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [L] [M] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Pierre AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2025.

La Greffière La Présidente